明哥：批量编造深圳房价上涨的谣言，到底有多容易？

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　　在过去的一个月中，明哥在社交媒体和个人沟通群落中，时常看到沉寂了3年多的深圳房价如今恢复热情的文章。

　　这些文章的标题，都是非常让人焦虑且感觉到惊悚的。比如：

　　深圳土豪带口罩抢豪宅，有钱人的世界你不懂！

　　光明区房价已上7万+，还有多少想象力？

　　最高一套8000万，土豪排队抢房，竟然打起来了？

　　3月深圳楼市暴涨380%！4月份还能继续吗？

　　如果你在朋友圈中看到这样的文章，哪怕不看正文内容，光是看到标题，就容易血脉喷张，头脑发热了。

　　如果你是一个有房者，会觉得虽然疫情让自己收入下降、有失业风险，结果房价凭空让你多了数十万资产，哪怕增值的资产从来没有落实过。

　　如果你是一个无房者，会觉得被时代浪潮狠狠打了几个耳光，从而生出沮丧、懊恼，甚至反社会的情绪。

　　然而，只要对我国房地产行业、自媒体行业有着最基本的了解，我们就能简单地发现：

　　2020年春天深圳房价上涨的虚假消息，是地产开发商、地产自媒体联合编造的拙劣谣言。

　　请跟随明哥的文字，一起来抽丝剥茧，洞察真相。

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　　传播最广的2篇文章，来自于公众号《中国基金报》的记者之手。我们来看他对「招商蛇口太子湾·湾玺」三期公寓项目的报道。

　　第一篇文章，写于刚刚复工解禁的3月7日。当时，深圳的大街上行人寥寥，商铺和任何户外、商业活动都未批准开放。

　　在这家公众号的笔下，好像深圳的富豪们，脸上都写满了要公寓不要命的表情。

　　很快，4月5日，该号又如法炮制了一篇充满了鸡血一样的文字标题：

　　首先我们来看所宣传的公寓项目，到底是什么来头。

　　事实上，该开发商的这批房源，都是2019年11月18日取的预售证，一共有225套公寓。根据深圳住建局主办的深圳市房地产信息平台上的公开数据，截至2020年1月底，项目才卖出去29套公寓。

　　本来要敝帚自珍的开发商，以为2020年的3月份，会和2018年之前年份一样，会出现小阳春的行情，不管是当初去化不力拖到现在，还是奢望未来经济回暖，反正是对2020年春，抱有很大的期望的。

　　结果人算不如天算。大型公共卫生事件，不仅打破了他们的奢望，反而将开发商的境遇，拖入了冰窟。

　　于是，各种骚操作，上演了。

　　3月7日，联合自媒体们预热，推出70套公寓。号称是2000万元起步。效果是：「当日售罄」。

　　3月13日，联合自媒体们造势，推出14套公寓。号称是4200万元起步。效果是：「8秒售罄」。

　　4月5日，联合自媒体们声嘶力竭喊叫，推出54套。号称是900万元起。效果是：「半天售罄，吸金约23亿元」。

　　如果读者是个思维正常的人，一定会想，如果每次拿出一小部分公寓出来销售，次次都供小于求而售罄，那么傻子都知道，开发商一次定价，卖完最好。

　　为什么还跟脱裤子放屁一样，增加这么无谓的营销费用、承担银行的贷款利息、降低资金的周转效率呢？

　　好，我们就假设开发商宣称的3月7日、3月13日和4月5日所卖出的70套、14套、54套，都是真实成交数据，那3次开盘总共卖出了138套房，那剩下的58套公寓，到哪里去了？

　　该自媒体的宣传软文中，不断强调销售效果的词语为：全部售罄、不接受退房、8秒售罄、火爆售罄。这不仅离事实相差十万八千里，更是来自于开发商自行制作好的销控表，真实性大打折扣。

　　为了达到吸引流量关注的目的，他们无不在宣扬是土豪、富豪们在抢购。然而，越是如此炒作，越能显示出黑色幽默的感觉。

　　因为常识告诉我们，富豪们能够在商海中发家，无论是智商还是情商，都是一流的。然而，公寓户型的房子，在富豪们眼前，弊病将一览无遗。

　　之前明哥写过一篇文章，专门揭露一线城市中，建立在商业用地、工业用地上的建筑物：公寓，和住宅相比，天大的弊病在哪里。

　　2019-12-10：投资公寓时的坑，能让你亏到怀疑人生

　　简而言之：公寓是无法享受学位的、40年到期后无法自动续期、交易时的税费占到了总价的三成。这就注定了公寓的投资者，是不可能脱手的。

　　这样的广告文章，不仅无法达到为开发商促进销售的作用，反而大智若愚，让人生疑。

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　　那我们要问，《中国基金报》公众号，是权威的自媒体吗？

