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明哥在路上:让炒房客窒息的政策重锤,落在明星城市的上空

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发表于 2020-7-16 12:38:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
  1

  过去几年,明哥长期观察一线城市的房价走势,对北京、上海、深圳的经济和房价,发表过多篇深度文章。

  核心观点就是:

  北京、上海的房价,经受着严厉的调控政策,同时由于经济的因素,人口不仅没有净流入,反而开始净流出,房价下跌了3年,反而具备一定的安全性;

  深圳的经济,近3年同样承担着制造业的搬离、应届毕业生流入速度大幅减缓、房租开始下行的压力,但是由于限购措施形同虚设,金融监管浮于表面,导致利用违规资金、撬动杠杠、掏空六个钱包的炒房模式,甚嚣尘上。

  疫情发生以来,制造业、餐饮业、旅游业、影视娱乐业、实体商场的经营,面临巨大的压力。国家为了挽救民生,让银行业通过各种渠道放松企业信贷,往实体经济注入资金。

  没想到的是,深圳的炒房客、投机客们,千方百计地将企业的「经营贷」、居民的「消费贷」资金,套取出来,满上杠杆,意图把沉寂多年的房价,再吹一个大泡沫。

  在吹大泡沫的过程中:

  开发商聘请「群众演员」排队,再以高佣金的形式鼓动全市中介人员,将蓄客集中过来,营造摩肩擦踵的现象,再花上数万元钱,让公众号自媒体打鸡血似地传播;

  吃房价这口饭的公众号自媒体们,和开发商穿一条裤子,为了广告效果和吸粉的流量诉求,不要脸地通过标题党的文章,鼓吹「售罄」、「抢购」、「房价上10万单价」等关键词,刺激市场的神经。

  (图源:青驿网 浮云游子,版权所有)

  他们终于求锤得锤,迎来了让炒房客窒息的限购、限贷措施了。

  2

  7月15日,深圳出台了楼市调控新政,堪称是史上最为严格的,一步到位!

  首先,我们来看下出台调控新政的政府机构,包括了:

  住房建设局、规划和自然资源局、市场监管局、公安局、地方金融监管局、税务局、人民银行深圳市中心支行、银保监局。

  由于房价的波动,除了涉及到土地释放、建筑规划等工作,更会触及到市场宣传、金融监管、税务征收等诸多方面的监管,所以这次调控源于顶层设计,是在国家住建部的统一安排下,各级机关的联合行动,从阵容上看,不可谓不严肃。

  第一,限购升级。

  本市落户满3年、且连续缴纳36个月个人所得税或社保;

  非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社保证明;

  夫妻离异的,自离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  在此次调控之前,深圳落户门槛非常低。35岁以内的专科、45岁以内的本科,都可直接落户。一落户就可以买房,突破种种限购政策。

  所以,要说深圳是全国所有一二线城市中,唯一一个让限购政策形同虚设、一捅就破的城市,毫不夸张,总结得非常贴切。

  2020年7月15日调控之前,任何人,只要有钱,来深圳买房就毫无门槛。

  这次终于把这个天大的漏洞,给补上了。大门关上了,支撑现在房价的购买力之水源,会瞬间冻结干涸。

  毕竟韭菜少了,镰刀们只能互相收割了。

  从1997-2017年,在深圳这种热门城市,除了2008年上演过断供潮之外,绝大多数时间段,是卖方市场。也就是说,卖房的人少,买房的人多,买房的人在卖房的人面前,是弱势的,居然形成了一种违背法律的潜规则,那就是:卖家要缴纳的个人所得税、增值税,让买家来承担。

  这真的是特定历史时期的滑稽一幕。

  以前房价高位的时候,卖家们的口头禅上:我们这个小区愿意放盘的就这么多,惜售,将来卖出一套就少了一套,后面的越来越吃香。

  很快,我们将看到这一幕的反转,回归到其他城市的正常法律流程上来。因为,深圳的住房市场,将在一夕之间转变为买方市场。

  满足购房资格、且三成首付的人群,迅速锐减,将真正成为市场上的稀缺人群,是要受到卖家群体争相争取、讨好、促成成交的对象。

  等到房价开始下行了,符合资格的购房者越来越少了,可以直接对卖家说:你爱卖不卖,我如果买了其他卖家的房子,买家会越来越少。

  卖房的人多,买房的人少,谁将占据主动权,一目了然。

  第二,信贷勒紧。

  家庭名下无房且无商贷、公积金贷记录的,首付依然30%比例;

  家庭名下无房但有商贷、公积金贷记录的,购买普通住房的首付款比例不低于50%,购买非普通住房(豪宅)的首付款比例不低于60%;

  家庭名下拥有1套住房的,购买普通住房的首付款比例不低于70%,购买非普通住房(豪宅)的首付款比例不低于80%。

  最重要的一条就是,哪怕家庭名下已经没有房子了,但是只要曾经买过又卖过,必然产生贷款记录,再买新的普通住房同样是50%首付比例,豪宅是60%。

  在本次调控之前,不管是手中持有2套以下房子的工薪、中产阶级家庭,还是致力于投机、在刀尖上跳舞的炒房客,手头的现金都是不充裕的。

  要么在置换时,必须先卖后买;

