易宪容：当前房地产市场的价格真的下跌了吗？

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　　12月16日有一篇报道，其标题“超过30个大中城市二手房价下跌，系时隔56个月再现”。从这个标题的含义来说，国家统计局公布的70个大中城市的二手房价格有30个城市是下跌的，即就全国二手房价价格下跌的范围而言，价格下跌的城市占比达到40%以上，二手房的价格下跌已经成了全国的一种普遍的现象。

　　另一层意义就是，中国大中城市的房地产市场的二手房价格，已经持续上涨了56个月了。即这几年无论是如何强调“房住不炒”的市场定位，如何出台多少房地产市场的调控政策，如何出台史上最严厉的房地产调控政策，但中国的房地产市场的价格仍然是在持续上涨。事实上，如果以2015年底为基数，到目前为止，新房的价格上涨最大的城市达68%以上，二手房的价格上涨最大的城市达61%以上，房价年均涨幅都在10%以上。如果房地产市场出台这样多这样严厉的调控政策都能让房价上涨到这样的程度，这只能说明这些城市的房地产调控政策可能是形同虚设，反之，更可能成了各城市刺激房价上涨的动力。

　　现在再回全国二手房的价格出现普遍下跌的现象上来，从国家统计局发布的2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，从新房房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为44个，相比上月50个减少6个城市，上涨城市数量连续6个月减少；二手住宅方面，房价上涨城市数量为32个，时隔56个月再次出现超过30个城市房价下调。

　　其实，要比较房价上涨与下跌，如果以新房的价格变化进行比较，实际上意义不大，它只能是说明一种趋势。因为，这是在以不同住房的价格之间进行比较。不同的住房，其价格变化是根本不能够说明其是上涨还是下跌的。只有二手房的价格变化才能够确立房价是真的上涨还是下跌。这是同一套房子，其价格在不同的期间的变化，才能看其价格是上涨还是下跌。

　　就二手房价格而言，国家统计局数据显示，70个大中城市中，房价上涨的城市数量为32个，相比上个月增加1个城市。而从下降的城市数量来看，11月份显示为33个，比上个月减少2个城市，连续2个月超过30个城市二手房价格下调。国家统计局的监测数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%。

　　具体而言，二手房价格环比下降的城市有北京、天津、石家庄、太原、合肥、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、海口、成都、贵阳、西安、乌鲁木齐、牡丹江、金华、安庆、烟台、宜昌、襄阳、岳阳、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义。

　　有人说，这是国内各城市二手房的价格出现普遍的下跌，是4年来的新现象。这也意味着国内许多城市二手房价格将出现全面下调。不过，这种判断比较主观，根本就没有看到问题的实质。从这些统计数据来说，如果相信这些数据是真实的，没有人为的操纵，那么全国二手房的价格仍然是上涨的城市大于下跌的城市，二手房价格上涨的城市占比高于下跌的城市，所以说全国二手房的价格全面下跌肯定不是事实。

　　还有，二手房的价格上涨，4年的时间里最高的上涨达61%，其年均上涨达15%以上，还有深圳的11月二手房价格环比上涨达到1.4%，其年化率也达到近17%。但是，就国家统计局所公布的32个城市二手房价格环比下跌的情况来看，只有3-4个城市的二手房价格下跌幅度大于1%，其它多数城市二手房价格环比下跌都在0.1-0.2%。这样的一个二手房价变化只能说是波动，根本算不是什么下跌，更何况这种房价下跌更可以存在人为的操纵。因为地方政府要这样做易如反掌。更重要的是如何希望中国房地产市场以这样的方式得以调整，那肯定是猴年马月的事情。因为，房价上涨时可以快速上涨，年均上涨10%以上，而房价下跌时，只有零点一、二，那么这样的房价向下调整10年，还不足一年的涨幅。所以，当前国家统计局70个大中城市二手房的价格变化并没有说明中国的房价真的下跌了。