刘晓博：楼市的微妙时刻：买房奖励，充分防释放住房消费潜力…

degula

　　五一期间，又一个城市出手了：你买房，我奖励。

　　这个城市是湖南郴州，一个GDP全国（内地）排名115位的城市，标准的三四线城市。

　　节前最后一天（4月30日），郴州住建局、财政局、国税局、央行郴州中心支行等9部门联合下发文件，出台了针对楼市的10大利好。其中直接跟普通购房者有关的利好有以下两条：

　　第一，实行购房奖励：

　　第二，加大住房公积金支持力度：

　　此外，还给与开发商“加大信贷支持力度”、“阶段性放宽预售条件”、“延期缴纳税款”、“延期缴纳土地出让价款”等利好。

　　其中最引人注目的就是“实行购房奖励”。

　　假如某个客户首次置业，且购买的是90平米以下住房，总价60万元，则契税为1%，正常需要缴纳6000元。现在给予50%的奖励，可以节省3000元。

　　如果客户购买的是二套房，而且面积超过144平方米，总价为120万元，契税为3%。按照50%优惠，则可以节省1.8万元。

　　看起来，奖励50%契税的力度似乎不太大。

　　但你要知道，这是地方政府对购房行为态度上的重大转变。过去两年，限制的时候居多。而现在，则开始奖励。而且没有区分首套、二套、三套，只要你买就给契税奖励。

　　郴州并不是湖南经济比较差的地市，2019年GDP排名全省第六，而湖南有14个地级市。应该说，郴州算是位居中部靠前的。

　　2019年，郴州GDP增速为7.8%，高于全省速度；2020年一季度，GDP同比下降3.8%，也好于全国水平。

　　但值得注意的是，郴州2019年资金总量（金融机构本外币存款余额）只增长了3.7%，2020年一季度资金总量只增长了5.5%，都大幅跑输了全国平均水平。我虽然不敢断言郴州GDP有水分，但至少在资金竞争力或者说增长“成色”上，郴州上令人担忧的。

　　从小学生人数上观察，2014年郴州有45.6万小学生，到2019年增长到了47.2万人。5年增长了1.6万人，说明郴州人口没有下降，但竞争力也不算高。

　　事实上，郴州可以算典型的三四线城市，非常具有代表性。它自身经济总量一般，也不靠近大城市，交通地位也谈不上优越。

　　这样的城市，它人口竞争力一般，如果不努力很有可能成为“收缩型城市”。而国家今年又刚刚明确了针对收缩型城市的态度。根据国家发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》：

　　优化行政区划设置。……稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。全面完成各省（区、市）设镇设街道标准制定工作，合理推进“乡改镇”“乡（镇）改街道”和乡镇撤并。

　　也就是说，未来行政区划调整是“跟着人口走”的，里面有强烈的奖惩机制。如果一个地方能获得增量人口，就可以多设置市、区，甚至可以出现镇级市。但如果一个地方人口不断减少，将会撤并一些区和街道。

　　所以未来城市竞争将非常激烈，真的如逆水行舟、不进则退。当一个人口收缩的城市，两个行政区并成一个区的时候，那个消失了“区委区政府”的片区，房价靠什么支撑？

　　在中小城市，政府消费是拉动经济的重要力量，基层政府的存在会强化区域的中心地位，带来基础设施的不断更新。没有了这个利好，区域房价必将塌陷。

　　三四线城市住房自有率非常高，几乎接近100%。区、街道的撤销，意味着很多市民不动产将缩水，他们的消费意愿会下降，对经济的影响将构成恶性循环。

　　为了避免沦为收缩型城市，人口、产业、资金竞争力偏低的三四线城市，根本无力开征房地产税，反而要持续不断地奖励买房、奖励人口迁入。

　　所以我一直在专栏里预测，中国未来80%以上的城市是没有能力开征房地产税的，而目前他们征收契税的能力也将失去，未来奖励买房、契税减免将是常态。

　　此前广西钦州也曾出台政策，3月份在该市本级购买新建商品房（含住宅、商业、办公）的，按已缴契税为基数，契税补贴比例为100%；4月份契税补贴比例为80%；5、6月份契税补贴比例为50；7-12月份在该市本级购买首套新建商品住房的，按已缴契税为基数，契税补贴比例为50%。

　　而在内蒙古的赤峰市，半个月前也曾出台政策：个人购买新建商品房住宅的，按其所购房屋实际缴纳税额的50%给予财政补贴；个人购买车库、车位、仓房等地下产品的，按其所购房屋实际缴纳税额的100%给予财政补贴；存量房（含车位等）进行交易的，取得不动产权证后即可上市交易，并按其房屋实际缴纳税额的100%给予财政补贴。

　　可以看出，赤峰的力度更大。在二手房交易里，税收部分可以100%获得减免，这包括了契税、印花税、个税，甚至可能还有土地增值税。

　　而在江西，江西省和11个地级市的房地产协会，同时于4月30日召开新闻发布会，启动“红五月”百城千企万店房地产消费季活动。

　　根据江西省住建厅、江西房协的文件，这次“消费季”是要为全省房地产市场“热市”，掀起“五一热”，打响“红五月”，推动“月月红”。最终目的是——充分释放住房消费潜力，切实增强企业内生发展动力，为奋战二季度、夺取“双胜利”提供有力支撑。

　　注意，这是首次有省级住房主管部门明确提出“充分释放住房消费潜力”。为此，江西省住建厅印发了《关于大力支持房地产业协会开展“红五月”百城千企万店房地产消费季活动的通知》。

　　江西住建厅和江西房协要求各地要“集中开展五一天天看房团活动”，要求企业为看房客户发放纪念品、免费午餐，开展抽奖、促销活动，营造火热的看房、选房、购房氛围。

　　大家可以感受一下，全省各地房协同一天举行新闻发布会的阵势：

　　总之，随着人口红利的终结，以及城镇化“最容易吃的蛋糕”即将被吃完，中小城市面临的稳增长压力会更大。

　　由于缺乏产业、资金、人口竞争力，想不沦为“收缩型城市”越来越难。抓住最后的机会，吸引更多的人口、卖出更多的房子，对于这些城市的发展非常重要。

　　未来，有限的增量人口会被头部十多个大城市瓜分，绝大多数城市将空手而归。我们不妨看一下日本，全国人口在缓慢减少，有显著人口增量的只有东京地区。

　　未来的中国呢？除了粤港澳大湾区、长三角、京津冀，恐怕其他地区人口增长将越来越困难。

　　所以，你让三四线城市的地方政府在房地产政策、人口政策上保持“矜持”、维持“羞涩”，怎么能做得到？

　　虽然他们不断开出优惠条件，鼓励你去买房置业，但说实话，大部分三四线城市不动产的“抗通胀能力”在下降。跑输大盘，是未来普遍的命运。

　　只有那些靠近中心城市的中小城市、交通地位提升的中小城市，才有光明的未来。