二鸣：96家房企破产，疫情逼迫楼市大洗牌！

lameihua

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　　2020年前40天，96家房企破产

　　2020年开年，一场突如其来的新冠疫情，改变了许多人的命运。

　　1月26日，中国房协发布倡议，房企暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。

　　往年春节后，楼市会出现一波回暖，但是今年不同了。

　　根据招商证券数据显示，2月1日-2月7日，监测的36个城市新房整体销量较1月同比增速下降，多数城市同比降幅在80%以上。

　　二手房更惨。中泰证券研报数据显示，除夕后的10天（1月25日-2月3日），30大中城市商品房销售面积仅4.41万平方米，较上年同期减少96%。

　　楼市寒冬来临之际，最先扛不住的是中小房企。

　　根据人民法院官网显示，2020年40多天时间里，全国破产的房地产相关企业高达96家。且都是一些小型房企。

　　如此大规模的房企破产潮是如何形成的呢？

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　　偿债高峰将至，房企现金流危机

　　2016年10月起，全国范围的楼市调控开始，随后各种调控政策不断加码，限购、限售、限贷层出不穷，另一方面，银行也对房地产管控升级，房企融资渠道收紧，这让很多高杠杆、高周转、高负债的房企压力陡增。

　　2018年下半年开始，楼市调控的成效开始显现，房子越来越难卖，销售回款不灵了，一些房企只能通过融资续命，对于一些小房企来说，想要资金资金周转，只能通过民间高利贷，最后债务越滚越大，负债越来越高。

　　2019年以来，房企进入偿债高峰，企业偿债压力凸显，很多房企支撑不住了。

　　2020年初，一些本想通过返乡置业满血复活的小房企，却迎来了一只黑天鹅，疫情的不断发展使得工地停工，售楼处关闭，第一季度甚至上半年销售将会受到很大大影响。偏偏这个时候，房企最为依赖的发债融资也不灵了。

　　克尔瑞统计显示，从2020年1月25日到2月10日这段时间，95家典型房企完成春节发债融资的，仅仅有4笔，金额不足百亿，对比去年减少了86%。

　　与此同时，2020年起，大规模的房地产公司债到期，下半年开始进入偿债高峰期，如果2-3月份继续融不到资金，卖不出房子，那连债务可能都还不上。

　　（图片来自伽马智库）

　　一个更可怕的事实是，平安证券测算，A股上市房企货币资金对刚性现金流出的覆盖率约0.5年，也就是说房企手里的钱只够支撑半年的工资、利息与税款。

　　这些房地产企业，一端连接着土地财政，一端连着银行，如果影响范围大了，那就是系统性金融风险。

　　因此房地产必须到了要拉一把的时候。

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　　各地“救市”政策频出

　　最近这段时间，无锡、西安、南昌、上海、浙江、安徽、江西等省市出台了一些积极的政策，甚至是放松了限购，来刺激房地产发展。

　　这其中尤其以无锡和江西的政策最有代表性。

　　2月12日晚，无锡发布了支持房地产发展的政策意见，政策共提及17条建议，全面支持房地产企业复工

　　这17条核心建议中，包括和其他城市提出的延期开工、税费调整、网上审批等普遍性政策外，无锡的政策中有三点是具有创新性的。

　　第一：已取得施工许可证的楼栋因疫情影响建设的，可以申请跨节点拨付监管资金。这项规定，实际上放松了预售资金监管，使得预售资金回笼加快。

　　第二：在满足25%投资额基础上，商品房可以办理预售条件。预售条件的放松，旨在加快房企销售节奏。

　　第三：重设施工周期。能让房企理顺投资路线和工程节奏，利于项目的后续发展。

　　综合来看无锡出台的这17条建议，可以说每一条都和钱有关，实实在在缓解房企的资金压力，是名副其实的“救市”措施。以西安为代表的二线城市侧重点则有些不同。比如西安明确，土地出让金可以分期缴纳，降低了了房企的拿地成本，对房企在特殊时期的拿地有正向激励作用。

　　江西省地产协会也于2月12日发布了“疫情过后对地产企业扶持政策的建议”，和其他城市的政策相比，江西地产协会提出的八大建议里，除了金融及财税支持外，还包含了放宽限购、限价、预售等政策。

　　1、加速房查、网签及网备工作。3月份之前完成所有合理销售房屋的房查网签网备

　　2、阶段性放宽预售政策

　　3、适当放宽限购政策,加大人才落户激励,给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策

　　4、适当放宽价格备案限制

　　虽然“江西省地产协会”只是一个半官方机构，提出的这些政策也都是“建议”，但是，经过2019年下半年以来全国很多地方都不同程度的放宽限购政策，再加上当前疫情的影响，类似建议被采纳的机会也会比较大。

　　比江西更急切的是安徽。

　　2019年以来，有超15家安徽籍房企破产，包括安徽省金马房地产开发有限公司、合肥市大华房地产有限公司、滁州市绿都房地产有限公司、安徽恒拓置业、安徽汇辰置业、合肥国开公司、蚌埠徽熳控股集团、安徽中恒控股有限公司、颍上县青城房地产有限公司等。

　　安徽省房地产商会在2月10日也向相关部门提出了10大建议。除了提及放宽限购政策、加快网签、放宽预售、限价外，还提出了降低首付比例，降低交易税费，提高高端项目价格上限等，具有很强的放松导向。

　　当下疫情对房地产的影响正逐渐扩大，可以预见，从无锡开始，各地方政府针对房地产的“救市”政策一定会全面落地。

　　而对一些房地产下行压力较大的省市，也可能会效仿江西和安徽的做法，在调控政策放松上提出相应措施。

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　　房地产调控会全面放开吗?

　　最近这段时间也有很多人猜测，为了抵消疫情对房地产市场过多影响，各地会不会彻底放开房地产调控。

　　我认为，这种情况肯定不会出现。

　　一旦放开限购，尤其是在北上广深这样的一线城市，延后的购房需求，一定会带来房价不理性的上涨，这是绝对不能发生的。未来一段时间，各地支持性政策出台的同时，也一定会按照“一城一策，因城施策”的既定方针走。

　　话说回来，当前各地出台的这些利好政策，真的能扭转现在的市场走势吗？

　　可以说，现在地方上的政策，根本目的是缓解房企现金流压力，防止出现资金断裂的风险，同时增强企业的投资信心，从根本上也无法解决这些房企的燃眉之急。

　　对于一些有置业想法的朋友来说，就到了“众人恐惧，我贪婪”的时候了，疫情结束后，出于对疫情的恐惧，开发商一般不会立刻进行大规模的开盘选房活动，这个节点，就是一个成交的空窗期。

　　这时也是进入的最好时机，当别人还在观望价格，担心疫情影响，市场在刚刚觉醒时，开发商会拿你当大爷一样对待，各种优惠的价格也大概率可以谈妥。