刘晓博：脱钩后，伊朗房价是怎样飙升的……

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　　最近几天，伊朗出了一个大新闻：议会通过了《伊朗货币和银行法》，决定进行币制改革。

　　简而言之就是伊朗官方认为，货币上面的“0”太多了，有碍观瞻。所以，要废除老货币“里亚尔”（Rial），启用新货币“土曼”（Toman）。

　　换算关系是：1土曼等于10000里亚尔。也就是说，伊朗货币的票面上将删除4个“零”。

　　在人类货币史上，有很多次这种“新桃换旧符”的时刻。

　　比如在1955年3月1日，流通了将近7年的第一套人民币让位给第二套人民币，当时新的1元等于旧的10000元。也是一下子删除了4个“0”！（5万元人民币的纸钞）

　　再比如在1998年1月1日，俄罗斯用新卢布替代了旧卢布，一次删除了3个“0”。

　　货币的严重通胀，以及“删除多个0”，一般发生在重要的社会转型期。比如第一套人民币流通的1948年到1955年，是中国内战、抗美援朝时期，战争的创伤需要医治，而这创伤就留在了货币上。

　　新旧卢布的1000倍置换，也是从苏联到俄罗斯这个重大转变的历史记录。

　　而此次伊朗“土曼”替代“里亚尔”，这里面删除的4个零，是过去40年美伊脱钩的结果，或者说是坏账的“一次性出清”。

　　伊朗跟美国的脱钩发生在1979年。

　　1979年之前，在伊朗执政的是美英共同扶持的巴列维国王，他奉行亲西方和世俗化政策。

　　这个政策的起点是1963年的“白色革命”，巴列维宣布：土地改革、给予妇女选举权、森林水源收归国有、工人参加分红并限制宗教势力等措施。此外，美国人在伊朗还可以享受治外法权。

　　巴列维时代，伊朗一度成为伊斯兰世界里最现代化、最亲西方、军事力量最强大的国家。

　　上图：白色革命后，伊朗街头的时尚男女。

　　1979年，伊朗伊斯兰革命爆发，巴列维王朝终结；随后，伊朗人质事件爆发，美国和伊朗断交，双方进入了“全面脱钩时代”。再往后，是美国挑动的两伊战争，以及长期对伊朗的制裁。

　　伊朗虽然有丰富的油气资源，但变现需要美国及其西方盟友的同意，否则只能“守着金饭碗挨饿”。

　　“挨饿”的结果，是货币不断贬值。因为一个国家货币的币值，说到底是由经济决定的；而经济是由人口、产业和制度的竞争力决定的。

　　伊朗货币里亚尔是从1930年代开始使用的，前期虽然有贬值，但幅度不算大。据环球时报报道，自1971年至今的49年里，里亚尔对美元贬值了3500倍。

　　我也查了一下，虽然资料不全，但也能看到在2000年前后，1美元等于1750里亚尔；而到了5月4日币值改革之前，官方汇率是1美元等于42000里亚尔，20年贬值了24倍。

　　官方汇率无法决定黑市，在黑市里1美元已经可以兑换到15.6万里亚尔。如果跟2000年前后的1750相比，贬值了89倍！

　　那么问题来了：在伊朗这个通胀长期偏高的国家，房价会有怎样的表现？真相是——几乎年年飙升，甚至翻倍！

　　上面的截屏来自中国商务部。可以看出，在2018年11月的时候，伊朗德黑兰的平均房价为每平米9180万里亚尔（752美元），较去年同期上涨91.5%。

　　房价一年上涨91.5%，这可能是全球最快的速度了。中国也就在2016年去库存的时候，局部发生过。

　　但是请注意，这个涨幅91.5%是里亚尔计价，用美元计价就远远达不到这个涨幅了。

　　我几年前曾创造了两个词汇，房价的“人民币顶”和“美元顶”，说的就是这个意思。如果剧烈通胀出现，“美元顶”就会率先出现。它的含义是：虽然房价在本币计价下大涨，但美元计价已经原地不动了。

