宋富贵：中国第一个“房住不炒”示范区，昨日上线！

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　　终于，海南省新时代的最重要定位——自由贸易港，官宣了！

　　6月1日傍晚，《海南自由贸易港建设总体方案》全文公布，海南自由港建设正式拉开序幕！

　　随后，对于自由贸易港的优惠政策，有了一个完整的公布。

　　包括：

　　1、要实行零关税政策单独关税区

　　2、放宽外国人申请免签入境规定

　　3、率先在海南自由贸易港落地金融业

　　4、支持建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所

　　5、加快发展结算中心

　　当然，这不是全部，只是其中比较重要的部分。

　　米宅是个房产号，对于这些贸易、金融的东西，就不做太多的分析了，分析多了也不专业。

　　那么，回到我们的专业。

　　这么多的重大利好同时落地海南，对于海南房地产有没有影响呢？

　　当然有。

　　但是，明白这一切，还得从疫情之后的三个月之前谈起。

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　　不知道你是否注意到，在“自由贸易港”官宣之前，海南早已开始悄悄的，一步步搭建具有本省特色的房地产制度体系。

　　今年三月，海南省住建厅公布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

　　除了继续强调房住不炒，出台多项房地产新政。

　　需要注意的是，3月份海南是全国唯一一个提出对房地产收紧调控的省份，其他的省份更多的是因为疫情要求房地产放松调控。

　　此后，一系列举措开始落地。

　　其政策落地之密，政策的独特，全国少见。

　　3月7日——对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

　　3月7日——还提出了一个新型的房地产概念：安居型商品住房。

　　这是一个需要重点关注的概念。

　　所谓安居型商品住房就是——主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。

　　安居型商品住房售价由各市县按照当地经济发展水平、居民可支配收入、物价水平、建设成本等实际情况确定，并在一定年限内实行封闭流转制度（就是在符合条件的人群中转移）。

　　3月7日——全省范围内，新出让土地全部现房销售。

　　3月22日，海南省发展和改革委员会公布，2020年海南省重点项目共安排105个，同时，严禁将纯商业住宅房地产项目纳入省重点项目。

　　4月23日——海南省自然资源和规划厅发布《关于实施点状用地制度的意见》，建立更加灵活、更加精细的土地利用制度。点状用地项目建设用地总面积不超过30亩，单个点建设用地面积一般不低于1亩，避免用来建私家庄园。

　　4月30日——海南省政府办公厅公布指导意见，向符合条件的基层教师和医务人员推出安居型商品住房，用三年左右时间基本解决全省基层教师和医务人员住房问题。

　　5月9日，海南省住房和城乡建设厅印发《海南省全装修住宅工程质量分户验收管理办法》，自5月10日起，海南省全装修住宅工程质量分户验收，分户验收不合格，不得组织住宅工程竣工验收。

　　5月26日上午，海南省新闻办公室在海口举行《海南省人民政府办公厅关于加快推进装配式建筑发展的通知》，要求2022年底商品住宅装配式方式建造比例不低于80%。

　　以上的政策，如果拿出来任何一条来看，似乎都不算是根本性的改变。

　　但是，那么多的政策集合起来，差不多就可以构建出了一个有中国海南特色的房住不炒的住房发展体系。

　　虽然，没有大张旗鼓的宣传，但是海南在事实上已经构建出了中国第一个“房住不炒”示范区。

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　　如果，把这一系列政策放在更大的高度来看。

　　很明显，它是在为6月1日——自由贸易港建设做的准备。

　　2017年，雄安消息一公布，数万房地产投资者蜂拥而至，抢那三个县的房产。

　　三个县的房子抢不着，就直奔徐水、白沟等环雄地区。

　　2019年，大湾区政策的公布和社会主义先行示范区的称号落地，着着实实点燃了已经压抑了四年深圳房地产热情。

　　在中国，任何一个利好落地，都能引发一轮房地产的热潮或热炒。

　　小到一个城市一条地铁的规划，大到国家级战略公布，无不应验。

　　所以，必须防患于未然，这是第一点。

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　　其二，为什么说海南很可能就是国家房住不炒默认示范区呢？

　　对于全国大多数的城市，地方财政、经济发展，居民收入、就业投资、个人财富，已经和房地产深度绑定。

　　任何关于房地产的一个小小的改变，都会遇到极大的阻力。久拖不决的房地产税，就是明证。

　　但是，改革需要推进，房地产需要改变。

　　国家需要一个地方来实验自己的房地产设想，包括：

　　1、升级版的经济房——安居型商品住房

　　2、全省100%一律成品房交房

　　3、用新办法解决特殊政府鼓励相对低收入职业——乡村教师和医生的买房问题

　　4、大力推进装配式住宅

　　5、协调生态建设和房地产用地的问题

　　这些问题当然可以放在“社会主义先行示范区”，但是深圳已经是二手房市场，新房太少。

　　房价太高，一旦改革不慎，很可能引发社会波动。

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　　海南省，从2020年开始，已经是全国唯一的贸易自由岛。

　　不管对于贸易，经济还是房地产，这只是一个起点而不是一个终点。

　　它将来的路还很长，结果还无法预见。

　　但，不管结果如何。

　　我不希望它重复30年前——1990年，中国海南房地产的故事。