刘晓博：中国楼市，最有想象空间的10大片区

lameihua

（上）

　　中国的城镇化正在进入“2.0时代”，主要特征是：

　　增量人口和增量资金加速流入中心城市及其都市圈、城市群，城市发展呈现出“强者恒强、弱者恒弱”的马太效应。

　　之所以会出现这种现象，主要是两个原因造成的：

　　第一，人口红利终结，新生儿数量趋势性走低，大中小城市都可以获得“人口蛋糕”的时代结束了。更何况，中国的常住人口城镇化率达到了60.6%，城镇化最迅猛的时期也结束了。

　　第二，鉴于人口趋势的变化，大基建、新基建势必向有人口增量的地区倾斜，否则只能浪费钱财、毫无效率。所以，公共设施的提升也呈现了强者恒强、弱者恒弱的态势，最终引导着企业、增量人口和资金向中心城市及其都市圈、城市群集中。

　　看懂了这个趋势，就会知道：未来10年，中国楼市价值提升最快的区域，未必是大城市的核心区，而很有可能是都市圈里的“新极点”。

　　“新极点”之所以产生，是因为都市圈的形成、发展，给一些片区带来了价值“直升飞机式”的提升。

　　有的“新极点”是产业转移形成的，比如东莞的松山湖，因为华为终端总部的迁入，突然光彩照人；有的是因为交通变化形成的，比如惠州南站、东莞南站、北京新机场、南通新机场（上海第三机场）等片区；有的是因为政策馅饼砸中头形成的，比如横琴、南沙、海南。

　　有10个片区，非常值得投资者关注，它们很有可能在未来10年跑赢大盘，创造财富奇迹。

　　1、临深片区

　　“临深”，就是指靠近深圳的片区。之所以把“临深”放在第一位，是因为深圳面积太小，汇聚的资金、人口太多。

　　以资金密度来观察，深圳单位面积承载的“金融机构本外币存款余额”，大约是北京的4倍，上海的2倍。至于深圳的人口密度，也达到了北京的5倍，上海的2倍以上。

　　我们还可以计算深圳单位面积承载的上市公司市值，发明专利数量，都将是北京、上海的数倍。

　　面积太小，能量又比较足，所以深圳的外溢能力可能是中国城市里最强的。事实上在大湾区，香港基本上没有外溢能力了，有限的资金主要流向欧美，而不太流向内地。

　　所以在大湾区，“外溢之王”是深圳。大湾区城市希望能有跨越式发展，无不希望搭上深圳。

　　深圳由于面积太小，政府已经在东莞买地规划建设自己的人才房。这在全国恐怕还是第一例。

　　此外，深圳还有扩容或者扩权的强烈预期。如果扩容，东莞的临深三镇（凤岗、塘厦、清溪）和惠州（特别是南部），都有可能成为深圳的一部分。即便短期内无法实现，也很有可能在未来5到10年实现。

　　所以，惠州南部的惠阳、大亚湾，东莞临深的南部三镇（凤岗、塘厦、清溪），以及跟深圳规划的海洋新城毗邻的东莞滨海湾新区，都成为非常有价值的片区。

　　此外，中央和广东省目前都对联系珠江口东西两岸的交通非常重视，深中通道将于2024年通车，深珠通道正在加紧规划。由于深圳中心城区的西移，中山的翠亨新区，珠海的唐家、北围，未来距离深圳中心城区的距离都比惠州南部还要近一些。只是深圳扩容的方向，很难向西，很难跨越珠江口而已。

　　所以，临深注定要产生很多“新极点”，比如惠州的白云新城、惠州南站、大亚湾万达广场等片区，东莞的凤岗、东莞南站（在塘厦）片区，东莞的滨海湾新区，中山的马鞍岛片区，珠海的唐家、北围片区，都值得看好。就连广州南沙，也事实上成为临深的一个片区。

　　2、海南

　　很多人看不起海南，认为它是扶不起的阿斗。因为海南全省的GDP只有5300亿（2019年），还没有嘉兴一个地级市多，海南全省参与全国（内地）城市排名，都不能进入前40名。

