明哥：特殊时期，房市发出了凄美诱人的塞壬之音

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　　在古老的希腊神话传说中，有一种美艳的海妖，长得和人鱼一样，头部有着美丽动人的女性面孔，颈部以下却是鹰一样的身体。

　　她有着诱惑人心的致命歌喉，在海洋深处飞翔，昼伏夜出，当有船只路过，就放出凄美、悠扬、动人的歌声。船员们只要听到她的天籁之音的歌声，就会从闭眼享受的状态，慢慢陷入极度的疯狂情绪，最后跳入海中，纵情追寻她的身影，葬身于大海。

　　这种美艳海妖，叫做：塞壬。

　　有一位英雄船长，奥德修斯，为了能够亲耳倾听一次塞壬的歌声，不顾众人的反对，率领船只经过塞壬出没的海域。他把自己紧紧地捆绑在桅杆上，命令其他船员都把耳朵堵死，埋头快速地划船通过。

　　塞壬果然出现，围绕着船只飞翔，唱着世间最凄美的旋律。

　　几个好奇的船员，松开了耳朵，疯狂地弃船而去，最后被卷入深深的海底。奥德修斯，也陷入了疯狂不能自拔的状态，但是他已被自己捆绑在桅杆之上，无法挣脱，最终免遭了如此甜美的厄运。

　　塞壬之音，听起来很爽，却有可能引向不归之路。

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　　之前我们科普过，地方政府拍卖土地，从开发商那里获取的土地出让金，是几乎完全留存给地方，而不用上缴给高高的庙堂。

　　这些卖地而得来的土地出让金，支撑了地方城市运行需要的地铁、教育、医院、市政服务、公务人员薪资，等。

　　所以，地方政府具有强烈的动机，缩量控制土地的供给、抬高土地拍卖的价格、引导成交量。

　　然而，高房价如何掏空买房人六个钱包、挤压实体经济、催生系统性金融风险的问题，对地方政府而言，显然已经超纲了。

　　这属于高高的庙堂，需要统筹考虑的问题。

　　所以，从分税制出炉的1994年起，围绕着土地出让金的博弈，就在庙堂和地方之间，上演了。

　　2020年春天，我们猝不及防。

　　大型公共卫生事件，不仅暂停了我们每一个个体的经济、民生活动，突如其来的停工、停售，也让房地产行业、地方财政，束手无策。

　　担心的不仅有我们，更有地方财政。

　　塞壬之音，适时地飘了起来。

　　2月14日，湖南省衡阳市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》，对购买新建商品房和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为1%的，予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，按所交契税的2/3予以补贴；所缴契税税率为2%以上的，按所交契税的50%予以补贴。新建商品房项目地下车位首次出售的，由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。

　　2月24日，江苏省南通海门市发布，自启动卫生防控一级响应至一级响应措施解除后3个月内，购买装修成品房、完成房产主管部门商品房合同网签且在交房后两个月内办理不动产权属证书的购房户，按购房面积每平方米2000元的装修标准计算的契税额度给予奖励。

　　2月27日，江西省抚州市印发《促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，给予购房户150元/平方米的补贴，允许住房公积金贷款限额提升至60万元，以拉动市场消费活力。

　　3月3日下午，浙江省温州市多部门联合发布《2020年温州市首批人才住房配售公告》，首批筹集1700多套房源，共计约18万平方米，将于本月15日启动申领，本科生可七折购房。

　　2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元；首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%；同时大力推广住房公积金组合贷款业务。除了各类人才购房，大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助。

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　　我们不禁想问的是，为何它们的节奏如此统一？

　　如果连千亿房企恒大集团，都要全员卖房，七五折起售，那本来就挣扎在生死边缘的中小开发商，说它们正一步步走向崩溃的边缘，毫不夸张。

　　如果仅仅是这次公共卫生事件，导致各大售楼处关门、中介人员在家歇业、项目进度停摆，还不至于让开发商如坐针毡的话，那么整个行业预计今年到期的1.5万亿元债务，就成为高悬头顶的达摩克利斯之剑，随时掉下来要了开发商的命了。

　　今年要兑付的1.5万亿元债务，是如何计算出来的呢？

　　境内发债到期规模5902亿元、海外发债到期规模2136亿元、房地产信托到期规模6544亿元。

　　这还没有计算来自于银行的表外贷款、行之将死的P2P贷款、高息的民间借款。

　　前有堵截，后有追兵。

　　如果地方政府放任地方上的开发商倒闭，退出市场，以后要想再引入外地的大开发商，前来入驻，拍下土地，贡献财源，那就难如登天了。

　　更何况，休克式居家政策，不仅让很多居民失去了至少2个月的收入，往年的卖房「小阳春行情」也消失了，使得地方财税，也断粮了至少2个月。

　　根据专家们的预计，一直到4月底才有可能建议民众们放下口罩，适度地允许聚集性公众活动。

　　那么，对开发商、地方财政而言，将从2月初饥渴到4月底，足足三个月，一年的1/4，就过去了。

　　所以，变相放开限购，直接补贴购房人，甚至将眼光投向刚刚毕业的大学生，允许大学生们七折购房，就自然成为饥饿之下仓皇决策的结果了。

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　　幸运的是，高高的庙堂，想法和我们也是一致的。

　　央行近期就表示：稳健的货币政策更加灵活适度，保持流动性合理充裕；坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产政策连续性、一致性、稳定性。

　　这种态度非常明确，一边对实体经济和买房人降息，定向宽松放水，一边对房地产行业融资进行严防死守。

　　无论开发商和地方财税的压力多么大了，也不能再饮鸩止渴，相反，要把钱，从钢筋水泥上逼出来，流入消费市场和实体经济中去。

　　河南省驻马店市，为了刺激房产交易，不是采用货币补贴的形式，而是直接突破了现行公积金政策、限购限贷措施，很快就遭遇了上头的制止。省级的政府，约谈之后，纠正了错误的做法，驻马店市发布的17项稳楼市政策已从官方网站撤下，该市房地产政策按原政策执行。

　　房价已经三年没涨，反而在阴跌了。

　　只要失去了价格上涨的预期，高房价给消费带来的只能是挤压效应，而不可能是溢出效应了。

　　当房价不再有外延上涨的预期，房地产行业的繁荣，无非是将民众的钱，从自己的口袋里，转移到开发商、商业银行、地方财税账户。

　　存量游戏，无论怎么腾挪转移，都不再为社会创造新的繁荣了。

　　此刻，揣着血汗钱在手的你，就如同是海上的船员，远方飘来了动听诱人的塞壬之音。

　　你知道怎么做了吗？