　　最近几年，伊朗的房价就出现了类似的现象。大涨的是里亚尔价格，上涨的原因是货币贬值，是剧烈通胀。

　　同样来自中国商务部官网的数据显示：到了2019年伊历第一季度（3月21日至6月21日），德黑兰建筑用地每平米平均价格为1.7亿里亚尔（约1455美元），同比上涨174.6%；住宅每平米平均价格为1.3亿里亚尔（约1116美元），同比上涨109.6%。

　　也就是说，2019年的时候，德黑兰的房价1年再次翻倍，而地价上涨更令人瞠目，达到了174.6%。而且地价以美元计算，是住宅价格的1.29倍。

　　也就是说，未来1年伊朗房价还将大涨！

　　房价每年翻倍，恐怖吧？！

　　再看具体房价：德黑兰平均房价是每平米1.3亿里亚尔。每平米的房价，竟然是“亿元”为单位！

　　而在德黑兰北部的富人区，房价早就超过每平米1万美元，折算为里亚尔为每平米4.2亿里亚尔（这是官方汇率），或者15.6亿里亚尔（这是黑市汇率）。

　　我几年前曾撰文计算过，俄罗斯从1989年到2015年前后，市中心的房价上涨了超过100万倍。用旧卢布计算，每平米超过6亿卢布。

　　这就是剧烈通胀下，房价可以创造的奇迹，它完全可以突破你的心理底线，让你目瞪口呆。

　　这对于提前买了房子，正在按揭中的“房奴”意味着什么？由于超级通胀，利率会非常高，房奴的月供会大幅翻番。比如原来月供是1万元，后来发展到了5万元。

　　但令人啼笑皆非的是，以前1万元可以供一家人生活2个月，而5万元的时候只能买一套麦当劳套餐！

　　你说房奴是亏了还是赚了？

　　当然是赚了，而且大赚特赚，通胀帮他供完了楼。

　　在超级通胀下，有大量债务的人和企业是最划算的。而持有大量现金的人和企业，是最亏的。

　　原因很简单：要拯救危机，只能用大家存储的现金，以及未来的钱。

　　下面三张图，分别是伊朗的通胀率、失业率和利率：

　　可以看出，失业率、通胀率都非常高，也就是说伊朗过去这些年经济一直非常不好。通胀率高了，利率必然提高。

　　根据普通人的“常识”，经济很差，利率很高，楼市会崩盘。

　　但结果是，伊朗房价以本国货币计算，近期几乎每年都翻倍。说到这里，大家能理解我一直说的“经济越差，房价越容易涨”了吧。但伊朗房价，很显然已经见到了“美元顶”——换算成美元，涨不动了。

　　我们再看一下“环球时报”驻伊朗特约记者的描述：

　　不断贬值的里亚尔，其“小面额”钞票——500里亚尔、1000里亚尔基本上买不到任何东西。七八年前买一张馕要花1000里亚尔，但现在一张馕的价格已经达到2.5万里亚尔。在首都德黑兰稍微上档次的餐馆吃个饭，动不动就得花1000多万里亚尔。

　　通过中国国内媒体的公开报道，我们还可以知道：伊朗经济总量的85%以上处于官方或半官方控制。

　　伊朗革命卫队是商界的主力，参考消息2018年的一篇报道说：伊朗革命卫队旗下的企业渗透到军工、能源、交通、建筑、电信、外贸等行业。在军工和电信领域，革命卫队几乎处于垄断地位。而在外贸领域，革命卫队控制了伊朗50%以上的进口和超过30%的出口。

　　在伊朗还有一个非常有权势的团体——伊朗的100多个宗教基金会。他们控制着伊朗国民经济的50%以上，甚至超过了伊朗政府。

　　伊朗特殊的国情、经济结构，决定了其民间经济的发展空间比较小。再加上美国等西方国家的制裁，油气资源难以变现，让伊朗货币变得非常脆弱。

　　虽然一下子抹去了4个“0”，并把里亚尔更名为土曼，但伊朗经济的基本面没有任何改变。

　　展望未来：高通胀很难改变，而房价（本币计价）每年飙升的局面也很难改变。至于美元计价的房价，则会长期原地徘徊。

　　对于普通伊朗民众来说，还能靠什么守住自己的财富呢？无非是房子、美元和实物黄金。