　　而这样一个3万平方公里的省份，过去30多年获得了3个历史大机遇。1988年建省、建特区，轰轰烈烈了一番之后，除了房地产泡沫和几个走私大案，似乎没留下什么。

　　2010年建设国际旅游岛，最终把房价搞了上去，让三亚旅游的价格远高于东南亚，最后产生了“穷人旅游去国外，富人旅游去三亚”的怪现象。

　　现在，零关税+自由贸易港来了。海南能不能看好？很多人充满疑虑。我的看法是：可以看好。

　　原因很简单，这次政策力度太大了。不仅仅很多商品零关税进口，内地居民到海南旅游，还享有每年10万元的免税购物额度。此外，企业全面享受15%的所得税率，个税则基本上跟香港一样，远低于内地。

　　有了这些政策的刺激，海南即将开启一个新时代。即便不能“大富大贵”，价值也会全面提升。而且海南一次性收回了相当于6年批出的土地，严格限制新增住宅用地，土地向旅游等实体经济倾斜。

　　其结果必然是：住房价格长线看好，旅游物业、商办物业长期被供应量压制。

　　海南的西部岸线有核电站、石化项目和散装港，所以价值不如东部岸线。从海口西海岸到三亚以西的海南东部岸线，是被刻意保留的，环境有比较大的优势。如果投资不动产，要首选这个区域。其中海口江东新区定位比较高，再加上绝对价格低，所以比较有投资价值。

　　虽然目前海南房价仍然疲弱，但几年之后就会有显著变化，到时候普通人可能高攀不起。

　　3、廊坊

　　北三县，是河北廊坊的一块飞地，被天津和北京包围。北三县包括三河市、大厂回族自治县以及香河县，总面积1277平方千米，人口111.3万。

　　从上图可以看出廊坊和北京的密切关系：北京西面和北面都是大山，没有发展空间，只能向东面和南面发展。而北三县正好堵着北京的东大门，制约着通州副中心的发展空间。而广阳区、固安县和永清县则堵着北京的南大门，北京新机场的部分区域就在廊坊。

　　所以，廊坊事实上是北京都市圈最核心的成员之一。而天津虽然近在咫尺，但跟北京更多是竞争关系，而且距离稍远。在获得北京资源外溢上，反而不如廊坊。

　　北三县就显得更加特殊，大家熟知的燕郊镇其实就是三河市的一部分。目前北三县除了官员任命之外，基本上都听命于通州区，号称“半入北京”。只是由于北京要控制人口，纾解非首都功能，所以没有把北三县直接划入北京。从长远看，北三县事实上已经成为北京的一部分。

　　所以，北三县不动产具有长线价值，尤其是随着地铁、轻轨规划的明确，距离站点800米内的楼盘价格，未来有很大弹跳能力。

　　至于廊坊南部的广阳区、固安县和永清县，也面临着重大发展机遇，因为离北京实在太近了。

　　廊坊跟北京的亲密程度，超过了昆山、嘉善、南通跟上海的关系。只是廊坊本身产业一般，还有待积蓄力量。

　　4、长三角一体化示范区

　　在长三角新一轮国家战略里，有所谓的“大特区”、“小特区”和“一个中心点”。

　　“一个中心点”是指上海的虹桥商务区，“小特区”是指上海的临港自贸新片区（实验自由港政策的地方），“大特区”就是“长三角生态绿色一体化发展示范区”。

　　注意，这个“示范区”主要是示范“生态绿色一体化发展”的，跟深圳的“中国特色社会主义先行示范区”不同。深圳的示范区，是向全世界证明社会主义制度和党领导的优势，因此深圳示范区的意义更为重大。

　　但即便如此，长三角的示范区也非常值得期待。它地跨沪苏浙，毗邻淀山湖，位于上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三地，面积接近2300平方公里。其中，青浦676平方公里，吴江1092平方公里，嘉善506平方公里。示范区先行启动区为660平方公里，行政区域包括金泽、朱家角、黎里、西塘和姚庄。

　　在这个示范区里，将以先进制造业为核心产业，注重环保、生态和传统文化的保护，将引进周边城市，特别是上海的优质教育、医疗资金，还将有密集的轨道交通。因此，区域内不动产的价值将全面提高。

