明哥：土地管理制度改革的重磅春雷，如何搅动房价和经济的巨浪？

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　　2020年的春天，我们迎来了数十年未有之大变局。

　　大型公共卫生事件重创了发达国家经济体，美国股市迎来了二战以来从未见过的连续熔断行情。

　　沙特发起的原油价格战，油价增产的同时，价格却暴跌三分之一，油比水便宜，搅动了世界经济的传统秩序。

　　对于固守这片热土的中国人来说，无论遇到天灾还是人祸，自我改革和奋进的步伐，从未停止。

　　3月13日，高高的庙堂，印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》文件。

　　语不惊人、平淡无奇的文字背后，彰显着时代的春雷，已经由远而近，轰隆而来。

　　它的面世，虽然关键改革措施只是在少数发达省份、直辖市落地试点，但是却砸开了捆绑在我们身上的枷锁，为土地入市、地方经济发展、房价终局走势，指明了方向。

　　这份文件，终将每一个国民的命运，镌刻于其上，并打下烙印。

　　关乎你在家乡的土地，关乎你所在城市的房价，关乎房产税的推出节奏，关乎经济潮水的波浪之状。

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　　要了解这次试点改革的重大意义，我们就要回顾下原来的《土地管理法》中，为了保护好18亿亩耕地红线，国家对于土地保护的原则性要求。

　　我们脚下的每一寸土地，按照权属来分，要么是：集体所有土地，要么是：国有土地。

　　农村户口国民在农村的土地，属于「集体所有土地」；

　　其他所有性质土地，都是「国有土地」。

　　按照性质来分，要么是：农用地，要么是建设用地。

　　农村的耕地、林地，属于「农用地」；

　　农村家庭分配所得的宅基地，用来盖房子的，属于特殊的集体建设用地；

　　其他土地，例如城市里的商品房住宅用地、商业用地、工业用地，都属于「建设用地」。

　　在建国以来的70多年岁月风云，我们在前半段时间，总是处于吃不饱、穿不暖的状态，于是国家出台了全国18亿亩耕地红线，红线之内的土地是「永久基本农田」。

　　如果高高的庙堂，或者地方政府，出于经济建设或国家安全的原因，需要征收农民土地，那么就涉及到土地权属的变更，从「集体所有土地」更改为「国有土地」，也涉及到土地性质的变更，从「农用地」转为「建设用地」。

　　为了遏制地方政府在征收、拆迁、大搞城镇化而吸引农民离地进城的内在冲动，并保护国家所制定的18亿耕地红线，高高的庙堂，在《土地管理法》中，明确规定了地方政府征收土地时的政策红线，不可僭越。

　　如果地方上要征收以下3种情况的土地：

　　1、永久基本农田、

　　2、永久基本农田以外超过三十五公顷的耕地、

　　3、超过七十公顷的其他土地；

　　那么，省、自治区、直辖市没有权限，必须是the Sate Council审批通过。

　　只有2种情况下，这些地方政府才能自作主张加以批准：

　　1、永久基本农田以外的不超过三十五公顷的耕地；

　　2、其他土地不超过七十公顷的。

　　所以我们能看出来，「永久基本农田」的土地征收，必须征得the Sate Council通过，任何地方层级的政府权限都被牢牢地监管着。

　　时代巨轮滚滚向前，机械化耕作设备和技术普及，富营养的化肥和培育技术的提高，使得土地耕作效率突飞猛进，单位面积上的粮食产量屡上台阶。

　　而另一方面，城市的发展，对于土地的需求量越来越多了。

　　作为世界工厂的中国，制造业企业需要广袤的厂房和制造基地；处于城镇化进程中的千万农民进城安家，需要住宅用地；建设机场、高铁、地铁、图书馆等各种公共设施，最大的难题就是拆迁征收。

　　所以，社会上对于取消18亿亩耕地红线的呼声，一浪高过一浪。决策者们也认识到了，我们需要的，也许并不是18亿亩耕地，而是能够产出原来18亿亩耕地产出的粮食而已。

　　于是，我们等来了这份简政放权、对症下药的改革文件。

　　第一：对于不是「永久基本农田」的范围内的农用地转为建设用地，各地方政府可以自行决定。

　　第二：对于「永久基本农田」、耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，要转为建设用地，在经济发达区域的8个省或直辖市，完全放权：北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

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　　这一改革，将解开困在地方政府身上征收土地时的政策束缚。

