百夫长：再次放开限购，这个城市释放了明年最大的诚意！

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　　7天3政策，广州终于憋不住了！

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　　这一次，广州冲在了最前头。

　　打头阵的是黄埔区，放松限购：

　　政策要点有3点：

　　1、经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在区范围内购买1套商品住房；

　　2、持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才等，其父母或配偶父母均可在黄埔区范围内购买1套商品住房；

　　3、港澳居民在黄埔区内购买商品住房享受与广州户籍居民同等待遇等。

　　至于人才标准，需要等具体细则出台。

　　而此前，非本市户籍购房需连续缴满5年社保或个税，才可购买1套商品住房。

　　这一段的广州太猛了。

　　有多猛？

　　广佛的佛山放开限购；

　　放开港澳人在广州买房；

　　南沙放松限购；

　　花都放开限购；

　　黄埔放开限购；

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　　仅仅这7天内，广州连发了3个片区的放松政策，非常密集。尤其是针对南沙、黄埔的放松政策，市场震动非常大。

　　回到政策本身。

　　政策本身没有意义，真正值得探讨的是政策背后的意义。今年我连续2次去广州调研，对于广州市场还是比较了解的。今天，针对放松限购，针对广州市场，解决几个大家最关注的几个问题。

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　　第一个问题：

　　广州为什么接连放松限购？

　　哪怕是全国限购最严的时候，广州依然给全国留了一个不限购的口子——增城。这里成为了外地人购买的最大窗口，新塘、朱村等片区也非常活跃。

　　这一次，广州怎么这么心急？

　　1、全国经济形势不好。

　　高层已经明确了“因城施策、一城一策”，这是广州的尚方宝剑+护身符。广州之前，很多城市都在这么玩，上层也没管，这也是广州敢这么玩的底气所在。

　　2、广州是出口型城市。

　　说白了，经济受困。全国GDP增速破6只是时间问题，毛衣战持续不断，对于广州这样的出口型城市打击非常大，因此，调整楼市、刺激经济是理所当然。

　　3、广州楼市也不好过。

　　从年初3月，到最近11月，两次看完广州市场，不管是新房还是二手房，都呈现出量价齐跌的态势，新房不好卖，二手要降价，虽然只有10%，但是救市也迫在眉睫。

　　4、全国城市都在放松。

　　之所以广州放松限购影响这么大，还是广州地位太高，至少也是全国前5的大城市，实力这么强，竟然还能放松限购，理所当然会对市场产生非常大的震动。

　　但是另一方面，广州太急了。

　　为什么这么说？

　　1个月多个利好，7天连发3政策，这一波的政策太密集了，留给本地市场、外地客户的消化时间太少了，根本没有足够的时间去消化。

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　　第二个问题：

　　为什么是黄埔放开限购？

　　黄埔放开限购，我是很疑惑的。

　　一是黄埔自身实力很强，在广州的地位，仅次于天河，要产业有产业，要钱有钱，要环境有环境，非常典型的高富帅；

　　二是黄埔片区的楼市很坚挺，库存很少，去化周期只有5-6个月，不管是区府、萝岗、长岭居、中新知识城，市场还不错。

　　尤其是星秀品樾、万科幸福誉、保利拾光年等楼盘，现场客户、认筹数量都是不错的。

　　因此，黄埔其实没有放开的必要。

　　但是黄埔却放松了限购，为何？

　　1、黄埔要人。

　　黄埔的产业实力非常强劲，尤其是科学城版块、中新知识城，引进人才也理所当然，根本不是外人YY的那样，所谓的刺激楼市只是顺便影响。

　　2、黄埔未来会更强。

