刘晓博：12个小时，房地产被敲打两次！

lameihua

　　2月17日，官方在经济领域里做了两件事：

　　第一，传递了最强烈的降息信号，2月20日降息10个基点已经没有悬念；

　　第二，12个小时里连续敲打了房地产两次。

　　昨天我的专栏文章推送比较早，只写了第一件事，错过了第二件事，今天重点说说。

　　昨天上午，统计局公布了1月份房地产市场运行情况——70个重点城市里，只有15个城市新房环比下降，其他都是上涨。

　　统计局的官员在解读1月数据时，顺便敲打了一下房地产，说：各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。

　　如果说这只是泛泛的、例行公事的敲打，那么央行2月17日晚上的辟谣，下手就有点重了。

　　前两天，市场里有一个传言：中国央行拟调整MPA（宏观审慎评估体系）中的房地产信贷相关考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例。

　　传言的来源，是全球著名的财经资讯供应商——彭博资讯社。

　　彭博很权威，所以地产股很兴奋。再加上国内几家大地产商都在促销，力度看起来比较大，所以地产股涨了一波。

　　昨天晚上，央行辟谣了：该消息不属实！央行将继续坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。

　　于是，今天地产股有所“回吐”，连带金融、大基建板块也有所“回吐”。

　　MPA是什么，为什么对房地产行业这么重要？

　　MPA是英文“Macro Prudential Assessment”的简称，中文是“宏观审慎评估体系”，它是2015年股灾之后建立的新的监管体系。

　　以前，中国的金融监管重视考察金融企业个体，要求每个企业指标健康，这其实是“微观审慎监管”。2015年股灾引发的是系统性风险、跨行业风险，所以改革的最终结果是——央行获得了更大的职权，建立MPA体系，对整个金融系统进行“宏观审慎监管”。

　　下面表格，就是MPA具体指标的构成。

七大方面（各100分）	具体指标
资本和杠杆情况	资本充足率（80分）、杠杆率（20分）
资产负债情况	广义信贷（60分）、委托贷款（15分）、同业负债（25分）
流动性	流动覆盖率（40分）、净稳定资金比例（40分）、遵守准备金制度情况（20分）
定价行为	利率定价（100分）
资产质量	不良贷款率（50分）、拨备覆盖率（50分）
外债风险	外债风险加权余额（100分）
信贷政策执行	信贷执行情况（70分）、央行资金运用情况（30分）

　　至于上述7大类、10多个指标的考核公式非常复杂，这里就不介绍了。这些公式里有很多参数，央行可以根据需要调整。这种调整，就构成信贷政策的松和紧。

　　普通人观察金融政策，只能看懂降息、降准、M2增速、新增贷款数量等，其实MPA这套复杂体系里，隐藏着很多秘密。

　　这有点类似当年的“存贷比”（银行每吸收100元钱存款，可以贷款出去多少钱），其分子应该是贷款余额，分母是存款余额，比率是受限的。但央行可以调整分子、分母的统计范围，在不突破“存贷比”规定的情况下，让银行更多发放贷款，其效果跟“降准”类似。

　　比如央行曾宣布：支农再贷款、小微企业贷款专项金融债、“三农”专项金融债对应贷款可以不计入“分子”；后来又宣布，银行对企业、个人发行的大额可转让存单可以“计入分母”。这些都起到了类似“降准”的作用。

　　为什么央行总说，他们工具箱里工具特别多？原因很简单，他们想怎么玩就可以怎么玩。公众要做的是：看懂央行在做什么，如此而已。

　　现在央行说了：“仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例”，这个政策不存在。

　　于是，一扇大门对房企关上了！

　　中国房企负债率很高，这是一个众所周知的事实，这里我不再赘述。如果央行不放水，财政部和证监会再卡住债券等发行等渠道，它们只能去借高利贷了。那样，距离死亡就不远了。

　　所以，中国房地产行业的状况是：短期看政策，中期看政策，长期也看政策。没有了政策的保障，这个行业可以立即消亡。

　　至于让房价崩溃，政府分分钟可以办到。这有点类似于，你可以随时砸了自己家的装修，只是你轻易不会这样干。

　　中国不是没有经历过，没有房地产行业的时代。1998年之前，中国就基本上没有房地产行业，1978年之前更是如此。

　　只不过，1978年之前的历史证明，没有房地产行业，没有市场经济，中国只能搞逆城市化，只能让城市青年去当农民，只能计划生育，或者延长学制，因为没有就业岗位、也没有足够住房。

　　1998年以来的历史证明，土地财政虽然有很多毛病、缺点，但的确推动了中国经济的发展，尤其是让发展中的中国，拥有了让发达国家艳羡的基础设施。

　　只不过，房地产模式是一个“高积累模式”，老百姓买房早的受益，买房晚的受害。其实1978年之前更是“高积累模式”，那时候国家积累财富的方式是“剪刀差”。比如一辆自行车，城市里普通的四口之家要省吃俭用一年，才能买下来，而现在一辆自行车的价格，可能还不够你去餐馆请一次客。

　　但愿中国能早日从“高积累模式”转换到“高消费模式”，但这个转换不容易，需要提高全社会的效率，需要激发全社会创新、创业的活力，需要动很多“躺着发财”的人的蛋糕。

　　2月17日，官方在12个小时里连续敲打房地产两次，意味着什么？

　　因为要发糖了（2月20日正式降息），担心楼市飘起来，给点压力。为什么一次降息，就担心楼市涨？因为中国人的预期越来越一致，必须影响一下预期，让一部分人犹豫一段时间，不要都去抢房子。

　　但问题是：那些犹豫的人，什么时候才能买房子？他们将来买的房子是贵，还是便宜？这个没有人给你打包票。

　　2020年要做的是：让楼市活跃，贡献GDP，创造就业岗位，带动其他行业，尽量不要大涨。这种想法我支持，中国房价的确不能涨的太快，要适当等等老百姓。

　　但问题是，我们有没有等的条件。说白了，企业家扩大再生产的积极性够吗？公务员发展经济的积极性够吗？居民消费的能力在增加吗？

　　敲打归敲打。如果你就此认为，房价会跌、或者不涨，可能就错了。房价在疫情刚结束、市场刚开始有成交的时候，价格回落是可能的，但到下半年就难说了。对于房价，你不能相信统计数据，还是要相信的自己的所见所闻。