正解局：长沙新政猛砍开发商30%利润，20城却悄悄放开限购：楼市到底会怎么走？

lameihua

　　越是关键时期，越应该保持定力。

　　正解局出品

　　最近几个月，很多城市在调整楼市政策。

　　昨天（11日）一天，就有3个城市发布重磅房地产调控的消息。

　　第一条是长沙的。

　　长沙发布通知，明确房价由成本+利润+税金组成，其中规定，平均利润率控制在6%-8%。

　　我先前有文章分析过，长沙楼市调控十分凶狠（《长沙：一个让炒房客，有去无回的城市》，还没看过我文章的朋友，可以点击蓝字阅读）。

　　今年上半年，中国上市房企净利润率平均为10.5%。现在，直接给“砍了一刀”，砍去30%以上，只能说，长沙调控，是狠上加狠。

　　第二条是江苏张家港市（县级市）的。

　　前天（10日）晚上，一条爆炸性消息迅速传遍全网：张家港取消商品房限售政策。

　　昨天（11日）上午，有消息确认，张家港限售已经取消。但就在几个小时后，新消息传来，取消限售的政策被取消。也就是说，还执行限售政策。

　　可不要小看张家港，虽然它只是一个县级市，人口只有126万人，但它2018年的GDP高达2720.18亿元，是东莞的将近1/3，比兰州还要高，在全国县域经济常常排名前3。

　　所以，这里的楼市政策调整也格外引人关注。

　　第三条是郑州。

　　河南郑州来了大个招：放宽落户条件。

　　有人就分析，弄个租房合同不是什么事儿，可以说，限购基本被突破了。

　　3个城市，长沙调控收紧；张家港本来想放松，结果又收回去了，维持原状；郑州则是在某种程度上放松了。

　　3个城市，3个政策，方向不同。

　　客观地说，我们的楼市短期走势和政策关系非常大，一个政策能让市场迅速冷却，一个政策又能让交易直线拉升。当前，各地楼市政策不断调整。

　　所以，很人在关心：楼市调控真的会放开吗？

　　这背后，藏着一个关乎大势的抉择。

　　1.1个多月已经有超过20个城市放宽楼市政策

　　而实际上，今年以来，不断有城市试着给楼市松绑，尤其是10月后，更加明显。

　　有消息说：光是11月份，就有20个城市放松限购。

　　举几个例子：

　　11月29日，佛山（仅次于深圳、广州的广东经济第3强）发布公告，本科以上学历，购买首套房不受户籍、个税、社保限制。

　　11月22日，广州调整了外地户籍人口买房政策，在广州市连续缴纳5年内社保、个人所得税，可以加在一起算。一定程度上，放宽了条件。

　　11月15日，四川天府新区发布通知，直管区招商引资企业机构员工等三类人员，购买直管区内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

　　而据业内人士说，今年已经有160多个城市发布人才政策，比去年同比增长40%以上，而这些人才政策大多和买房有关。

　　这就让人产生一个印象：名义上是吸引人才，实际上，在变相突破楼市调控政策。

　　用中原地产首席分析师张大伟的话说：

　　吸引来的很多是购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策购房落户的可能性。

　　所以，随着政策调整越来越多，有种声音就出来了：楼市政策转向，赶紧上车。

　　甚至，有人预言：12月房价就会涨。

　　2.夜壶，真的要拎出来了？

　　吆喝赶紧上车的人，有不少理由，最重要的是两个：

　　一是现在需要拎出房地产这个夜壶。

　　也就是著名的“夜壶论”：开发商是夜壶，需要提出来，用完放回去。房地产是夜壶，宏观经济不行就拿出来用。

　　目前形势，用宏观管理部门的话说：

　　当前全球经济增长放缓，外部不稳定不确定因素较多，国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行压力持续加大。

