刘晓博：楼市：字数越少，空间越大！

lameihua

　　今天，关于2020年中国经济的一系列悬念，都在上午揭晓了！

　　但说实话，今天报告最大的看点未必是经济，而是香港。今天港股大跌超过1300点（截止下午3点），上证指数也下跌了超过50点，都跟最新动向有关。

　　关于香港，我昨天晚上做了一节音频课，如果你有兴趣，可以点击本号首页左下角的“晓博课堂”，来收听。

　　至于本文，还是谈纯经济问题，并偏重于楼市。

　　我昨天在专栏里提出了8个悬念。现在答案来了，我们不妨先看看是否“押题成功”。

　　关于经济增长，首次没有设立具体目标。在昨天的分析里，我也有这个猜测。

　　然后是特别国债，只提出发行1万亿特别国债，跟此前坊间预测的3万亿、5万亿有很大区别。我的看法是：先发1万亿，如果不够还会增发。中央政府债务率不高，有空间。

　　至于是否会出现“财政赤字货币化”，也就是让央行直接购买特别国债，官方没有给出说法，估计有难度。至于这批国债会是零利率吗？如果不是央行买，当然不会零利率。

　　关于城镇调查失业率，我猜测目标是5.5%到6%之间，结果是6%。CPI目标，我猜测是3%左右，结果是3.5%左右，看来中央都预留了一定的空间。

　　赤字率，我猜会达到3.5%，结果是3.6%。之所以是3.6%，是比去年增长1万亿，取其整数（赤字金额）的结果。注意，国际警戒线是3%，欧盟提出的指标。但个别年度突破一下，问题不大。

　　地方债增长，我猜是增长4.5万亿。政府工作报告说“今年拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元”。我说的是“普通债+专项债”，报告说的是不计入赤字的专项债。

　　M2增速，我猜表述应该是：“广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配并略高”。结果是：“综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。报告的表述更“直接”和“有力”。

　　区域经济政策、利好片区，也基本上都猜中了，只是上海和深圳没有被单独提及。但实际上会如何，我们可以继续观察。

　　最后是房地产政策，跟我此前预判差不多。下面主要分析一下房地产的最新表述。

　　我把2016年以来，连续5年“政府工作报告”关于房地产政策的表述，做了一个集纳，大家可以对比一下。

最近5年“报告”对房地产的表述

年份	总原则	房地产税	棚改保障房等
2020	深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。	未提及	新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
2019	深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。 防控地方政府债务风险，改革完善房地产市场调控机制。	稳步推进房地产税立法。	继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯等生活服务设施。
2018	坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。 支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。	稳妥推进房地产税立法。	启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。
2017	因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。 坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。 加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。	未提及	今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例
2016	完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。 建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围	未提及	推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。

　　可以看出，2016年的表述是“最友好”的，那时正值去库存政策提出3个半月，也是政策发力的时候，很多地方取消了限购政策，一轮房地产牛市正在启动。在棚改政策上，首次提出了货币棚改。事实证明，对于三四线楼市来说，货币棚改威力堪称“原子弹”。

　　2017年做报告时，一二线城市已经偏热、调控开始，但去库存仍然在继续，这时候强调“因城施测去库存”，并仍然在提“提高货币化安置比例”。

　　2018年的政府工作报告，关于楼市表述出现逆转，开始强调“房住不炒”，而且提到了房地产税。

　　2019年没有强调“房住不炒”，那时候（1月到3月），楼市有一波小阳春，北上广深甚至针对楼市减税降费。到了4月中旬，政策才再次收紧。整体而言，2019年的政府报告对楼市比较温和，但提及了房地税，把“稳妥”变成了“稳步”，有点想动的迹象。但到了下半年，由于经济下行压力较大，房地产税未能“一读”。

　　跟前几年对比，今年的政府工作报告对房地产的表述最简单，字数最少，可谓惜墨如金。

　　最核心的一句话是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”大家可以品一下，完全是中规中矩、没有表情和特征。

　　而这句话的前一句是“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。”可见，新型城镇化才是当前中国最大的内需，事关产业和就业。所以，跟新型城镇化密切相关的房地产市场，当然也不能冷场。

　　注意，今年没有提及房地产税。

　　前几天，中央在“加快完善社会主义市场经济体制”的最新意见里，提到“稳妥推进房地产税立法”。但后者是一个中长期计划，而政府工作报告是针对今年的。所以，2020年房地产税立法不会有新的进展，这一点基本可以肯定。

　　另外，值得关注的是：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这句话没有出现在2020年的政府工作报告里。

　　或许有人会说：2016年到2019年的政府工作报告里，也没有出现这句话呀？这有什么稀奇的？

　　但你要知道，这句话是2019年7月首次被创造出来的，出现在政治局会议通稿里。所以，2019年和之前的政府工作报告里没有出现是正常的。创造了这句话之后，它没有出现在最新一次的政府工作报告里，就值得留意。

　　结论：

　　2020年政府工作报告对房地产、楼市的表述，是过去5年来最简练的、最中性的。字数越少，市场自由发挥的空间越大。

　　注意，我说的“空间越大”，不是价格上涨的空间越大。暴涨暴跌是不允许的。但成交活跃，是管理层最愿意看到的。其实，随着资金越来越充裕，房地产商融资的成本越来越低，各地土地市场已经开始启动，很多城市卖地收入已经大幅超过去年同期。

　　“报复性买地”已经开始，报复性买房也在部分城市出现。

　　但中央不希望房价大涨，希望楼市成交活跃来带动相关产业，提供更多就业岗位。如果涨幅太大，会有新的调控出台。整体而言，各地通过人才购房等方式，正在给楼市松绑，最新的案例是郑州。只要你有本科学历，找一家郑州企业开出就业证明，就可以买房子了，已经不需要社保、个税年限。未来，还会有更多城市这样做。

　　2020年土地成交大涨、楼市成交量大涨，都是被鼓励的。至于房价、地价，就要表现得斯文一些，可以慢牛，但不能蛮牛、疯牛。

　　对于有显著人口增量的大城市而言，如果你自有资金比较充裕，那么买房的时候到了。

　　但话说回来，如果你自有资金不充裕，那么我劝你还是慎重点。