正解局：30家房企囤地23亿平方：我们的房价，是怎么被炒高的？

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　　要遏制囤地之风，根本方法在于提高囤地的成本。

　　正解局出品

　　土地，是财富之母，也是房地产开发商生存发展的基本。

　　对于开发商来说，土地储备越多越有优势，土地囤得越久越能获得丰厚的利润。

　　中国房企究竟囤了多少地呢？房价又是如何被炒高的？

　　1.数字：23.1亿平方米

　　“囤地”——起初有个好听的名字叫土地储备，后来储备着、拖延着不开发，就变成了“囤地”。

　　根据亿翰智库统计，2018年上市房企土地储备TOP30总量为23.1亿平方米，同比增加18.9%。

　　（2018年上市房企土地储备TOP30来源：亿翰智库）

　　1亿平方米以上的房企有5家，其中碧桂园以约3.6亿平方米土储位列第一，恒大紧跟其后，土地储备约3亿平方米。

　　2019年1-11月，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4409元/平方米。

　　以此推算，假设每平方土地储备价值1万元，仅碧桂园一家的土储身价就超过3万亿。

　　要知道，碧桂园2018年的销售总额也不过7000亿元。

　　（2018年中国房地产销售额百亿榜企业）

　　财政部数据显示，2018年全国土地出让收入6.5万亿元，总额创下历史新高。

　　碧桂园、恒大两家房企的土地储备总价值，就超过2018年土地出让收入总额。

　　这足以可见，多少土地积压在房企手中。

　　2.利益：投机暴富之道

　　房企为什么热衷囤地？

　　土地储备是房企后续开发的资本，代表了房企未来可售面积、货值。每年房企都会新购入土地，来保障企业的长远发展。

　　从这个角度看，囤地实为经营所需，情有可原。但很多房企，将囤地变成了一场纯粹的投机行为。

　　说到囤地，绕不开囤地教科书式人物——李嘉诚！

　　李嘉诚旗下的长江实业近年大肆售卖内地产业，准备撤资时，大家忽然发现，长江实业进入内地房地产市场这20年，仅做了一件事：

　　拿地后龟速开发，升值获利！

　　有媒体统计，在准备撤出前，长江实业内地29个项目中，有19个是处于正在开发状态，完工的才10个。

　　（长江实业内地地产项目开发进度图片来源：中国经济周刊）

　　低买高卖，暴赚一笔。

　　例如，2007年长江实业在重庆南岸斥资约20亿购买近170万平米的土地，2018年欲卖出的时候涨到了200亿，轻松赚得180亿！

　　和记黄埔在北京的姚家园地块，囤地近6年，土地升值已超5.6倍。

　　今年10月，李嘉诚将8年前以19亿低价拿下的大连西岗山黑嘴子项目，作价40多亿卖给融创，转手赚了20个亿。

　　（新闻报道）

　　囤积土地市场价值和所需成本的差额，成为了房企“躺赚”的利润。

　　3.恶果：房价上涨、资源浪费

　　地价通常决定了未来房价。这跟面粉涨价，带动面包涨价是一个道理。

　　社科院2018年报告显示，2017年土地价格与房价比值达到了0.68，也就是说土地成本占了房价的68%。

　　地价成本过高，直接推动房价上涨。

　　土拍大战，房企常常豪掷千金，地王频出。房企之所以敢于放开手脚，是因为有囤地这一招兜底。

　　如果“一不小心”拿了高价地王，成本太高卖不出去，索性囤起来，待三四年后再开发售卖。

　　届时，土地价格普涨，自然有利可图。

　　2016年，葛洲坝32.8亿元拿下南京河西G14地块，楼面价高达45213元/平米。

　　（葛洲坝拿下南京河西地王）

　　面粉价堪比面包价，如果当年开发上市，肯定巨亏。整整磨叽了3年，这块地才动工开发。

　　不妨将时间放得更长远些，六七年前开发商巨资拿下的地王，如果囤到今天，简直太便宜。

　　2018年，为遏制住飞涨的房价，限价等调控政策出台，房企的获利空间压缩了。

　　（2018年房地产调控政策次数创历史最高图片来源：好奇心日报）

　　但这难不倒花样规避政策的房企——囤着！按照官方的说法是“捂盘惜售”，捂地升值！

　　原本计划投入市场，缓解住房供应紧张的房源，就这样人为地减少了供给，制造了一种供不应求的假象。

　　从这个意义上看，囤地不仅助长了房企拿地王的底气，还间接推高了房价。

　　2008年，和记黄埔以楼面价不到3000元/平方米拿下上海嘉定南翔地块。囤了5年，才于2013年开盘，毛坯房均价达3.1万元，超过土地成本10多倍。

　　国土资源部曾做过一次统计，截至2010年底，全国共查出闲置房地产用地2648宗，面积11944公顷。

　　如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。

　　（和记黄埔地产囤地导致规划中的中小学无法落地）

　　宝贵的土地资源，就这样被闲置浪费了。

　　囤地的恶果，最终由消费者埋单。

　　4.疑问：如何遏制囤地之风？

　　面对房企恶意囤地，早在1999年，国土资源部就出台了《闲置土地处置办法》。其中规定：

　　闲置土地满1年的可征收土地闲置费，满2年以上的可无偿收回土地使用权。

　　但这难不倒精明的房企。

　　最基本的操作是——“龟速开发”，也就是钻政策的空子，动工了不能算空置了，或者找各种“不可抗力”停工，延误开发进度。

　　当遇到躲不过的检查时，就装模作样地在工地布置热闹开发现场。

　　更高阶的操作是——分期开发。按照国家相关规定，完成总投资的25%认定为开发，不是囤地。因此，分期开发式囤地就诞生了。

　　开发商可以将一个项目分为四期，在一期工程投资额25%达成后，二期、三期、四期的地皮就可能在晒太阳等十年后的买主了。

　　如果躲不过，就得乖乖受罚了。

　　广东东莞市海逸豪庭项目，和记黄埔1999年拿地，至2007年还未有开发迹象，被罚7915万元闲置费。

　　但这近8千万于土地升值收益来说，不过九牛一毛！

　　为了对付囤地，2012年7月1日新修订的《闲置土地处置办法》，更细化了处理规则。

　　然而事实是，再详尽的规定，也无法阻止房企钻空子。

　　在商言商，房企热衷囤地，无非是利益二字而已。

　　要遏制囤地之风，根本方法在于提高囤地的成本。

　　11月21日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在创新经济论坛上提出，炒高房价的主要动力就是炒地皮，并建议：

　　控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金。

　　（黄奇帆提议）

　　同理，如果房企必须使用自有资金而非银行提供的低息资金囤地，那么，房企大量的自有资金就沉淀在土地上，资金链受限，便也无钱炒地、囤地了。

　　同时，政府应加大对违法囤地的处罚力度，提高罚金金额。

　　当囤地的成本大于收益，囤地之风必然终结。