刘晓博：刚刚，海南对楼市“撂下狠话”，影响深远！

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　　今天（6月8日）上午，国务院新闻办就海南建设自由贸易港举行新闻发布会。

　　在会上，海南省委书记刘赐贵对海南房地产市场“撂下狠话”：

　　要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。

　　我们土地是有限的，历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面，不能是单一的。在发展的同时，也要注重生态环境的保护。

　　这意味着什么，下面谈谈我的看法：

　　第一，这意味着海南房地产市场“敞开供应”的时代彻底结束，未来，海南楼市对非常住人口的“供应稀缺”将成为常态。

　　海南楼市政策的调整，起自2017年。当时，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督察并形成督察意见。根据环保部官网上公布的“中央第四环境保护督察组向海南省反馈督察情况”，海南在涉及房地产、环保方面的问题有：

　　海域岸线自然生态和风貌破坏明显。沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重，对局部生态环境造成明显影响或破坏。

　　房地产和养殖等违法违规项目侵占海岸带，占用大量优质岸线资源，而在海岸带开发过程中，相关市县政府违规越权审批问题突出。环境基础设施建设滞后，一些市县生活垃圾大量堆存，臭气弥漫，渗滤液直排，群众反映强烈。

　　督察要求，海南省要坚守生态红线，遏制房地产过度开发和海水养殖无序发展对海域岸线的生态破坏。

　　随后，海南省结合环境督查结果，以及中央对楼市的要求，对房地产政策进行了全面调整。

　　在2017年底那一轮调整中，海南出台政策宣布了四大举措：

　　1、全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅；

　　2、严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅；

　　3、严禁以产权式酒店名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建审批；

　　4、停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

　　这一轮调整的结果，意味着海南“海景房”将陡然变得稀缺。

　　到了2018年，随着中央在海南设立全岛自贸区、自贸港政策的明确，海南又出台了新一轮大招。这些大招包括：

　　全岛限购；外地人购房首付比例不得低于70%；如果在三亚、海口、琼海等城市购买，你必须提供一名家庭成员“在海南省累计60个月”的社保证明或者个税证明，而且你买的房子（全省范围内）“自获得产权证之日起5年内”禁止转让（其中禁售5年也包括拥有海南户籍的购房者）。

　　而且“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县”建设的商品住宅，外地人不能买。

　　“限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售！”海南楼市调控的严厉程度，直接超越了四大一线城市。

　　随后，海南又开始了一轮“闲置土地回收”风暴。根据一份闲置土地清单，海南闲置土地共计1100余宗，总面积88950余亩，这些闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和。

　　从2020年3月17日开始，海南开始回收这些土地，最高补偿标准按市场评估价等值补偿，最低则为市场评估价的35%进行补偿。

　　此外，在过去几年里，海南还多次实行“两个暂停”政策——一是暂停批地，另一个是对有地的房地产商暂停批件。

　　这一系列强调控措施的最终结果，是大幅减少了建设用地，尤其是可以向岛外人士销售的住宅、公寓等房屋的建设用地。

　　这相当于给海南楼市做了一次“节育手术”，大幅降低了潜在供应量。而未来海南的用地，将主要向实体经济倾斜。

　　一方面是潜在供应量减少了，一方面是海南获得了“零关税+独立关税区”的重大利好。

　　你说，海南的房价未来是涨还是跌？毫无疑问，未来想在海南拥有一套房的门槛，将越来越高。

　　第二，此次海南的获得的“自贸港”政策，力度非常大，堪称“前无古人”，所以千万不能低估海南的未来。

　　海南历史上曾有过两大机遇，1988年的建特区和建省，以及2010年的建设国际旅游岛。两次大机遇，海南都没有能抓住，都变成了炒房地产的契机，最后一地鸡毛。

　　时至今日，海南的经济总量只有5300亿（2019年），如果海南以全省的身份，参与中国内地城市的GDP排名，只能排到42位，比山东潍坊、浙江嘉兴低，比浙江台州、江苏泰州略高。

　　正因为如此，很多人不看好海南的未来。

　　我的看法是：这次如果你还是轻视海南，就大错特错了。因为未来海南将实行零关税，是跟内地分开的“单独关税区”。而且在海南，企业还可以全面享受15%的所得税优惠，在海南每年工作超过183天以上的人士还可以享受最高不超过15%的所得税优惠。

　　这些政策，都远远优于深圳、上海、雄安所能享受到的。

　　在今天的新闻发布会上，海南省长算了一笔账：同样购买一艘1000万的进口游艇，在内地要比海南多380万元的税。至于进口娱乐设备，在海南仅税收能省20%。所以你可以想见，海南未来的优势有多大。

　　当然，由于海南起点比较低，它的大放异彩需要时间。

　　但我相信，等到海南封岛（2025年之前）之日，海南不动产的价值将比目前有较大幅度的上升。到2035年的时候，恐怕很多人想追都追不上，除非你被当做人才引进到海南。