　　这个表现也很明显，比如，我们的GDP增幅。

　　甚至，连被看作为是全国最具有活力、创新力最强的深圳，今年前三季度GDP增长率只有6.6%，和去年同期（8.1%）相比，下降了1.5个百分点。

　　还有一个看似更明确的证据，是在下面这场重磅会议的信息报道中，根本没有提到房地产，尤其是没有说“房住不炒”。

　　相反，这个会议倒是提到要“保稳定”。

　　说到底，这个观点其实是“夜壶论”的延伸。

　　道理貌似也说得通。

　　说实话，今年来，楼市的确表现一般。新房房价因为受到调控，数据不能完全代表市场情况，我们看下二手房房价。

　　在全国70城，二手房价，在今年下半年，下跌的城市明显变多，到10月已经有一半在下跌（创下近5年新高）。

　　就连新房，今年也有曝光，一些城市因为开发商主动降价销售，被叫停。

　　归结到一点，这些吆喝赶紧上车的人认为：当下，救楼市就是稳经济，稳经济就要放开调控。

　　不少城市放宽政策，有没有稳经济，搁在一边，楼市的确又火了起来。

　　像成都天府新区，一楼盘据说在以往工作日一般一天卖几套，周末也就上十套，结果“人才政策”一出台，一天卖出去15套。

　　3.但是，政策基调变了吗？

　　简单来说，很多人认为，楼市政策已经转向了。

　　真是这样吗？

　　我认为，还没有，至少说还要观察。

　　理由有三。

　　第一，还是高层定调。

　　在最新一期的《求是》上有篇重量文章。不知道《求是》是什么样刊物的人，只要看下下面这段话，就会明白。

　　这篇文章的作者是央行行长（央行和财政部、发改委是最重要的经济决策执行部门）。

　　其中，他写到：

　　坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理……

　　回过头来说，在那个重磅的会议上，为什么没有提房地产？其实，2018年下半年，也有两次没提。

　　了解决策体系的话，我们就会知道，出现这种情况，至少有几种可能：一是政策的确转向了；二是楼市已经不是关注的焦点了，有更重要的问题要讨论；三是会上讨论了，但公开报道里没写。

　　到底是哪种情况，恐怕还要等马上要召开的经济工作会议，才能弄清楚。

　　第二，房贷政策没有放开。

　　美国次贷危机，产生的重要原因是很多没有还贷能力的人，拿到了房贷，买了房。

　　炒房最关键的一点，就在于上杠杆。

　　一旦掐断杠杆，就算炒房，收益也会下降很多。

　　但是，现在房贷政策并没有放开。就在10月上旬，一家省级农商行出台房贷规定：房地产方面的贷款占比高于20%的，不得再新增其他房产贷款。就算低于20%，也要严控。

　　实际上，房贷的利率还在上涨。

　　三是宏观环境也有约束。

　　简单看两个指标。

　　一个是CPI。11月CPI涨4.5%，创下近8年来新高。这意味着，降息暂时是不可能了。而降息往往利好楼市（炒房成本变低）。楼市这个利好，暂时无望。

　　还有一个是M2。11月底，中国的广义货币M2余额是196万亿，总量很大，但增速只有8.2%，是一个很低的增速了。“池子里的水”涨得越来越慢。

　　4.将向何处去？这不光是一个楼市问题

　　现在，楼市里有不少人很着急。

　　开发商前些年大规模扩张，借了很多钱。有数据显示，2019年上半年，光上市房地产企业欠债就有4.2万亿，大部分要在两三年里还完。

　　这么多钱要还，最终还是要靠卖房，要楼市火起来，房子才好卖，卖出好价钱。

　　炒房客也很着急。二手房越卖越多，降价抛房在不少城市已经出现。

　　房地产中介也着急。他们靠成交拿佣金，成交量下来了，拿到手的钱，也就少了。

　　客观地说，经过这几年严格的调控，现在楼市已经形成了比较好的一个状态：大部分城市房价、地价稳住了，真正想买房的人，可以多挑挑，心态平和了。

　　一些炒房客，被赶出了楼市。

　　但是，也不排除有些地方，在打着人才政策等旗号，变相放宽调控。

　　而且，很多力量也希望楼市调控能全面放开。

　　甚至，还有炒房客不死心，想着现在冲进去，继续发财。

　　（一个炒房客和房产销售的对话）

　　更可怕的是，买房成了很多人的信仰。

　　根据西南财经大学的研究报告，现在贷款买房的，只有34%是买首套房。这和我们的实际经验差不多，一个城市的“土著”往往家里有好几套房。现在，三四十岁的人，有两套房已经是很常见的事情。

　　有钱，大家仍然愿意去买房。

　　就像有人说的，谈到生孩子，都会说没钱，生不起，但是，房还是一套一套的买。

　　不过，孩子能给社会带来可持续发展的动力。

　　房子能强国吗？

　　常识是，古今中外，没有一个国家是靠着房地产强大起来的。

　　世界上迄今为止的两个全球霸权：英国、美国，背后都是科技革命、坚船利炮。

　　不然，人类就不用搞什么发明创造，只要盖房子就好。

　　我们南边那场尚未平息的事件，就是教训。

　　房地产已经占据太多资源。

　　根据房地产大佬孙宏斌的说法，房地产相关行业曾在GDP中占比达到30%、行业贷款量占总比28.9%，加上行业贷款、房地产抵押等，占比达到50%。

　　再也不能放任房地产野蛮生长了。

　　（注意信息来源）

　　简单小节下文章：

　　1.这轮长达几年的调控，现在很多人已经感到“痛”了，甚至不少力量有突破调控的冲动。有丝毫风吹草动，都能被放大成楼市的重大利好。

　　2.大部分普通人关心的点：楼市政策是不是转向了？答案：现在，还看不出来。至少，还需要继续观察。

　　3.盖房，不能强国。越是关键时刻，越需要定力。因为，这不只是关于楼市的一个抉择。