　　黄埔放松限购，很有可能吸引天河的购房者，比如牛奶厂、奥体版块，毕竟黄埔房价更低、产业更强，再加上广州东移，黄埔只会更上一层楼。

　　3、充当马骨。

　　黄埔实力很强、楼市很好，但是挡不住整个广州市场的下跌，更挡不住其他片区的量价齐跌，这一波行情，完全可以借助黄埔，刺激市场、换回信心。

　　想要置业广州，黄埔非常适合。

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　　第三个问题：

　　这一波放开限购，会不会涨？

　　会涨，但是距离真正的涨幅还有很远。

　　1、政策需要消化期。

　　广州不是全国客户的深圳，更不是小体量的珠海，广州的城市体量非常大，每个版块的情况非常复杂，再加上很多城市放开之后，全国客户都在观望狐疑。

　　不可能冲着广州一个政策，就呼啦啦奔过去。

　　因此，广州这一波密集的政策，至少要等2-3个月，才会出效果。

　　2、成交量是市场试金石。

　　被市场教育之后，名额这么珍贵，都不傻。

　　政策再好都需要落地。价格不会骗人，成交量更不会骗人。如果政策出台几个月期间，意向客户去了很多，价格涨了一点，成交量至少上涨20%，否则说再多都是自嗨。

　　还是那句话，等等价格，等等成交量，再说。

　　3、很多人忽视一点，信贷政策。

　　信贷才是命根子。所有的放松政策都只是其中一个方面，银行的信贷才是另一只手，尤其是针对非常多的客户而言，广州的首付比例非常严格，别说老广州人，哪怕是外地客户，真正能够执行3-4成首付的非常少，认房认贷的广州，极有可能是7成首付。

　　对你来说，能不能3-4成非常关键。

　　因此，房价能不能涨？

　　广州这个城市很不错，优质版块也值得入手。但是，国家虽然允许因城施策，紧箍咒是“房住不炒”。

　　不多说，自己悟。

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　　第四个问题：

　　广州未来会不会全面放开限购？

　　只说结论：可能性不大，或者说没有意义。

　　分区来说。

　　1、番禺是最有可能放开的。

　　比番禺都要强的南沙、黄埔都放开了，客户全跑到这两个片区了，番禺的压力可想而知，在未来几个月中，很有可能出台利好楼市的政策。

　　因此，番禺有可能。

　　2、放开主城四区，意义不大。

　　天河、荔湾、越秀、海珠四区，本身价格不低、地缘客户很多、库存很少，对于新广州人而言，除了佛山看老城区看，外地客肯定去看黄埔、番禺、增城、南沙这几个片区。

　　因此，主城四区意义不大，放开了锦上添花，不放开也没事。

　　未来广州，主城四区价值不大，真正有价值的只有黄埔和南沙，这两个片区一旦活跃起来，对番禺和增城的冲击会非常大。

　　盯紧黄埔、南沙。

　　另一方面，广州对其他城市的示范意义很大。

　　1、还有更多的城市引进人才。

　　2、会有更多的城市放松限购。

　　这是趋势，广州只是一个引爆点。

　　人才政策是一条捷径，是放松限购的遮羞布。至于全面放开限购，很难有城市敢这么走，直接和上层政策相悖，曾经放开限购城市的下场，大家已经看到了。

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　　第五个问题：

　　广州哪些地方值得买？

　　这一系列的利好，对于广州市场肯定是一大刺激，关注广州的购房者，可以提前布局了。

　　给大家一些非常值得关注的版块。

　　1、花都。

　　没有太大的意义，尤其是针对外地人而言，意义不大。

　　2、南沙。

　　对于南沙版块而言，有价值的片区，其实是明珠湾版块、金洲版块，这两个版块是最有价值的。有规划，有落地，有产业，有配套，整个预期是看得见摸得着的，而且价格也不高，可以重点关注。

　　3、黄埔。

　　其实可以这样讲，黄埔的大面是没有任何问题的，而且每个版块都有各自的价值。

　　不管是已经成熟的区府、萝岗，还是逐渐成熟的长岭居、中新知识城，都是值得关注的。

　　对于黄埔，尤其是想要自住、兼具投资的话，黄埔的价值还是挺大的。