　　它的经营主体是《中国基金报》社有限公司。我们查阅了下其经营范围：发布各类广告（含外商来华广告）；承办分类广告，等。作者的职业虽然是记者，然而其专业素养，离真正的记者基于事实和客观、中立的采访态度，相差甚远。

　　但是，自媒体时代，是人人都可成为媒体的；那么任何内容，都带有了发布者强烈的个人感情色彩，甚至有可能收受了巨额广告费，在输送利益的。

　　很快，4月9日，该楼盘的开发商自己站出来辟谣了：不存在所谓的三次开盘现象、不存在售罄现象，也没有所谓的喝茶费等现象。

　　唱得真是好双簧。不上奥斯卡领奖台，都可惜了。

　　批量编造深圳房价上涨的虚假事实的自媒体，还有知名房产类自媒体《樱桃大房子》旗下的《樱桃看湾区》：

　　这篇文章，秉承了该号一贯的优良传统，在拿不到任何官方的交易数据的情况下，根据中介口中的说辞、可随便编造的微信聊天记录、中介网站上可随意篡改的数据，来给一个常住人口只有60万的郊远偏区，定下了每平米7万元的房价。

　　很多人可能对深圳市光明区的具体位置，不熟悉。

　　说句实话，如果不是看到这种惊悚标题的文章，明哥来深圳11年了，纵横了罗湖、福田、南山、宝安，也去龙华中心区踩盘过，但是愣是不知道光明区在哪里，因为距离传统的深圳市区概念，实在太遥远了。

　　这种标题党的文章，成功地吸引了我的注意。明哥登录了云集了几乎所有小区的「家在深圳」网站，光明区的某个业主发的帖子，成功吸引了我的注意力：

　　2020年3月中旬，他们才刚刚庆祝第一家肯德基快餐店入驻本区。

　　在这个自媒体的眼中：一个没有集群产业、交通偏僻、常住人口只有60万的处女地，房价已经超过了北京四环、深圳福田区、日本东京、澳洲悉尼、加拿大温哥华、美国加州。

　　那2020年春天，冒着单价7万去这个区域买房的自住者、投资者，是不是大脑短路了？

　　在我们看来，不是买房者大脑短路了，而是这种吃地产行业饭的自媒体，长期存在、吸引流量、接收广告收入的基础，就是鼓吹房价上涨，如果房价没有上涨，也必须营造出房价上涨的虚假事实，来实现自己的商业目的。

　　如果房价下跌了，他们的关注量少了，就吃不了这碗饭了。

　　除了炒作房价数字、饥饿营销之外，他们常炒作的一个概念是：喝茶费。

　　也就是说，提前渲染房子供不应求的假象，然后放出风声，怂恿购房者给中介人员缴纳数十万、上百万的「喝茶费」，以便获得提前卡位选房的资格。

　　等到监管部门重拳出击以后，暂停了涉事楼盘的网签资格，他们又摆出一副受害者、无辜者的脸孔，说「喝茶费」是子虚乌有，是违法的费用。

　　在这些喜欢夸大言辞，甚至不惜剑走偏锋的自媒体口中，时常挂着的一句话是：贫穷限制了我的想象力。

　　这完全是给自己的脸上贴金了。

　　更符合事实的一句话是：节操约束了你们编造谣言的能力。

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　　深圳人，敢闯、敢试、敢干。

　　任何新鲜事物，在深圳这块热土上，都不乏尝试的先行者。这也是深圳自从改革开放政策放开后，取得重大成就的原因。

　　然而，地产行业，以及某些依附于地产行业的媒体人士，把深圳人敢闯敢试的经，给念歪了。

　　他们依附于资本，为了商业利益，不惜通过各种惊悚的词语，捏造房价凭空上涨的幻象，炒作楼盘，制造社会焦虑。

　　对于这种现象，深圳的监管层，从来都是洞若观火，目光如炬。

　　2020年4月18日，深圳住房和建设局发布了文章，对目前深圳市房价上涨、部分小区炒作房价的新闻作出了回应：

　　1.二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价；

　　2.机构及个人恶意炒作房价；

　　3.部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论；

　　4.评估机构高评高贷；

　　5.黑中介违规经营。

　　深圳市住建局同时表示，接下来三个月将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，并将对二手房市场进行干预。

　　所以，如果你在手机上，接收到了如此违背常识、贩卖焦虑、制造恐慌的文章，请你告诉自己，如果自己因此而焦虑了、恐慌了，准备掏空自己、父母和祖父一辈的六个钱包，那么，你就成功地被他们收割了。

