易宪容：澳大利亚住房资本得利税修改的影响

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　　在任何一个市场经济国家，调控房地产市场都是通过信贷政策及税收政策进行，而且这两个经济杠杆，只要稍微有所动作，就立竿见影。比如，目前许多发展国家的房价同样是很高，多伦多的房价这几年上涨了一倍以上。这与中国人来之后的过度炒作，与银行信贷按揭贷款利率过低有关。目前多伦多的银行的按揭贷款利率都在2.5-3%的水平。这样低的利率水平，信贷杠杆高，当然让很多人会涌入购买住房。目前加拿大居民的资产负债率高260%以上，居民资产负债率过高，成了加拿大金融市场最大的风险。所以，尽管银行按揭贷款利率这样低，但最近房地产税收政策出台，炒作住房者才有所收敛，多伦多的豪宅出现了大跌。当然，对于多伦多的普遍公寓住宅来说，尽管价格坚挺，但按照实际房价来看，比北京的公寓价格还是要低一倍以上。多伦多房子的质量也肯定好于北京。这是一种情况。

　　另一种情况是税收杠杆。税收杠杆对房价的影响非常大。早些时候加拿大的温哥华和多伦多出台海外购买住房者要征收15%海外买家税。两个城市的房地产市场的价格立即出现调整。而且最近澳大利亚则是从住房资本利得税入手，希望以此来影响房地产市场。所谓的住房资本得利税就是住房持有人卖出手中的住房所交的收益所得税。比如购买的住房成本是100万，住房装修等花了10万，而该住房卖出时为310万，住房交易所得为200万，这200万就是住房资本利得，所交的税就是住房资本利得税。

　　数十年来，旅居国外的澳大利亚人能够替家庭住宅申请豁免资本利得税（CGT），只要房子不连续出租超过六年即可申请。不过，澳大利亚政府2019年12月修法，恐怕让长期旅居海外的澳大利亚屋主面临巨额税款。该法案基本上取消1985年9月20日以来旅居海外澳大利亚的CGT豁免权。这代表可能有成千上万澳大利亚人为在旅居海外状态出售澳大利亚房产而受到影响，而CGT可追溯至购买住房的时候计算，不是移居海外时开始计算。

　　随着这几年澳大利亚的住房价格快速上涨，对于1980年代后期购买住房的人，他们可能必须支付一笔巨额的住房资本利得税。2017年5月9日前购买住房的旅居海外澳大利亚人若是在2020年6月30日前卖掉房子，仍然可以享有CGT豁免。搬回澳大利亚再购买住房也可豁免这笔税。

　　其实，这项住房税收政策出台，其问题的核心在于两个方面。一方面是前十几年澳大利亚的住房价格出现了快速上涨。在80-90年代购买住房的居民如果一直持有，其获利十分丰厚。但是不少移民进入澳大利亚获得身份、购买住房之后纷纷返回原居地工作。其购买的住房基本上用于出租。如果这种情况过多，对后来移民者有所不公平。因此就得通过法律让这些居民持有的住房卖出，给出的期限是在2020年6月30日卖出的住房可以享有CGT豁免。

　　另一方面对住房征收较高的资本利得税，这是真正意义上的“房住不炒”。因为，住房作为一种两栖商品，即是投资品也是消费品。如何区分，并不在于个人持有住房多少，在于住房购买享受多少信贷优惠，最为重要的就在于购买的住房以投资品的方式卖出时，对其资本利得征收累进所得税。如果征收的资本利得税并采取累进制，并让住房投机炒作者无利可图，那么住房投机炒作者才会逐渐退出市场。所以澳大利亚的CGT可能就是要达到这个目的。

　　可是在中国，住房投机炒作者赚的都暴利，但政府从来就没有过要用住房资本利得税来限制及区分。所以，在没有把投资与消费进行严格界定及区分的情况下，中国政府是强调“房住不炒”，实际的效果则是十分有限的。