白君：2020政策风口的投资机遇（一）：区域经济下的房地产

lameihua

　　周三，两办发布了一份《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，其中一段信息量很大：

　　全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制；

　　全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件；

　　完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。

　　新政的目标是什么？

　　两个全面，讲得很直白，很好理解。而第三个完善，又让人想起汉语文化的博大精深。

　　政策，之所以一般人看不懂，就是因为，是个人都看得懂的，往往不是重点。

　　吃瓜群众的表面理解是：大力鼓励人口流向三四线城市，发展家乡经济，发挥落后地区经济潜力，消灭经济的不平衡发展。

　　但稍为结合一下半个月前经济会议怎样定调明年经济工作的，你就会想起来“大力发展区域经济”这个工作重点，就会想起点名的三大世界级城市群，就会发现支持的重点根本不可能是三四线城市。

　　第一个全面，吃瓜群众看到的是鼓励人才自由进入三四线，小白看到的却是鼓励人才自由流出三四线。全面取消三四线的落户限制，就是让三四线城市可以随时收纳不想打拼的人，而勤奋的人才随时都可以走出去。

　　第三个完善，是最有技术含量的一条表述。从严，可以算是完善；放宽，也是一种完善。所以说白了，就是继续把因城施策发扬光大。北京、上海大门紧闭；杭州、南京早就对高校毕业人才全面放开落户；广州逐步借落户政策绕开限购；深圳取消豪宅税、对港澳完全开放前海区……一个“完善”，包含了极其丰富的弹性。

　　政策跟人们采取的行为是一种博弈关系，无论制定怎样的政策，人们总会在行为上作出改变，让自己在新政策下争取最大的利益。这种行为的改变会使政策执行效果打折。所以在制定政策的时候都会考虑这一层博弈效果，很多时候政策并不是为了达成字面的目标，而是政策驱使人们采取行为的结果。

　　试想一下，这条政策出来，年轻人更愿意熬个一年半载，挤进一二线城市的富人堆；还是去无门槛三四线贫民区？

　　当然，答案是，两种都有。区别是，愿意打拼的人才，会争相挤进一二线城市的富人堆；而不思进取的落后劳动力，则主动退回三四线城市提前养老。（政事堂在政策一出来就分析到三四线城市的贫民区挤出效应，相当有前瞻性）

　　这种博弈导向的政策，年轻人会用脚投票。不出半年，就可以验证这个逻辑。

　　“让一部分人先富起来”，其实后面还隐藏了一句——“让勤奋的人才也跟着富起来”。

　　得年轻人得天下。对国家而言是这样，对城市而言也是这样。中国年轻人最大的痛点就是房子，所以城市之间争夺年轻人才，最有效的武器就是落户购房政策。

　　2020年有一个特别重要的关键词——结构性。包括结构性的股市、结构性的区域经济、结构性的楼市。

　　人才流动新政的推行，意味的不仅是人才的定向流动，也意味着资金的定向流动。因为有不少人会卖掉三四线老家的房，到重点城市付首期买房；更有卖掉京沪的房子，换成杭州、广州的房子，多出来的钱用来创业或者投资股市。这并不是少数，光是群里的小伙伴就至少有3位要卖掉京沪的房子，向南迁移发展。

　　重点城市在哪里？

　　把常住人口500万以上、300-500万这两档城市，与三大城市群做一个交集，很容易就发现明年的结构重点落在哪些城市：

　　新政意味着，半个月前的经济会议上“发展区域经济”就是这样展开的，而绝大部分的吃瓜群众会在一年之后才恍然大悟。

　　这9大城市就是2020年争夺人才能力提升最快的城市，结构性的楼市小阳春也大概率覆盖这批城市。如果要把确定性再提高一点，可以从这两年的一手和二手房地产市场数据着眼，先行一步的城市具有更高的确定性。

　　由于这两年二手房交易成本大幅提升，所以一手房的成交趋势大致能反映出人口流入的趋势。相反，二手房的成交趋势则在较大程度上可以反映出人口流出的趋势。

　　从2018年，到2019年，再到2019年12月份，这3个点观察趋势（因为部分城市数据不全，先看有确凿数据的）：

　　深圳、南京、苏州、东莞，趋势都是向上的，也即今年人口已经开始不断流入，而且在年底加速流入。杭州今年的流入速度放慢，但是年底突然大幅加速。广州、宁波今年的人口流入速度都有所放慢。

　　而从二手房的成交趋势看，杭州的人口流出速度维持稳定，苏州的人口流出趋势明显放慢，而深圳、南京的人口流出速度在今年明显加快。

　　所以高确定性的有两个城市：杭州、苏州，2020年人口会继续流入，地区经济和楼市都会有明显的激活。（前阵子政事堂也用能拿到低利率LPR贷款的龙头企业、能拿到低成本股权融资的科创版新星、能拿到大额低利率专项债的地方政府的三者合一思路推断出杭州的高确定性。）