　　他们收割你的成本如此低廉，只需要花数万元，买通几个写公众号的自媒体，就能营造出一波又一波的舆情出来。

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　　那么，你肯定有一个疑问，深圳的经济和房价，现状到底如何？

　　（图源：青驿网 angalee，版权所有）

　　在大型公共卫生事件出来之前的2019年，深圳的GDP，第三季度是6555.21亿元，而2018年第三季度是6521.31亿元。这就意味着该季度的名义GDP增速仅为0.52%。考虑到通货膨胀（CPI在3%），经过物价调整后的第三季度经济实际上已经出现了负增长。

　　深圳市市场监督管理局发布的《2019年1-6月深圳商事主体登记统计分析报告》显示，2019年上半年深圳注销企业及个体户同比大幅增长，1-6月份注销企业68427户，同比增长325.5%。

　　深圳经济增速下滑过快，楼市泡沫及产业空心化，已经在2019年底引发公众的担忧。今年，大疫之下，全球经济加速衰退，全国第一季度的GDP，同比2019年又下降了6.8%。在2018年之前担当全国经济排头兵的深圳，受到的冲击最大，下行趋势最为明显。

　　这是因为，深圳是外向型经济，海外的疫情大流行，对深圳的支柱产业——外贸、出口制造及国际物流冲击巨大。

　　2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿，超过了当年的GDP总量，经济对外依存度达110.6%，远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。

　　所以，我们不敢想象，深圳2020年的经济数据。

　　我们可以从深圳市的写字楼的空置率，和租金，来对经济走向管中窥豹。

　　深圳商用办公楼空置率持续上升，2019年达到30%。今年受大疫的冲击，空置率再创新高，经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至40%，之前被热潮的前海概念区，写字楼空置率接近70%。写字楼的租金，已经下跌了50%不止。

　　毫无疑问，2014年至2016年的楼市狂欢，是无数购房者倾尽全力加杠杆带来的。首付东拼西凑、月供接近月薪的情况普遍存在。

　　这种宁可承担超出自身经济实力的重压也要负债上车的原因，主要是出于对房价继续上涨的恐惧，也出于对自己未来收入必将上升的心理安慰。

　　深圳房价在2016年前行情短期大涨

　　深圳居民的贷款多于存款，住户存款1.381万亿，贷款近2万亿。按照1302万常住人口计算，人均负债15万元；如果考虑到存款因素，深圳人均净负债4.4万元。

　　而上海的情况与深圳相反，上海住户存款多于贷款，上海住户存款2.857万亿，住户贷款2.22万亿。

　　其中，深圳住房贷款占大头，深圳住户贷款约占贷款99.7%。上海住房贷款为1.33万亿，房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。

　　如果某个家庭的杠杆率超过了100%，代表负债已经超过了资产。如果房价继续下跌，居民可能事实上处于净负债的状态。

　　目前深圳居民资金杠杆率是144%，仅次于厦门，在全国主要城市中排第二。而全国平均数是50%，深圳居民资金的杠杆，差不多是全国的三倍了。

　　为何会这么高呢？因为，全国人民后来熟悉的首付分期、首付贷、零首付、一刀流、一压、二压，几乎所有的新概念，都是在深圳这个市场上所「发明」的。

　　2020年春天的大型公共卫生事件，以外贸产业为经济主体的深圳人民，经受了国内抗疫和海外疫情蔓延的上下两个半场。

　　之前寄希望于经济发展、收入提升来抵御房贷所带来压力的购房者，现在操心的是如何保住工作，如何让收入不再下滑。

　　所以在看此文的读者朋友，请扪心自问，经历过2020年这个春节后，你们的工作和薪资，发生了何种巨变。

　　2020年4月17日，我国季度GDP增速首度负增长的情势下，政治局会议通稿出炉，高层提出：“当前经济发展面临的挑战前所未有，必须充分估计困难、风险和不确定性。”

　　但是，寄希望于高高的庙堂，会通过放松地产调控来刺激经济的人，希望又落空了，这次高级别会议再次申明了「房子是用来住的，不是用来炒的」定位，不动如山。

　　所以，当我们在讨论房价时，面对不负责任的自媒体所鼓吹的房价个案时，我们要坚持这种思维：

　　在个案面前，要相信大数据；

　　在大数据面前，要相信逻辑；

　　在奇迹面前，要相信常识。

　　当下的房价：

　　短期会面临大疫带来的内外冲击；

　　中期面临经济下台阶、金融周期见顶的冲击；

　　长期面临人口老龄化的冲击。

　　所以，在短、中、长期都遭遇到无法避免的不利影响下，如果有人还告诉你房价在上涨，你应该反问对方一句：忽悠我可以，技巧不要这么拙劣，好吗？