荣盛发展[002146]：卖房抄底房产股？

lameihua

　　在华侨城的文章里，很多小伙伴再给初善君安利荣盛发展这家公司，不看不知道，一看吓一跳啊。这家公司可以用低估的可怕在形容，我们今天先简单聊聊，回头有空细看。

　　1、业绩牛逼哄哄

　　先看ROE，2010年至今，只有15年和16年的ROE低于20%，其他年份均大于20%，2018年和2019年分别为24.79%和24.49%。ROE不仅稳定，而且很高。当然，ROE驱动因素除了净利率不错之外，公司的高杠杆也是主要原因：净利润率维持在10%以上，权益乘数则在4%至7%之间。

　　再看成长性，2016年至今，营业收入增长率均大于25%，扣非归母净利润增长率更高，2016年扣非净利润41亿元，2019年达到了90亿元。

　　经营现金流方面公司控制的非常好，2017年至2019年三年经营现金流均为正，其中2018年达到了175亿元。

　　当然，取得这一切的原因就是公司稳健的销售，2016年至2019年实现销售金额512亿元、679亿元、1016亿元、1154亿元，分别增长66%、33%、50%、14%。一步一个脚印迈入千亿销售的房地产公司。

　　即使是2020年前五月，公司累计实现签约面积297.95万平方米，同比增长1.36%；累计签约金额330.63亿元，同比增长3.18%，算是2020年率先实现销售额增长的公司。

　　从分红来看，2017年-2019年分别分红18亿、20亿和21亿，按照现在343亿市值，股息率约6%。

　　目前公司市值343亿元，预计2020年归母净利润114亿元，2021年归母净利润134亿元，PE分别为3倍和2.56倍，估值比舔狗还卑微，低到尘埃里了。

　　2、与华侨城比

　　为什么荣盛发展如此低估呢？除了地产业务本身不性感，整体处于基金经理不亲，散户不爱的状态，此外，也可能因为荣盛发展的主要项目位于三四线城市。

　　前段时间，初善君刚分享过另一家地产公司华侨城，与华侨城相比，荣盛发展的优势是每月会披露拿地数据、销售金额，方便投资者跟踪。而且荣盛发展的稳定性也非常好，过去十年业绩稳定增长，几乎没有太大的波动。

　　当然，不好的地方在于荣盛发展的项目主要位于京津翼地区，尤其是河北，而华侨城项目主要位于一二线城市，我们都知道，一二线城市房价的坚挺度比三四线好太多。此外，荣盛发展是民企，实际控制人质押股票较多，需要防止出现泰禾的情况，现金流断了就完了。

　　3、与银行比

　　当然，也有小伙伴会问了，银行的股息率也很高，负债率也很高，与地产特别像，而且估值也非常低啊，为什么不买银行呢？

　　关于银行，初善君也表达过几次观点，地产与银行最大的区别在于部分地产公司的成长性特别好，比如华侨城和荣盛发展，未来的三五年得业绩有保障，每年20%以上的增长，稳稳地。而银行基本上是个位数增长，甚至部分银行负增长。因此这些高成长的地产公司理应获得更高的估值，这也是初善君更看好这些地产上市公司的原因。

　　而且今天市场上就有一个消息，说是昨天的国常会要求采用降准、再贷款、引导市场利率下行等工具稳住基本盘，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元，确保新增金融资金主要流向制造业、一般服务业尤其是中小微企业。

　　银行让利其他行业是个长期趋势，不可逆转，因此除非特别优质的银行股，否则初善君不建议大家去买。

　　4、可以卖房买股了？

　　现在地产股的估值到了什么阶段呢？

　　假如初善君有十套房子，会卖了九套用来抄底华侨城。当然，初善君一套房子也没有，这就是另一个伤心的故事了。