　　从此往后，他们可以为了地方的经济建设、财政收入、民心工程建设，而放开手脚，自行决策大宗土地的征收，以及对性质、权属的变更。

　　你品，你细品。

　　以深圳为例，能够开发的土地已经殆尽，无论是满足制造业、科技公司的土地需求，还是深圳居民的住房需求，缺口都非常大。在人均GDP接近世界发达国家一线城市的背景下，还保留有「永久基本农田」，已经落伍于时代。

　　华为搬迁至东莞松山湖，难言之隐就在于，商业用地和工业用地的数量稀缺，成本过于高昂；

　　深圳对年轻人才的吸引力逐年下降，也正是因为在稀缺土地供给之上的高房价。

　　如果松开牢牢捆绑在深圳身上的土地供给束缚，让地方负责人因地制宜地将土地推向市场，那么受益的不仅是坐收土地出让金的地方财政账户，更是嗷嗷待哺的企业、市民。

　　我们关注的第一个问题是：房价将会如何走？

　　房价问题，在中国是一个复杂的命题，涉及到宏观经济、调控政策、城市竞争力、人口年龄结构，等，但是对于绝大多数城市而言，土地供给的数量，是一个权重极高的变量。

　　根据经济学的最简单原理，如果土地供给数量，超过了土地需求量，那么地方政府能够从开发商那里收来的土地出让金，自然会下降，房价就下跌；

　　相反，土地数量稀少，年轻人口却不断涌入，大家陷入了内卷化竞争，房价自然就上涨。

　　一旦将土地从窄口的袋口中，释放出来，它产生的巨大魔力，将让大家发现，原来，我们根本不缺土地，不缺房子，那真的不是寸土寸金，仅仅是土地而已。

　　在非核心区域置业的人们会发现，环绕在自己身上的城市光环渐渐消失，所谓中产阶级家庭房产的含金量，如同加了水的面，越和越稀。

　　当然，即使没有本次土地改革措施，在居民家庭负债率接近了发达国家水平、经济增速正在逐年走下台阶、未富先老的社会特征越发明显的今天，房价的下跌也早就成为了趋势。

　　只是，2020年春天发生的大型公共卫生事件冻结了经济、土地改革措施释放了土地供给的袋口，就如同点燃了房价之车的油门一样，助力房价快速下行。

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　　房价下行，对地方财政账户而言，却不是坏消息，而是好消息。

　　早已对「土地出让金」形成依赖的地方政府，需要的仅仅是人口的流入，以及土地成交的金额。

　　如果土地的价格下跌了，但是成交数量却上升了，无疑会进一步喂饱差点断粮的地方财政账户。

　　贡献财税的来源主要有2种。第一是企业需要商业用地、工业用地；第二是被征收土地了的农民进城，需要商品房住宅。

　　关键是第二种。

　　从2014年开始的棚改贷款刺激计划，直接催生了2016年的涨价去库存运动，负债，从地方政府和开发商的肩膀上，转移到了买房人的肩膀上。

　　然而，国家开发银行的历史重任已经完成，棚改资金的水龙头已经关上。

　　对于一手在拆迁危房，一手在新区盖房的魔术师而言，他已经习惯了不需要付出任何资金、成本，就能生出钱来。

　　永动机的魔力，让玩家欲罢不能。

　　如果棚户区、危房区已经拆迁、动迁完毕，那么下一步征收哪些群体的土地，将他们动迁到高容积率的新区新房里呢？

　　你不要觉得难以理解。

　　毕竟，城镇化的历史使命，要由我们这一代人来完成嘛。

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　　原来有很多人在设想，向开发商出让土地、地方财政笑纳土地出让金、居民购置新房来接盘，这一套永动机的装置，随着新增购房人口的下降，已经运行不下去了，那么，向存量住房征收房产税，将成为我们这一代人避无可避的历史重任。

　　毕竟，地方财政的胃口，总要填饱。

　　然而，房产税推进阻力之大，前所未有。

　　房产联网、小产权房转正、历史遗留问题、征信体制建立，都像横亘在房产税面前，无法翻越的高山。

　　这些难题，不仅在阻挡着房产税的正式落地和全面推广，更是在阻挡着地方财税的进补之路。

　　这是一条无人走过的荆棘之路。

　　同时，顶层设计师们，创造性地规划出了另一条可驾轻车的熟路，摆在眼前。

　　只要重复2014年开始的棚户区改造、涨价去库存的套路，既能完成城镇化的恢弘使命，还能将地方财政账户，填充得盆满钵满。

　　那么，房产税是个什么东西？