刘晓博：美国人开始砸盘了……

lameihua

　　5月30日晚，中国日报官微发布了一条重磅消息：美国政府正在“秘密”抛售其在香港持有了72年的“6幢超级洋房”！

　　而这些房子，正是美国驻港总领事馆的宿舍！

　　这6幢超级洋房组成了一个院落（见下图），位于香港南区寿山村道37号。1948年，二战结束之后，美国政府以31.5万港元购入该地皮，兴建了这组建筑。

　　而如今，这组建筑的市值超过100亿港元。据香港媒体称，这些房子将以“现状及售后租回形式出售”，目前处于秘密招标阶段。据称，标书封面上印有“全海景独立屋地、臻罕出售”的字样，标书内则突出了“环境清幽”、“私隐度高”的特点。

　　假设当年美国政府31.5万元买下这块地之后，建设房屋投资为60多万元，总投资则在100万港币左右。现在72年过去，市值100亿港币。投资回报达到了1万倍！

　　即便成交价打个7折，回报率也可以达到7000倍！这放到全球，都堪称奇迹。

　　由此可见，香港不动产的长期投资价值，堪称惊人！这当然跟中国经济的起飞，以及香港二战后获得了全球第三大金融中心地位密切相关。

　　中美交恶，尤其是在香港问题上摊牌之后，香港不动产还能有这样的回报率吗？这自然会引起一些担心。

　　对美国政府而言，无论是70亿港元还是100亿港元，都是九牛一毛。所以，从投资回报、国有资产保值增值角度看，美国其实没有必要抛售这些不动产。

　　但美国恰恰做了。而且是以“售后租回”的方式。也就是说，如果你买下这些房子，只能给美国领事馆做房东，长期租给他们是基本条件。

　　美国人这是想干什么？当然是想“砸盘”，暗示大家：我对这里没有信心了，所以减持不动产，改为租房子。如果形势非常不利，不排除关门走人。

　　于是，美国领事馆“秘密”出售房产的消息，马上就闹得沸沸扬扬，天下尽知。

　　这其实就是在打心理战，继续向中方极限施压，以求改变中方的决策。

　　这显然是没有用的。

　　因为全国人大已经高票通过了“关于建立健全香港特别行政区维护国家安全的法律制度和执行机制的决定”。接下来，将开始着手立法，也就是制定全国人大版的“香港国安法”。

　　那么问题来了：香港的股市、楼市、港币汇率将走向何方？这又会对内地的股市、楼市、人民币汇率造成哪些影响？

　　我的判断是：中美在香港展开全面博弈，会让一些人、企业、资金撤出香港，这是不可避免的。正如香港回归前夕，也有一些资金、企业和居民离开，但很快内地资金就杀到，最后在香港回归之前，引发了股市、楼市的大涨，一直到亚洲金融风暴爆发才结束。

　　这一轮情况跟1997年之前有点类似。目前各方都在等“香港国安法”立法完成、全文公布，看看到时候会有怎样的执行机制，然后才能做出实质性的反应，美国官方也是如此。

　　所以，香港股市、楼市、港币汇率未来会进入一个动荡时期。整体而言有风险，但不悲观。

　　目前香港需要防范的，是“股、汇、房三杀”。我们刚才说了，美国政府带头抛售房产，可能会产生一些连锁反应、心理暗示。

　　但香港应付楼市波动，反而是比较容易的。要知道，虽然香港乱局闹了一年，又加上疫情的影响，但房价没有下跌多少。

　　香港楼市为什么这样坚挺？因为港人太热爱不动产了。另外，香港人是见过大世面的，经历过很多波澜。所以，在房子问题上他们不悲观、很淡定。

　　而香港政府对楼市的“强调控”政策，也没有丝毫放松。以内地居民到香港买房为例，目前仍然要征收30%的印花税。比如一套1000万的房子，香港本地居民购买时只用缴纳7.5%（75万元）的印花税，但内地居民购买则要缴30%，也就是300万元的印花税。

　　这些所谓的“楼市辣招”稍微放松一下，内地资金就会涌入，把市场托住。

　　但这中间或许会有时间差，而香港楼市又比较敏感，所以短期内有一些波动很难杜绝。

　　另外，从中长期看。中央在给香港安装完“杀毒软件”后，就会着手解决住房这个最重大的民生问题。估计政策性住房会大幅增加，而香港商品房的价格会横盘一段时间。

　　其次是股市。过去6个交易日，恒生指数下跌了超过1300点，初步释放了市场忧虑。下周一（6月1日），估计港股还会有一波下跌，并拖累一下A股。然后，就会暂时稳住，等待几个月后立法的完成和细节的明确。

　　等法律公布、实施的时候，美国方面具体措施也会出来，到那时会有新的波澜。但中央政府和港府一定会有预案，大不了再打一场1998年8月式的保卫战。这种有准备的主场作战，失手的可能性几乎是零。

　　至于香港的联系汇率，就是盯住美元。这不需要美国政府同意，其实全球主要货币都是盯住美元的，包括很多跟美国敌对的国家。

　　香港联系汇率能否顶得住，主要是能否维持住7.75的“强方兑换保证”以及7.85的“弱方兑换保证”，尤其是后者。因为港币短期会有资金流出压力，部分机构会抛港币兑换美元，然后走人。

　　这时候，香港金管局就要抛美元、买港币，这会损耗香港的外汇储备。

　　香港目前外汇储备超过4300亿美元，内地外汇储备接近3.1万亿美元。这是什么概念？以单一经济体来看，香港外汇储备在全球名列第五、第六的样子，跟印度不相上下。而中国（内地）的外汇储备则高居全球第一，占全球总外汇储备的26%以上。

　　由于弹药超级充裕，所以外部势力也很难撼动港币的联系汇率。

　　至于人民币汇率，仍然坚持我之前的观点：只要中美贸易协议继续执行，则人民币很难破7.2，即便破了也不会偏离很远。如果协议作废，则有较大贬值空间。贬值，对中国稳增长有利。

　　从长期看，要想让香港的股市、楼市、汇率稳定，就必须让香港继续保持独立关税区、国际金融中心的地位。即便美国不承认了，中国也要坚持这样做，让尽量多的国家、地区承认。

　　此外，在“国安立法”的同时，要保证香港原有的法律体系不变、制度不变，维持香港的核心价值，让有疑虑的人放心。

　　总之，美国驻港总领事馆的卖房事件，有很大“心理战”的成分，美方显然非常希望香港出现“股市、楼市、汇率”的“三杀”局面。这也给中方提了醒，现在到了防范金融市场风险的关键时候。