　　其中淀山湖俨然是第二个松山湖，或者说是升级版、扩大版的松山湖，华为在这里也有庞大的基地，还有会更多龙头企业入驻。

　　行文至此，已经超过3000字了。另外6个值得关注的片区，将于明天在“下篇”里推出。

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（下）

　　在上篇里，我们谈了临深、廊坊、海南、长三角一体化示范区四个比较有价值的片区。今天谈另外6个片区。

　　5、珠海的两个片区

　　珠海的“唐家+北围”以及“横琴”这两个片区，将在未来10年迎来非常大的机遇。

　　“横琴”大家比较熟悉了，它位于澳门西部，是一个106平方公里的岛屿。前海、南沙、横琴，是国家确定的“粤港澳大湾区”的3大发展平台。但在中央的“发展规划”里，提及横琴的次数明显超过前海和南沙。

　　原因很简单，横琴可操作性最强。一是因为距离澳门非常近，只有一条水道之隔；二是横琴空地很多，发展空间大；最重要的是，澳门比香港更懂得抓内地发展机遇，非常配合横琴的发展。在横琴，未来将试行自由港的政策，一线（跟澳门的海关）放开，二线（横琴跟内地的海关）管住。未来的横琴，将是澳门和珠海共管的地区。

　　横琴的房价达到了5到6万元的层级，相当于南沙的2倍。相比之下，珠海的“唐家+北围”性价比更好一些。

　　“唐家+北围”位于珠海北部，是未来深珠通道连接珠海的地方。

　　如果说港珠澳大桥是中国跨海交通的1.0版本，那么深中通道是2.0版，深珠通道将是3.0版。深珠通道不仅包括双向8车道的公路交通，还搭配了轨道交通。

　　它一边连接着“唐家+北围”，一边连接着深圳最受中央重视的前海片区。前海片区正在追赶后海的房价，二手新盘在15万左右。而通道另一边的“唐家+北围”，还在3万左右徘徊。

　　在大湾区，深圳已经取代香港成为最大的“能量外溢者”。横琴未来跟着澳门走，主要是金融商贸；“唐家+北围”未来跟着深圳走，主要搞高新技术。目前珠海主要的高新技术企业、上市公司、发明专利，都集中在“唐家+北围”片区。

　　此外，“唐家+北围”距离深中通道入口也不过20公里左右。深中通道将于2024年通车。

　　6、广州南沙

　　南沙是广州唯一的副中心，全区总面积780平方公里，目前常住人口80多万。

　　南沙也堪称“三区叠加”的地区。首先，它是国家级新区（前海和横琴不是国家级新区）；其次，它是自贸区。而广东自贸区的一大半面积，都分布在南沙。第三，南沙是粤港澳大湾区3大发展平台之一。

　　南沙还有一个重要的优势——地处大湾区的地理中心点。但南沙也有自己的劣势，距离广州中心城区太远，从南沙区政府开车到广州市政府，百度给出的最近路线是55公里。

　　至于南沙区政府距离白云机场，更是达到88公里以上。而距离深圳宝安机场，反而只有57公里。深中通道开通之后，给南沙龙穴岛留了一个出口，这样让龙穴岛到深圳机场的距离一下子拉近到30公里左右。

　　所以你会发现，南沙即将成为距离深圳中心城区最近、规划档次最高的区域之一。因为在广东省和广州市眼中，南沙地位是非常高的，基础设施配套也非常好，砸了很多钱，唯一的缺点是人气不足。

　　南沙最有价值的片区是：地铁4号线的金洲、蕉门站附近，也就是所谓的蕉门河片区，南沙区政府在这里，配套完善、基本上建成了，二手房普遍不到3万。其次是灵山、横沥岛尖，这里是南沙的CBD，未来广州拿到的金融资源很多会放在这里。再次是南沙客运港片区，这里目前教育资源是最优的。南沙位置好的新盘，目前价格在3到3.5万元左右。

　　7、佛山三龙湾

　　三龙湾，是佛山官方在2018年5月提出的新概念，是指佛山市禅城、南海、顺德三地靠近广州南站的区域。

　　说白了，就是希望蹭广州南站这个华南最大的“流量入口”，构建佛山新的发展极。

　　由于这个区域紧靠广州中心城区，有很好的交通基础、产业基础，再加上未来密集的轨道交通布局，让这里比广州的很多地方都更有投资价值，至少比增城、从化和花都的很多地区有价值。

　　三龙湾面积为93平方公里，其中比较受重视的是顺德的佛山新城。提到佛山，大家往往会首先想到千灯湖，千灯湖固然好，配套也非常完善，但基本上建成了，也就是说政府最大的利益不在这里了。所以成长空间不如佛山新城。

