宋富贵：这条新政，为全国房贷变相降息开了“后门”

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　　前天，6月的央行贷款市场报价利率（LPR）结果出炉。

　　结果多少有些出乎市场人士的预料，一切不变。1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上个月持平。

　　对于这个结果，大家普遍解读是政府的定力，对于现在中国的房地产市场，不想打压，因为毕竟这是保就业、保民生的一年，房地产是为数不多能够引发中国人购买的兴趣的商品之一。

　　但，也不想刺激，因为几个一线、新一线市场已经火的一塌糊涂。再刺激，2020年，会不会变成下一个的2009年，谁也不能打包票。

　　然而，就在市场焦灼之中，突然有个新一线的城市，对于房贷利率开了后门。

　　因为，在这个城市马上启动了一个新的房地产金融政策——商转公。

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　　所谓商转公，就是把没有结清的商业贷款转为公积金贷款。

　　6月21日，武汉市公积金管理中心就《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》向社会公开征求意见。

　　说是征求意见，在中国，这种给老百姓送钱的政策，基本算是板上钉钉了。

　　然而，并不是所有的房贷都能转成公积金贷款。

　　有四种情况就严禁“商转公”：

　　第一、住房公积金组合贷款中的商业贷款，不能办理商转公贷款；

　　这个好理解，当初办理组合贷的肯定是因为公积金个人额度不足，现在公积金没有提额度，当然不能把剩余的贷款转为公积金了。

　　第二、转贷人家庭（含本人、配偶及未成年子女）在武汉市房产部门的信息系统中有两套以上住房的，或者在公积金系统中记录的贷款次数达2次及以上的，则认定为属于“商转公贷款”的第三套及以上的住房，其商转公贷款申请均不予受理。

　　当然，买第三套房子的时候，你还用公积金，还想薅国家的羊毛，房住不炒精神咋体现。

　　第三、转贷人及其配偶在婚前已分别使用过公积金贷款，现以夫妻名义申请商转公贷款的，贷款申请不予受理。

　　第四、此外，原商贷房屋为非婚姻联名购买的，不能办理商转公贷款。

　　为了买房，中国人已经练就了熟练的“结婚、离婚大法”，第三、第四条就是明显要堵这个漏洞的。

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　　除了，四个不能转，那么对于武汉市场是所有的商业贷款应该都能转公积金了。

　　怎么转呢？

　　第一、办理商转公贷款的条件之一，由原来的“商贷发放后已正常还款6个月及以上”，修改为“原商贷发放后已正常还款12个月及以上”；

　　第二、不仅将存量房商转公贷款房屋房龄（以建成年份为准，下同）上限，由20年调整为30年。此外，存量房商转公贷款最长期限，也由20年延长至30年。

　　第一条好理解，为了避免过于刺激。

　　实际上，商转公的口子一开，估计只要是有公积金的客户，并且不属于上面所说的“四不转”的人群都要去转，一下子很可能把公积金挤爆，把整个公积金挤得没钱了。

　　所以，一定要“削峰”，把符合条件的转公积金的人群减少一部分，这个6个月变12月的要求应该起的就是这个作用。

　　另外，把贷款上限20年变成上限30年，让大家能够在更长的时间内去还钱，也很好理解。

　　因为武汉是本次疫情影响最大的一个城市，所以应该有很多人就业、收入受到了极大的影响，这一次推出新的商转公，本身就是一种“保民生”。

　　让房贷快支撑不下去的居民能够享受更低的利率，让房贷快支撑不下去的居民可以在近期少还一点，可以还款时间拉长一点。

　　可以说对于很多武汉人，这将是一个救命的政策，一个非常非常好的善政。

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　　那么，一旦商转公的情况下，居民的负担可以减轻多少呢？

　　我们来测算一下。

　　现在武汉的利率水平，我没有找到最近的武汉房贷利率，但是找到了今年四月的房贷率。

　　以比较适中的建设银行为例：

　　那么，武汉公积金的利率是多少呢？

　　公积金贷款期限在1-5年之间时，年利率为2.75%，在6-30年之间时，年利率为3.25%；

　　公积金贷款用于购买第二套住房时，贷款利率上浮10%，即：5年内3.025%，5年以上3.575%。

　　以贷款100万，30年等额本息计算。

　　首套商业贷款，30年，每月5918元，共还利息113万

　　二套商业贷款，30年，每月6076,元，共还利息118万

　　但是如果用公积金的情况下：

　　首套公积基贷款，30年，每月4352元，共还利息56万

　　二套公积金贷款，30年，每月4532元，共还利息63万

　　所以，可以明显看出来，一旦转为商转公，不管是二套还是首套，每月还款压力基本上减少三分之一，整体利息压力减少差不多一半。

　　所以，对于被疫情折磨了半年之久的武汉人，这可以说是一个大大的善政，救命的善政。

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　　武汉，公积金开始了商转公，据不完全了解，少部分的城市现在商转公也在进行。

　　从3月开始，银川也恢复了商转公业务。

　　另外，据朋友说，南宁也在进行商转公。不过，没有证实，知道的朋友可以留言说说。

　　但是，这种城市“商转公”可以理解为对于房地产的刺激吗？

　　实际上，这么说也不准确，毕竟这次商转公主要针对的是已经完成房屋交易，完成商贷流程的人群的，政策主要目的就是避免这个受到疫情影响最大城市出现成批量的断供潮，违约潮。

　　但是，对于武汉新房市场有刺激吗？

　　当然也有，因为有了商转公的政策，不少人可能会因为一年之后可以商转公，而去购买二套住房。

　　有了公积金的加持，持有成本将降低一半，在一定程度上也会影响市场热度。

　　跳出武汉，对于你我这样非武汉的人群，这个政策也会有一定的意义。

　　因为，武汉这样的大城市，如果这个商转公的政策能够顺利实施，可以达到变相降息纾困的目的。

　　武汉受到疫情影响大，其他城市受到疫情影响也不小，要纾困大家一起纾困。

　　另外，比武汉市场冷的城市有什么理由，不去实施呢？

　　比如济南，比如青岛，比如石家庄......

　　一旦铺开，实际上就是打开了一个全国变相降息的后门。