董少鹏：谁制造了“养房钱”的连环套?

大参考

　　只要购置一套新房，就要按照住宅建筑安装工程造价的5%-8%交纳一笔专项维修资金。这笔钱不是立即派用场，而是未雨绸缪，为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造之用。这就是由建设主管部门、财政部联合签署，于2008年2月1日生效的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）告诉我们的逻辑。
　　但在现实中，这个美好的逻辑被屡屡打破：全国各地众多小区的业主为支取专项维修资金，费尽周折仍难如愿；与开发商有着千丝万缕利益牵扯的物业管理公司，为了长期“代行”业主权力，千方百计阻挠成立业主委员会；部分开发商勾结物业公司挪用专项维修资金；即使成立了业主委员会的小区，业主支取这笔资金也要过物业公司这道关。所有这些问题，皆因《办法》过多地向开发商和物业公司倾斜，而涉及业主权益保护的条款过于空泛、难以落实。

　　首先，《办法》认钱不认人。

　　《办法》规定，“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。据此，开发商可以强制性“代收”这笔钱。而且根据《办法》的规定，“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”。

　　一个“代收”，一个“代管”，决定了谁掌握这笔钱的主动权。“代收”的是开发商，“代管”的是开发商的主管部门，这两个甘愿为“住宅共用部位”、“共用设施设备”维修资金守门的人，逐步变成了只守门，不开门。究其原因，是滋生了部门利益、行业利益。

　　第二，主仆关系全颠倒。

　　虽然《办法》第十五条规定了业主大会成立后，从“代管”部门接收住宅专项维修资金的程序，但是由于开发商以及与其纠缠不清的物业公司百般阻挠，业主委员会成立十分困难。到目前，全国各地住宅小区成立业主委员会的约为20%上下，足以说明问题。笔者认为，如果把这笔资金衍生的部门利益、行业利益切割开来，各地小区成立业主委员会的比例将会大幅度上升。

　　按照《规定》要求，业主委员会成立后，先要选定银行，开立一整套账户；然后通知建设主管部门；再由建设主管部门通知托管银行划转该笔钱的余额。显然，《办法》并没有强制性规定何时成立业主委员会，也没有规定成立业主委员会后强制性划转资金的条款。

　　《办法》在资金使用上，十分“依赖”物业公司，而不是把权力交给业主。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；划转业主大会管理后，由物业服务企业提出使用方案，由业主大会依法通过使用方案。可见，“代理方”处处强势。

　　《办法》还规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布相关使用情况。这一规定，看似四平八稳，其实还是强化了“代理人”的地位。

　　为此，我们郑重呼吁，通过修改相关规定，归还业主应有的合法权益。监督资金使用的，首先应当是业主及其代表机构。

　　第三，公共管理被戏弄。

　　按照《办法》所界定，“住宅共用部位”是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。“共用设施设备”是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　上述这些公共利益，由广大业主分摊成本，共同管理，是没有疑问的。应当说，在商品房市场建设初期，建设主管部门有义务组织协调这些公共事务的管理；在一定历史时期，“代管”也是需要的。但是，“代管”终究是要方便广大业主，终究是要尊重和服从业主权益，而不是把钱收上来，就制造出一个“业主必须服从公共利益”的伪命题。更不能一直“代管”下去，或者名义上交给业主委员会，实质上进行“影子管理”。公共事务的管理，不能因部门利益、行业利益被戏弄。

　　在笔者撰写这篇评论时，恰逢中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。习近平总书记指出，“要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。”这为住房制度的改革完善提出了更高的、也是更现实的要求。

　　我们衷心希望，《证券日报》近期推出的这组《住房专项维修资金系列报道》，能够引发相关方面对于现存问题的重视，真诚解剖自我，以对人民利益高度负责的态度，抓紧解决这些矛盾。