　　8、南通新机场片区

　　南通新机场，其实就是上海第三机场。

　　上海面积只有6000多平方公里，放不下第三机场，在市外选址是必然的。经过嘉兴、苏州、南通等周边城市的激烈竞争，最终选址在南通目前市区的东面。新机场规划的年吞吐量超过4000万人次，地位甚至略超南京和杭州机场。

　　在中国普通地级市（非省会）经济总量排名里，南通目前仅次于苏州、无锡、佛山和东莞，位居第五。GDP总量去年达到9300多亿，全国（内地）位居23位，超过西安。汇聚资金总量排名是27位。所以南通本身经济实力就非常不错。

　　2009年到2019年，南通小学生人数增长为9.5%，显示这个城市过去10年人口吸引力一般，这是南通的弱点。

　　除了新机场，南通还在东部海滨规划了“通州湾”新港区，这里将成为连云港之外，江苏省新的出海门户。所以南通向东发展的态势明显。

　　围绕新机场和新港口，将诞生新的不动产投资机会。比如空港新城，就在规划当中（下图）。所以未来南通投资机会主要在东部，主要在机场周边。

　　但有一点我始终不明白：为什么民航总局不让南通新机场直接叫“上海第三机场”或者“上海XX机场”。没有上海的冠名，将来这个机场吸引客流的能力将至少打5折。想想看，你让一个出差上海的人飞南通，他一定会反问：为什么是南通？如果非要选虹桥和浦东之外的机场，难道我不能去杭州机场或者无锡机场吗？

　　对此，南通市官方要有清醒的认识。机场的名称非常重要，比如深圳机场之前叫“深圳黄田机场”，据说在闽南话里“黄田”跟“黄泉”差不多，很多人非常反感。最后，更名为“深圳宝安机场”。

　　9、南京都市圈的几个片区

　　南京是经济大省里典型的“弱省会”。在经济总量上，不仅压不住苏州，还一度压不住无锡。

　　南京对于江苏南部的辐射作用也有限，因为上海太强大。再加上地理位置偏西，对安徽倒是产生了半个省会的作用，因此被戏称为“徽京”。调侃南京的民间称呼还有“苏联”（江苏省没有公认的老大，很像一个联邦省），或者台湾的“精神省会”。

　　总之，南京可以是台湾的省会，可以是安徽的省会，唯独不像是江苏的省会。

　　但事实上，情况正在发生变化。用我最推崇的资金总量（金融机构本外币存款余额）观察，南京早就超过苏州了，只是很多人认知达不到这个层面而已。

　　南京已经被中央点名，要求发挥中心城市的作用，而没有点苏州。所以南京未来会有一系列利好，比如扩容。我就认为，镇江划给南京只是时间问题。

　　所以，南京会有两个重点发展方向——向北，是江北新区，这是为了更好发挥“徽京”的作用，并强化对苏北的辐射；向东，是紫东新区，为将来合并镇江做准备。

　　上图是南京都市圈的地图。为什么南京扩容不会向安徽这边？因为跨省，还因为跨越传统文化历史边界。所以还是拿下镇江比较容易。此外，安徽滁州距离南京江北新区很近，未来也有较大机会。

　　10、杭州都市圈的几个片区

　　今年以来，热钱蜂拥入杭州。杭州汇聚的资金总量，已经超过5万亿。这意味着，杭州开始把成都、重庆、南京甩开，进一步逼近广州。

　　你看GDP，绝对发现不了杭州有什么牛的。但看资金总量，看上市公司市值，看独角兽数量，就会发现杭州真的准备跻身一线城市了。所以，任何以GDP为主要指标来评价城市的，都是耍流氓，因为GDP太水了、太假了。

　　杭州的突飞猛进，还体现在疯狂卖地上。2016年以来，已经买了上万亿。这些钱都投入到基建里，会迅速提升城建水平，并可以抑制房价、吸引更多的人加盟。

　　在杭州限购区域里，比较看好未来科技城（上图）、钱塘新区（下沙+大江东），非限购区域可以好看临安区的青山湖科技城、临安中心城区（800米内有地铁的区域）。但大江东这个片区，有点类似南沙，发展起来需要时间。