明哥：央行重磅降息！房贷卸下重担、经济久旱逢甘霖

lameihua

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　　2020年春发生的大型公共卫生事件，给我们的生活，按下了暂停键。

　　贷款买房人，为每月的还款额而揪心，期待赶紧复工；

　　中小企业主、创业者、商铺经营者，失血的现金流正在逼近生命线。

　　今天早间，央行再次站了出来，恰逢其时地送上降息大礼。这真是：

　　久旱逢甘霖，春雨贵如油。

　　具体来看：「1年期LPR利率」报4.05%；「5年期LPR利率」报4.75%。

　　光让你看这组数字，可能品味不出来利率下调的幅度，我们再回顾下上一期的数字：

　　2019年11月20日，「1年期LPR利率」为4.15%；「5年期LPR利率」为4.80%。

　　两相对照就能发现，3个月时间过去了，「1年期LPR利率」下调了10个基点，「5年期LPR利率」下调了5个基点。

　　即使没有这次疫情的发生，我国也正在步发达国家的后尘，朝着低利率时代一去不回头。

　　这次大型公共卫生事件，就像在干柴中点了把火，让历史进程突然加速。

　　你的心里一定疑窦丛生：这跟我有什么关系？

　　答案就是：降息，不仅影响着你的收入，更影响着你的房贷余额。

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　　2019年10月8日，央行就开始推行新的房贷利率政策，在银行业、地产业和炒房群体中引发了轩然大波。

　　持续了数十年的房贷利率政策，寿终正寝，一种更市场化、更人性化的房贷利率模式，横空出世。

　　变革前：房贷利率=央行基准利率+浮动比例；

　　变革后：房贷利率=5年期LPR利率+基点加成。

　　和「5年期LPR利率」专门适用于房地产贷款行业所不同的是，「1年期LPR利率」适用于实体经济经营贷款。

　　这样做的前提是，可以针对不同的人群，分化施策。

　　当需要降低民生物价时，提高「1年期LPR利率」，加息，但是同时为了避免买房人的房贷压力过大，可以维持、反向降低「5年期LPR利率」。

　　当需要降低实体经济贷款压力，给奄奄一息的企业们注入新鲜血液时，降低「1年期LPR利率」即可。

　　由此，我们终于和西方发达国家接轨了，金融体系做好了姿势和体位，拥抱低利率时代的全面到来。

　　在《央行拯救房贷泥潭中的你！3个月后，29万亿元房贷，集体卸下担子》文章中，明哥白纸黑字、振聋发聩地言明：

　　房贷利率变革落地后，从长周期视角来审视，「5年期LPR利率」一定是持续不断下行，最终归零，甚至引导经济体，进入负利率时代。

　　因此，存量余额达到了29万亿的房贷，重担已经在慢慢卸下。

　　经常有读者在公众号、「知识星球」上咨询明哥，未来房价怎么走、还贷额会如何变化。

　　我们一直在呼吁，只要不是确实的刚性需求者，那么能够推迟多长时间购房，那就推迟多长时间。

　　「5年期LPR利率」才刚刚问世7个月，央行披露的7次数据，从4.85%，降低到4.80%，再到今天的4.75%。

　　你有没有感觉到一种无可阻挡的历史浪潮，扑面而来？

　　那么，请大胆设想一下，未来30年，每个月公布一次的「5年期LPR利率」，最终能降低到多少呢？

　　发达国家（地区）的房贷利率，就是我们最好的参考标本。

　　美国最新房贷利率为3.41%。

　　香港地区低至2.25%。

　　相对应的，深圳目前按照最新的LPR房贷规则，首套房贷款利率不低于5.15%。

　　贷款利率对贷款者的负担有决定性影响。同样是30年的400万按揭，简单计算，2.25%和5.15%利率各自对应的月供分别为1.53万、2.18万，后者每个月的负担都要多6500块，每个月6500元的现金流不是一个小数字。

　　香港按揭新规则

　　2019年8月5号，丹麦的第三大银行日德兰银行，推出了人类历史上首笔负利率按揭贷款业务，房贷利率为-0.5%。

　　如果你借丹麦这家银行100万元去买房，一年后你只需还99.5万元就可以了。

　　这家银行向买房人发放贷款，贷款买房人，最终还的钱，比当初银行借出的钱，还要少！

　　听起来，像不像天方夜谭？

　　绝对不是，这在西方发达经济体之中，已经成为了常识。

　　我们常常在短期高估趋势的力量，却在长期低估趋势的力量。因为，量变尚未引起质变。但是，质变一旦扑面而来，那将是不可阻挡的、颠扑不破的真理力量。

　　所以，如果你并非为了孩子的学位、家庭的首套自住房、强烈的改善性需求，那你那么着急置业买房，所图何物呢？

　　如果你是2020年1月1日之前，和银行签订的房贷合同，请一定记得：

　　在3月1日开始后的5个月时间窗口内，和银行重新修改合同，将利率模式更改为变革后的「5年期LPR利率+基点加成」模式。

　　这已经是明哥为了你的钱包，第二次大声疾呼了。

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　　为时1个月的疫情，随之而来的民生活动暂停，餐饮、电影、体育、超市、交通、制造业，受到的影响最大，它们除了在呼唤低风险地区尽快复工之外，还像嗷嗷待哺的婴儿一样，呼唤金融体系的信贷现金流的支持。

　　毕竟，利润影响的只是生存的姿态，而现金流威胁到的却是生命线。

　　央行俯瞰众生，民间疾苦，历历在目。

　　「1年期LPR利率」的下降，瞄准了实体企业身处时艰、奄奄一息的现状，对症下药，送上了供氧机。

　　这些救命的贷款资金，首先用来给员工发放工资，其次用来缴纳租金，最后用来支持生产线开工、员工们复工的资金渴求。

　　如果「1年期LPR利率」维持不变，那对实体企业而言，不亚于卧榻病栋时，饮鸩止渴。

　　所以，我们能看到，和「5年期LPR利率」下调了5个基点所不同的是，「1年期LPR利率」下调的力度更大，幅度为10个基点。

　　沉疴用猛药，才能普降甘霖。

　　很多人担心的是，房地产开发商，同样是实体经济，那么很低的「1年期LPR利率」资金，会不会流入开发商的口袋？

　　这种思维完全是多余的，因为大大低估了央行、银保监会等监管机构的专业水平。

　　早在2年前，影子银行、地产信托、国内发债等几乎所有信贷渠道，都已经被一一堵上了，开发商除了走海外发行美元债券，几乎已经无处可融资了。

　　以「恒大地产」为例。

　　从销售规模上来讲，它是房企中的龙头，资产负债表不是最差的，但也不是最好的，但却是房地产行业的样本。

　　总资产规模2.1万亿，总负债1.7万亿；净资产只有4千亿元。

　　企业账面有现金2000亿，存货1.2万亿；但是，应付账款2000亿，短期有息负债3700亿，长期有息负债4300亿。

　　为了续命，它巴不得在新加坡发行美元债券，利率高达11.0%-13.75%。这几乎是最新一期「1年期LPR利率」的3倍之多。

　　利滚利下来，别说偿还本金了，连利息就足以让这些开发商巨头脑袋一懵。

　　所以，我们能看到，2月16日，「恒大地产」下发文件宣布在全国楼盘执行全新优惠政策，最低75折的住宅销售优惠等。

　　因为，舍命狂奔，它才能跑在同行的前面，率先掏空潜在购房者的钱包，走自己的路，让同行无路可走。

　　一项政策，只有让它们着急了，我们才算是舒一口气了。