韬略哥：空置率创10年新高，这种房子“最坑人”！

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　　01

　　写字楼这种物业，是衡量一个城市经济实力的关键指标。

　　但是，灯红酒绿、金碧辉煌之下，你看到的是繁华，看不到的是空置率高企。

　　据第一太平戴维斯的数据显示，二季度，北京全市甲级写字楼平均空置率为13.6%，为2010年以来的最高水平。该空置率水平环比上升0.4个百分点，同比上升4.9个百分点。

　　在一线城市中，北京、广州的甲级写字楼空置率还算控制得较好，如今北京都创下了十年新高，其他城市就更不用说。

　　除了空置率高企外，北京写字楼的租金也明显回调。

　　根据戴德梁行披露的数据：

　　二季度北京甲级写字楼租金达358.5元/月/平方米，五大核心商圈写字楼租金为404.8元/月/平方米，分别环比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。

　　导致北京甲级写字楼空置率高企，租金连续下滑的根本原因，是疫情突击。

　　在中国疫情最严重的时候，作为首都的北京是防空最严厉的城市之一。大家都是大门不出二门不迈，消费大打折扣，商铺与写字楼经济受到较大冲击。

　　根据北京统计局公布的数据显示，-2020年1-5月，北京市的社会消费品零售总额为4,737.5亿元，同比下降18.2%。

　　随着疫情稳定，三月份开始，许多城市逐步解封，首都北京是最后一批解封的城市。

　　长时间的管控，也给了北京写字楼持续的下行压力。

　　到了6月份，本以为大家可以适当放松戒备，不料，6月份北京疫情反弹，强管控又来了。

　　持续遭遇重拳打击，北京的商铺与写字楼岂能不够戗。

　　02

　　雪崩之时，没有一片雪花是无辜的。

　　疫情之中，中国进行了自上而下的管控，从城市到乡村，都采取了较为严格的管控措施。

　　这种背景下，写字楼遭遇重击的城市，不会只有北京一个。

　　此前疫情最严重的武汉，二季度甲级写字楼空置率环比上涨了0.7%，达到了34.3%。

　　34.3%的空置率是什么概念？意味着每三套写字楼，就有一套是空的。

　　此外，青岛的空置率上升至28.8%，南京甲级写字楼空置率上升至29.5%。就连一向空置率保持在个位数的广州，6月末空置率也上升到了11%（仲量联行数据）。

　　可以看到，除了广州外，其余中心城市的空置率都高得可怕。

　　冰冻三尺非一日之寒。中心城市写字楼高企的锅，不应该由疫情来背负。疫情只不过将中心城市空置率高企的现象，给放大了。

　　在疫情之前，中心城市的甲级写字楼过高，早就不是什么新鲜事。

　　上图是疫情之前，2019年年末各大中心城市甲级写字楼空置率数据。

　　一样望去，不忍直视。数十个城市中，只有台北、广州保持在合理范围内，其余城市的空置率均过高，尤其是二线城市。

　　其中广西首府南宁达到了惊人的54.3%，也即这个城市有一半多的甲级写字楼空在那里，浪费资源。

　　西安、苏州、天津、长沙、重庆、佛山、厦门、沈阳、贵阳等城市，空置率都在30%以上。

　　就连经济担当的上海与深圳，空置率也不算小，分别达到了19.7%和22%。

　　如此高的空置率，导致写字楼收益率下滑，投资风险越来越大，甚至到了不能碰的地步。

　　那究竟是什么推高了中国中心城市写字楼的空置率？其背后的力量，有两股。

　　第一股力量，是地方政府追求面子工程，以及追求税收与GDP的动力。

　　写字楼物业是城市经济厚度的关键指标，象征着繁华富庶，夜晚的灯光秀，让很多人迷恋在虚假的繁荣之中，是地方政府追求的面子工程。

　　此外，写字楼交易税费极高，还能吸引企业落户，为企业提供办公场所，为地方政府创收。

　　于是，这种物业被地方政府盲目开发，供应量过大。

　　而在供应端暴增的同时，需求端受互联网冲击，却在萎缩。

　　第二股力量，互联网电商的冲击之力。

　　随着互联网电商到来，整个实体经济都遭遇了重创。很多零售巨头败退中国，就是这样一个背景。

　　同时，电商也极度压缩了商铺与写字楼的需求。

　　很多人只需要一个小作坊，甚至直接在家，就能运营一家公司，根本不再需要租用面积较大的商铺或者写字楼。

　　需求萎缩，供应却有增无减，空置率岂能不高企？

　　此外，这些年，受宏观经济下行影响，再加上互金行业暴雷不断，写字楼的空置率更加严重。

　　因此，本号奉劝各位，投资房产别碰写字楼，哪怕是中心城市的写字楼，风险也照样不小。

　　按照现有的库存和销售速度计算，很多中心城市的甲级写字楼去化周期，需要十数年甚至数十年。

　　03

　　为了解决写字楼空置率高企，管理层出台多份文件，鼓励各地商改租、商改住。

　　并钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市为商改租试点。

　　但是，问题并没有想象中那么容易解决。

　　一方面这么多写字楼，没有哪个城市敢于一股脑儿改变其土地性质，变为住宅，投放到市场上去。因为如此一来，便会给原有的住宅市场较大冲击，产生较大波动性。

　　另一方面，商业物业改为出租的居住物业，配套、租金、税费、水电费等若不统一协调好，也难解决根本问题。

　　于是我们能发现，从2017年发布文件到现在，12个试点城市的甲级写字楼空置率，并没有得到改善，反而愈演愈烈。