余丰慧：要有心理准备疫情将给住房市场带来根本性改变

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　　5月份，一线城市住房价格环比同比都在上涨，而且涨幅扩大；二线城市环比同比都在上涨，三线城市房价环比同比涨幅回落不太明显。

　　初步判断房价走高开始露头。经过几年“房住不炒”为主线的调控，出现几大情况：一是部分自住、改善型、度假候鸟养老型需求被压抑或误伤，一旦释放出来是一股强大的需求力量，不排除房价报复性反弹。这里面必须明确一个一直坚持的观点，那就是“房住不炒”在“不炒”调控目的达到后房价继续上涨怎么办？政府、市场、开发商的主要任务应该是扩大供应，保障需求。主要是政府必须扩大土地供应，开发商不用担心，有开发的积极性。抑制房价稳定的根本措施是保障住房供应和需求。当然，前提是挤出投机性需求，实现了“房住不炒”的目标。

　　二是目前住房供应呈现出结构性紧缺迹象。“住房不炒”原则下调控好几年了，开发商投资开发受到一定约束，加之资金链紧张甚至断裂影响，商品房、保障房供应速度急速下降，这或是深圳等地出现抢房的原因。房源减少，各类住房供给下降是房价环比同比上涨的原因。在一个社交媒体平台看到，包括海南在内现在房源都越来越紧张了。

　　调控措施抑制了房源和商品房供给的增加，暴露了调控出现一些问题。包括万科不搞主业去养猪，都折射开发商目前的窘境。这个现象必须引起高度重视。否则，将会影响到楼市稳定和加剧房价上涨。

　　三是特殊特色区位地区房地产也要有特殊政策或以市场为导向的正常房地产市场。比如，海南自贸港建设规划等都已经落地起步。海南房地产应该有相应的市场主导的楼市。在贯彻“房住不炒”原则、汲取历次开发时房地产失控的教训后，海南应该有一个不过紧、也不过松，在挤出投机性需求后一个正常的、市场主导的房地产市场。这是非常重要的。目前海南过紧的房地产政策应该适度调整，回归正常市场即可。瞄准岛外养老的候鸟式需求，壮大海南财力，更好建设自由贸易港。

　　四是高度注意一场突如其来的罕见疫情对房地产市场带来的改变和冲击。我在2020年6月11日的文章里就引用了对冲基金大佬都铎·琼斯近日的预言：在美国，居家办公正在成为一个新模式，将重新定义房地产、餐饮、零售和汽车市场；延续了几个世纪的城市化进程也可能会扭转，未来人们可能将更加偏爱居住在郊区和乡下，出现逆城市化现象。

　　一场疫情给全球房地产带来的改变或非常之大。首先，对于底层建筑、独门独户独院需求将会急剧上升，深圳抢购别墅就是证明。其次，远程在线居家办公常态化，将使得更多人选择郊区和乡间居住，这将使得几个世纪或者中国正在进行的城市化带来的压力得到一定程度缓解。包括城市房价都将有利于促其走向稳定而不是暴涨。

　　国家统计局发布数据显示，5月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

　　一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅涨幅有所扩大；二三线城市涨幅延续回落态势。

　　5月份，初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大1.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%，涨幅比上月均回落0.2个百分点，均连续13个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.8%和2.1%，涨幅比上月均回落0.3个百分点，均连续14个月相同或回落。