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刘晓博:最牛的政策,终于出现了!

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发表于 2020-2-24 17:47:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
  到目前为止,堪称“力度最大”的稳楼市政策出现了!

  2月21日,河南省驻马店市发布了“关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见”,一共17条内容。

  这个意见集纳了此前各地的“救开发商”政策,比如延缓土地款交纳时间,降低预售门槛,针对开发商减税降费等。更重要的是,还出台了一系列“针对购房者的利好”。

  在驻马店之前,只有湖南衡阳出台的政策里,有给普通住房者补贴契税的内容,当时已经是“做得最多”的城市了。

  此次驻马店出台的政策,也有购房补贴的内容,具体如下。

  更重要的是,驻马店还允许“首付两成”:

  也就是说,如果你有住房公积金,而且是首套房,则可以享受首付2成。这意味着,购房的最大杠杆从3.33倍大幅提高到了5倍。当然,这仅限于刚需购房者。

  此外,新政还明确提出了“降低个人房贷利率”:

  “适度下调个人住房按揭贷款利率”是央行的职权,地方政府只能居间协调,所以文件要求“市金融工作局”来协调。

  无论是“首付两成”重出江湖,还是提出“降低个人房贷利率”,都是近年来极其罕见的,堪称力度空前。

  此外,在“加大房地产业金融支持力度”的措施里,驻马店还要求:

  鼓励各银行业金融机构对符合贷款条件的房地产开发项目进行信贷支持,在存量不变的情况下对增量予以适当倾斜,适当下调贷款利率,降低抵质押率,合理满足房地产领域信贷需求。

  看到了吗,这里面也提到了降息,这是针对开发商的。

  还记得昨天我在专栏里,是怎样评价央行副行长关于“LPR利率下行基本上不影响个人房贷”的吗?

  我当时的分析是:央行的这个说法不能令人信服。而且我预言,虽然央行对5年期LPR利率降息非常吝啬,但各地会降低房贷利率的上浮幅度。

  换句话说:2020年针对楼市的降息,将主要用“隐性降息”方式来进行。

  比如某地的首套房贷是“LPR利率+35个基点”,央行负责降低LPR利率,地方政府负责降低“35个基点”这类所谓的“加点”。“加点”在各地不一样,上海首套房的加点是“负数”,大多数城市是三五十个点。

  2020年楼市的降息,可能主要体现在降低“加点”上。

  而降低“加点”,是地方政府根据市场形势来决定,然后协商当地央行,让商业银行执行。基本上,央行各地分支机构会听地方政府的。这就是所谓的“因城施策”!

  所以,房贷利率“基本不降低”是假的,是“面子”,不是“里子”。

  2020年是什么年份?大灾之年!

  而且这个大灾不仅仅是中国的,现在看起来可能还是全球性的。目前除了日本,韩国、意大利、伊朗都出现了比较严峻的局面,其中意大利已经有11个小城封闭,伊朗的死亡率飙升到20%。

  对于缺乏“举国体制”的国家,以及医疗水平低下的地区(比如中东、非洲),疫情一旦失控将非常可怕。

  上图:疫情不断扩散,刺激黄金创下近期新高。

  所以,今年的经济形势会非常严峻,目前已出台的政策不足以应对。

  一些部门“爱惜羽毛”,到现在都不愿意多拔几根。用我创造的词汇表述是:仍然处于“政策羞涩期”。但愿这种“犹抱琵琶半遮面”的局面早日结束。

  昨天(2月23日)中央召开的会议提出:

  1、加大宏观政策调节力度,节奏和力度要能够对冲疫情影响,防止经济运行滑出合理区间,防止短期冲击演变成趋势性变化。

  2、要扩大地方政府专项债券发行规模

  3、稳健的货币政策要更加注重灵活适度,适时出台新的政策措施。

  4、一些地方财政受疫情影响较大,要加大转移支付力度,确保基层保工资、保运转、保基本民生。

  这意味着,中央对问题还是看得比较清楚,已经开始担心“短期冲击演变成趋势性变化”,地方债发行量会增加,国债也会增加。货币政策还有哪些新措施?一个是降低存款基准利率,继续降低LPR利率,定向降准,通过调整MPA指标提高融资增速等。

  至于中央说的第四点,非常重要。现在中西部、东北,很多地级市、县和县级市的确面临“保工资、保运转、保基本民生”的巨大压力,衡阳、驻马店之所以出台楼市新政,就有这个因素。

  以驻马店为例,根据当地统计公报,2013年这个地级市有常住人口689.5万人,而到了2018年末减少为619万人,5年锐减了70万常住人口。人口竞争力的低下,自有住房率的偏高,都让这类地级市的楼市缺乏投资价值。

  我之前曾预测过:这类城市未来只能“求着老百姓买房”,如果开征房地产税,只会让更多的人抛售房产离开。所以,这类城市未来开征实质性房地产税的几率是零。

  不要以为衡阳、驻马店代表的只是少数城市,恰恰相反,他们代表的是多数城市。

  所以,2020年注定是楼市政策变得“更宽松”的年份。为了稳就业、稳增长,并迅速见效,多数城市没有别的选择。

  即便是经济转型比较成功的上海和苏州,最近不也在楼市上动作频仍吗?上海不惜创造了新的“总价地王”,苏州大幅放宽了土拍中的预售条件。说到底,还是因为房地产上容易产生“快钱”、“大钱”!

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