  要么在信用炒房时,一环扣一环,连时间节点都不能踏错。

  在本轮信贷勒紧之前,认房不认贷,或者同等条件下首付比例宽松,一定会加速换房链条,2015-2017年初极其宽松的信贷政策让这个链条运转了起来。

  常见的链条是这样的,不仅限于深圳,也包括所有的一二线城市:

  (1)年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市,通过贷款买入老、破、小的房子;

  (2)原住民、多年之前买房者,见房价势头很猛,顺便改善居住,用卖给新人韭菜的老、破、小房子,得来的全款作首付,贷款买了更大点、新点的改善性住房;

  (3)原本持有改善性房的业主卖出后,扣除了未还贷款,剩下的钱作为新的首付,再次通过贷款买入豪宅;

  (4)持有的豪宅业主,套现房产后,用于企业经营/其他大类资产投资/移民出海/游山玩水、醉生梦死……

  (图源:青驿网 小橙,版权所有)

  在信用宽松时,类似的加杠杆链条,涵盖了热点城市大多数的房产交易。

  如果有人告诉你,大房子、豪宅、学区房,是一套独立的市场,自我内循环,和刚需群体需要的老破小、经济实用型房子,不在同一个市场,你就当笑话听。

  这种人,不是蠢,就是坏。

  不信你问问,年轻人买房,谁不是从老家掏空「六个钱包」?改善型购房的,谁的钱不是来自于上一套的房款?

  哪怕没有这次勒紧信贷的政策,之前我们听过的在换房环节一步错、步步错的闹剧,还少吗?

  所以,以后要置换,先卖小的,租房子住,再买大的,假如大的房子需要600万元以上现金,那么处于租房状态的家庭,就必须一次性拿出300万元现金出来作为首付。

  这种层层可加杠杆的链条,就彻底断了,玩不下去了。

  第三,提高交易成本。

  享受增值税优惠政策的「普通住房」应当同时满足以下条件:

  住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

  单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;

  实际成交总价低于750(含本数)万元。

  否则,一律视作「非普通住房」,俗称的豪宅。

  普通住房和豪宅,持有不足5年期限,缴纳增值税;

  满了5年的话,普通住房免缴,豪宅缴纳另一种形式的增值税(豪宅税)。

  如果没有限购升级、信贷勒紧的话,只提高交易成本,那么虽然理论上是由卖家来承担增值税,实践中却是买家来承担的。

  这次调控是一套组合拳,从源头上掐断了源源不断具有购房资格的人群流入速度,市场由卖方主导的模式,一夕之间切换成买方主导的,所以,再提高的交易成本,必然由卖家来承担。

  所以,卖家为了尽快从冰封的市场中脱身,促成快速成交,一定会在满足「普通住房」认定所需的2个物理条件上,再将第3个条件:总价,尽快调低至750万元以下。

  那么,那些连「普通住房」认定所需的2个物理条件都不满足的呢?那怎么降低总价也没用了,只能祝愿他们好运吧。

  在过去的2年时间里,深圳有不少业主,为了抬高房价,主动组织小区、片区的业主,在口头上、社交通讯工具上,达成攻守同盟、抱团喊价。

  他们犯下了天大的错误。因为这些卖家认为,自己的敌人是买家;但是事实恰恰相反。

  当房价下行趋势已经形成了,真正的敌人,是表面上和自己一个战壕,实际上可能低价抢夺稀缺的买家资格的小区业主。

  谁是敌人、谁是朋友,都分不清楚。这种业主终于求锤得锤了。

  3

  本次调控之前,接访了国家住建部后,深圳市住建局一行到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作:对长沙市的房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

  这次调控,深圳住建局,终于从长沙学到了真经。

  深圳是内地房价最高的城市,而长沙一直被誉为能让「让炒房客有去无回」。作为17个万亿GDP城市之一,长沙无论是经济总量还是人均GDP,均位居二线城市前列。

  但是,长沙最让国人津津乐道的是,房价不仅远远低于一线城市,也低于处于同一层级的中西部省会(郑州、武汉、重庆、昆明),甚至还不及一些沿海的三、四线城市(厦门、福州、宁波、苏州)。

  根本原因,在于长沙的限购、限贷、对家庭第二套住房,征收重税。

  与此类似的是首善之区:北京。

  但是北京在交易成本上,比深圳还宽松。

  北京目前的缴税过户价,可以低于市场价。深圳的政策则要求把计税参考价格接近市场价格,阴阳合同的空间被大大缩小。

  增值税方面,北京依然是满2年可免交,调控之后的深圳,满5年的普通住房才可免交。

  但是你们猜,即使交易成本更松的北京,在限购、限贷政策和调控之后的深圳类似的大前提下,从2017年的高点起算,房价跌了多少呢?

  之前我们在2019年末的文章里《京沪房价,跌了快三年了!》中引用了权威数据,当时的跌幅在15-20%区间。随着疫情对经济的影响,和毕业生离京更甚、多校划片学区房的影响,现在和2017年比,已经普遍下跌了25-30%。

  只要限购、限贷的政策没有放松,那么房价就看不到反弹的可能。

  所以,2020年7月15日,落在深圳上空的重锤调控措施,将显著地转变深圳房价的航向,将它带入历史隧道的另一段征程。

  它不会3年、5年之内结束,带来的影响会超越10年以上。

  我们要有足够的心理准备。

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