　　深圳的人口流入和流出速度都在增加（但不排除年底一些为了保壳的上市公司集中抛售房产的行为），所以深圳一方面是国家重点发展的科技城市，另一方面又面临第一批年轻人成家立业后庞大的教育、医疗需求冲击，存在不确定性。

　　南京一方面吸引人才快速流入，另一方面来自杭州的虹吸效应也很明显，不确定性比较高。

　　宁波和东莞的地理位置优越，人口流入趋势明显，可惜二手房交易数据不全，暂时不能定论。

　　一个极其重要的变量：马云的行业颠覆计划

　　上周马云刚讲完“一天接到5个借钱电话”后，政事堂就推断出一条逻辑：马云已经做好准备征服以往那些不能好好说话的地产大佬，抓住“大家都很困难”的机遇，正式进军房地产行业。

　　最近小白看了阿里云研究中心的一份研报，深切感受到马云的野心和格局。这份研报，研究的是一个大课题：房地产的数字化转型。主要讲的是用数字化打破产业壁垒，由商业物业的精细化运营，接管过去传统商业地产时代。深入研究消费者的认知，以及怎样去重构消费者的认知，搭建基于住户大数据的智能社区。

　　这种智能社区最大的优点是，无论整个社区配套的商业设施，还是单个商业设施内部，都会根据每日收集反馈的大数据来不断自我优化，根据消费者画像实现智能营销。

　　传统的楼盘社区是靠市场供需自我调节优化，市场调节虽然在宏观是最有效的，但是放在小区域内就有很多局限性，例如很多住户现在还是需要每周每月定期外出大购物一次。智能社区的自我优化比市场自我调节的响应快很多倍，而且不受地域的局限，实现让社区住户足不出外，完成绝大部分日常消费，甚至是服务性消费。

　　这两年来吃瓜群众还在把马云的无人零售小店当笑话看。随着房地产行业的屈服，智能社区将逐渐落地。用不了多久，我们的生活将又一次被马云颠覆。

　　房地产股怎么选？

　　小白两个月前看好房地产股的时候，曾经一大堆喷子来教育小白“房住不炒”。这种事情其实没什么好争论，看看两个月前小白闭着眼选的万科A、阳光城、保利地产，这两个月股价怎么走的就知道结果。时间和金钱永远是最好的裁判。

　　房价的上涨、房地产股的上涨，并不是只能靠“炒”的。想想今年的猪肉，是不是“炒”起来的？

　　在股市里，当一线蓝筹股的成长空间变小，理性的投资者往往就会把持股换成高潜力的二线成长股。这是很正常的投资思路。股市限制“炒”的措施是，在一段较长时间内限售，把短线变成中长线。

　　楼市的限售政策早就落地，卖一线换二线的行为也只是正常的投资思路，不是“炒”，但这些定向的资金流入，就必然会使重点城市的房价上涨。这种上涨是供需关系决定的，不是“炒”出来的。但是结果没差，就是涨了。而房地产股的逻辑更简单粗暴，房价涨不涨还是其次，成交量上去了，业绩也就上去了，股价就能涨。

　　房地产选股非常难，因为指标很多，而且每个指标的确定性不同，周期还错综复杂。但其实真要选出中上的标的也不难，因为各大券商的研报就已经帮我们选好了一批，而且房地产这个行业的选股，券商之间的分歧很小，选出来的来来去去就那十几家。既然专业机构都已经帮我们把繁琐的初步筛选做好了，我们直接拿过来就好，没必要自己去钻牛角尖，辛辛苦苦去以为自己发掘出来一个大金股，结果就是个深坑。

　　选股跟选城市买房不同，不一定要盯着重点城市当地的房企。大房企在各地都可以随时发力，也可以收购兼并中小房企（就像政事堂预测的，2020年将是中小房企特别难熬，甚至熬不下去的一年），而且房地产股的联动性也比较强，例如重庆当地的金科股份，机构加速布局的迹象也很明显。

　　所以选出一批各大券商普遍都看好的房地产股，然后选择高性价比的，去配置，就可以了。

　　怎么选高性价比的个股呢？当然不是单看股价高低，更不是看前期跌了多少。200块钱一斤的铁，10万块钱一斤的黄金，你觉得哪个便宜呢？

　　有一个叫PB-ROE的快速选股模型，在一些行业内快速选股的效果很好，包括房地产。

　　PB衡量的一家公司股价是便宜还是贵，ROE衡量的是一家公司的盈利能力，PB-ROE模型就是把一堆上市公司做成一个散点图，纵轴是PB，横轴是ROE。在这个图里面，越靠右的公司，赚钱能力越强；越靠上的公司，目前越贵。所以尽量往右、往下去找个股，就可以快速找出赚钱能力强、目前还便宜的高性价比个股。

　　这个是根据三季报盈利数据和当前PB自动生成的房地产行业PB-ROE模型，很直观，但不能直接用。一来，这是全行业的房地产股，还没经过筛选；二来，ROE数据是三季报的，主流房企大多在Q4业绩爆发，所以通过预期业绩人手算出来的年度预期ROE会靠谱得多。