刘晓博：“救市”的边界，终于突破了！

lameihua

　　在昨天（2月14日）的专栏里，我曾写了如下的这段话：

　　话音刚落，在2月14日晚上，一个城市就出手了。它的出手，改变了此前“救楼市”的主基调，从“救开发商”转向“救购房者”。

　　这个城市，就是湖南衡阳。

　　据“澎湃新闻”等媒体报道：情人节的晚间，衡阳市住房和城乡建设局出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策（试行》（所谓“衡十七条”）。

　　其中最值得关注的是，“衡十七条”中提到了对购房者实行购房补贴政策。具体如下：

　　对购买新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含车位、车库、杂物间）和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴，

　　所缴契税税率为1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴；

　　所缴契税税率为2%以上（含2%）的，由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。

　　新建商品房项目地下车位首次出售的，由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。

　　此外，还扩大了人才购房补贴对象范围，其中，非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

　　至于其他城市出台的“救开发商”政策，比如加快按揭贷款发放速度，降低预售门槛，土地款分期、延期等，“衡十七条”也都有涉及。

　　可以看出，这次衡阳的“救市新政”主要体现在购房契税减免上，不仅包括新房、二手房，还包括新房的地下车位，范围非常广。

　　在契税减免上（先交后返），不仅刚需、改善型购房基本全免，豪宅（2%及以上）也可以享受50%的补贴。所以，力度非常大。

　　之所以要先征收后减免，是要保证财政收入完成任务。直接减免，和先征后免，意思还是不同的。毕竟，财政收入是政绩考核的重要的内容。

　　更有意思的是，“衡十七条”里还有以下几条很贴心，但一般城市不会承诺的内容：

　　1、承诺“加大新建区和高品质居住社区配套公共设施的建设力度”，其中包括“建设优质学校，就近解决入学”，“提高楼盘品质，优化居住环境”。

　　点评：让你的房子变成学位房，看你还犹豫不犹豫。你还担心上不了学吗，文件又追加了一条“在义务教育学段，有条件的地方，根据各地招生政策及学位情况，凭商品房买卖合同或不动产证可就近入学。”

　　2、控制土地供应总量，控制土地供应总量。承诺“从紧控制土地供应总量及招商引资匹配的开发用地，从严控制工业用地变性和平台公司土地合作开发”，。

　　点评：给楼市做节育手术，让你的房子变得稀缺。

　　3、暗示：轻易不会降价。表述方式是“房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素申报商品住宅销售最高价、均价、最低价。市发改委会同市住建局对房地产开发企业提报的价格进行明码标价监制，监制后3个月内不予调整。”

　　点评：衡阳这种人口、产业竞争力一般的城市，遭遇大疫之年，“加强预售价格管理”其实就是不允许新房降价。

　　统计显示，2018年末，衡阳的常住人口为724.3万人，比2014年末的730.3万人减少了6万人。可见，衡阳整体上是一个人口流失的城市。再加上产业单一、缺乏竞争力，因此在特殊年份里稳增长难度显然比较大。

　　事实上，2018年末的时候，衡阳就曾经在“救楼市”上在全国“出过名”。2018年12月26日，衡阳曾宣布将从2019年1月1日开始，“暂停执行去年起规定的商品房限价政策”。

　　也就是说，衡阳准备率先取消“限价”！

　　消息一出，引起广泛关注。衡阳不好意思了，在一天之后宣布文件“暂不下发”。于是，“取消限价”变成了一日游。

　　当时，衡阳官方还发布了一个非常拗口的通知，被全国网友围观。文件的名称是——“衡阳市人民政府撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》”。

　　上图：昨天衡阳楼市新政的文件，10个部门联名，有种“大红灯笼高高挂”的喜庆。

　　那么问题来了：衡阳的这次“救市新政”会不会再次“一日游”？未来会不会有更多城市跟进？

　　衡阳这次又干了“敢为人先”的大事，它率先把大疫之后的“救开发商”变成了“救购房者”。如果舆论压力很大，取消也不是没有可能。

　　但说实话，补贴契税跟“取消限价”还不太一样，“限价”是“五限”之一，率先取消“限价”的确比较有新闻性。这次补贴契税，新闻性没有那么强，关注度没有那么高，再加上有上次的“一日游”，估计衡阳这次不太好“一日游”了。这个政策，大概率可以落实。

　　更多的城市跟进并超过衡阳的力度，那是一定的，这没有什么可怀疑的。

　　放松限购、取消限售，让限价名存实亡，首套房利率全面下降等等，这些政策都会出台。

　　救市力度最大的，当然会在湖北，极有可能是武汉。当然，湖北和武汉动手会晚一些，现在救楼市会遭人骂。但该来的，早晚回来。

　　过去两年，央行其实针对楼市做了“定向加息”，大多数城市的房贷都是上浮的。未来一段时间，多数城市都会取消、部分取消上浮的利率。这是一个大政策，让我们一起期待、见证吧。

　　2019年，中国新房和二手房交易额大约是24万亿元，是汽车总交易额（新车+二手车）的至少5到6倍，更远非手机销售额可以相比。

　　从单个商品看，房子仍然是遥遥领先的老大，其“带头大哥”的地位无人可以撼动。这个行业必须在2020年保持活跃，否则大家的日子只会更难过。