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江濡山:城市房屋租金持续走低说明什么?

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发表于 2020-7-14 12:41:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
  按理说,每年六七月份是重点城市房屋的租赁旺季,但眼下的情况却是不涨反跌。当一些人高调渲染经济复苏的氛围时,能够佐证经济运行真相的数据却很不给力。比如,在国家实施超宽松货币政策、强刺激财政政策和积极推动企业复工复产的态势下,并没有阻止住重点城市的房屋出租率及出租价格的持续下跌。

  前不久,中国社科院财经战略研究院发布的数据显示,全国22个核心城市中,除厦门外,5月租金均出现下降。而据贝壳找房数据显示,6月前两周,18个重点城市房租的下跌势头仍未停止。在一线城市中,深圳、北京租金下跌最快,上海相对平缓。其中深圳环比下降3.15%,北京环比下降1.41%。从北京四大核心城区来看,朝阳区和东城区下降最快,西城区和海淀区相对下降较慢,主要原因在于西城与海淀为传统的优质学区,入学择校等租房需求支撑了租金。

  在18个二线城市中,除厦门环比上涨1.84%外,其他各城市均有一定幅度的下降。降速较快的有武汉、南通、沈阳,租金环比分别下降6%、4.12%、2.33%。

  综上所述,无论是门脸房出租,还是写字楼出租,或者是住宅出租,都呈现出量价同步环比下降的格局。这表明:新冠病毒疫情对经济的伤害超乎此前的预判,据调查,包括北京中关村科技园区、东升科技园区及诸多写字楼宇,均出现较严重的退租现象。无论是中小企业、科创企业,还是国有企业,经济运行仍处于艰难恢复阶段。租金水平是城市经济的重要晴雨表。当前租金持续下滑,表明一二线城市就业及收入状况或不及预期,也真实地反映出疫情对经济活动的深层影响。

  到底如何认知新冠病毒疫情对租房市场的影响呢?主要体现在以下几方面:

  一是疫情打破了租赁市场的季节性规律,重点城市的租赁市场交易触底,交易停止,市场几乎陷入停滞。原本能迅速升温的2月租房市场,因疫情近乎冰冻,租房交易量创下十年新低。

  2020年上半年全国重点18城租赁成交量走势变化

  二是疫情让租房合约不能履行,疫情期间双方多以“不可抗力”因素,选择减免租金、或以支付对方违约金的方式终止租赁合同。

  三是由于人流的管控,市场需求减少,短租市场租金出现较大跌幅,甚至很多业主因为没有租户,出现了大幅降价的现象。疫情对租金水平影响总体呈现趋势性下降。下图是重点18城的平均租金水平,3月份环比下降14.0%,4月及5月份平均租金有小幅回升,但仍较大幅度低于去年同期水平,同比下降幅度均在10%左右。

  2019-2020年全国重点18城平均租金变化趋势

  另外,由于疫情的影响买卖双方对于租金价格的期望都持续走低,导致挂牌价格降低,最终租赁成交价格也相比去年明显降低。

  四是疫情改变了租房需求。一方面是失业、收入的减少让置换需求集中爆发,退换租、整租偏好上升;另一方面是疫情常态化让乐观预期消退,长租需求代替买房需求,中短租需求增加。

  五是“疫情反弹”对租房市场冲击明显。疫情反弹,租赁市场再受冲击,交易量应声而落。受二次疫情影响,北京租房热度环比下跌最为显著,北京通州、丰台、大兴、房山的租房热度环比降幅均超过20%。

  北京疫情反弹最早、风险最高的区域租房市场交易量领跌明显,大兴区、西城区、丰台区降幅位居全市前三。数据显示,6月份,大兴区交易量环比下降36.52%,西城区环比下降25.96%,丰台区环比下降24.29%。

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