大渔：注意，深圳正在启动史诗级板块轮动！

lameihua

　　人类，从来都是后知后觉的动物。

　　数年之后，回首今天，很多人会惊觉，2019年原来是深圳楼市上涨大年。涨幅虽然不及2015年，但不弱于过往任何一个大涨年份，而且影响极为深远。

　　2019年的上涨其实从年初就开始了，并不是始于很多人认为的818。

　　很多人认为上涨已经到了尾声，其实好戏只上演了一半。

　　我来复盘一下2019年的深圳，同时预测未来几个月的楼市变化轨迹。

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　　主角：深圳楼市

　　2015年：大涨；

　　2016年：横盘

　　2017年：横盘+部分片区微涨

　　2018年：横盘+部分片区微涨

　　2019年一开年，在全国楼市凉凉和房住不炒的大政策下，很多人认为深圳仍会延续前三年的表现，是一个无惊无喜的年份。

　　实际上，平静的湖水下暗流汹涌，横盘三年的深圳开始躁动，大量资金盘旋在深圳上空，急于寻找突破口，2019年初，一道口子被撕开，资金开始扑向西部。

　　为什么扑向西部，因为西部还有土地，有前海自贸区，有空港新城的规划。

　　尤其是前海自贸区，已经初见雏形，而且箭在弦上，是最有想象力的一片热土了。

　　我来勾勒一下2019年的深圳上涨曲线。

　　第一阶段：19年初，沉寂三年的深圳楼市开始躁动，这次的风始于前海。

　　前海上涨，始于妖盘诺德假日，48平的小两房由于面积小总价低，又兼具两房功能，被第一个拎出来热炒。

　　2018年底，诺德小两房总价成交价还是390万，过完年就翻到了420，然后开始火箭上涨，440，460，年中就涨到了480，暂时止步于490的豪宅生死线，并不断往前试探。

　　下半年，818先行示范区叠加一系列利好，尤其是双11豪宅线大幅调整，诺德48平立刻冲破豪宅线，现在的挂盘价已冲到了550万。

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　　第二阶段：19年3月-7月，前海南楼盘步入上涨通道。

　　我给大家科普一下前海北和前海南。

　　前海北，指的是月亮湾大道以东，桂庙路以北，宝安大道以南片区。

　　前海南，指的是月亮湾大道以东，桂庙路以南区域。

　　虽然都属于前海，但前海南比前海北涨速要快的多，因为前海南的楼盘普遍比较新，配套的荔林小学、南海中学、深大附中虽然不算名校，也能勉强跻身二类。

　　前海北则是老城区，楼龄大多15-20年，城貌旧，学校一般。

　　因此，最早领涨的是前海南片区，领涨楼盘是诺德假日、前海港湾和中海阳光玫瑰园，领涨原因是位置好，楼盘新和小户型较多。

　　今年上半年，这些楼盘带着周边一大票楼盘在缓慢爬坡，涨的最快的除了诺德的小户型，还有前海港湾的小三房。

　　港湾82平的三房，5月份我们客户的成交价还是590万，7月份就已经到了620万，而且一房难求，业主极其强势。

　　春江水暖鸭先知，上半年前海部分楼盘热的发烫，我已明确感到今年不同往常，可能有大事要发生。

　　当然，绝大多数不在市场第一线的人毫无察觉，认为今年还会平淡度过。

　　表面的平静一直维持到8月中旬。

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　　第三阶段：8月18日，先行示范区政策终于引爆了暗流涌动的市场。

　　818之后，市场迅速启动，这一波政策催生的仍是投资预期。

　　第一批资金迅速到达西部，主攻仍是前海，前海迅速领涨，宝中、西乡、碧海、沙井跟涨，南山优质片区，深圳湾、半岛和后海片区跟涨，但涨幅略弱。

　　这个阶段，西部热度很高，中部和东部则无声无息。

　　中东无战事，福田和龙岗业主甚至不相信深圳已经开始涨了。

　　第四阶段：9-10月，楼市热点不断。

　　深业中城打新、天健天骄开盘、都市茗荟开盘、恒裕滨城单价屡创新高等等。

　　在各类小热点刺激下，西部一直保持着不低的温度，中部和东部仍然毫无感知。

　　第五阶段：10月24日，三个重磅新闻出台。

　　一是前海扩容，二是腾讯落户大铲湾，三是沙井的空港新城出了规划。

　　这三个新闻，全部利好西部，而且是整条西部沿海产业带，西部可谓是繁花着锦，烈火烹油，继续走上人生巅峰。

　　但是，事情开始发生了微妙的变化，热点仍是西部不假，但片区开始转移了，前海突然熄火，宝中和碧海变成了这一轮的领涨先锋。

　　为什么?

　　一是前海一直涨势凶猛，凡事过犹不及，总要缓一缓；二是自贸区扩容和腾讯落户都更利好宝中，宝中瞬间成了当红炸子鸡。

　　扩容之前，宝中已经从上半年的七万多慢涨到了八万多；扩容之后，立刻打着滚上涨，均价很快翻到了九万多，而且一房难求。

　　宝中大涨，第一个受益的就是碧海，宝中三房全部站上了八百万，五六百万的碧海三房就显得性价比很高。

　　碧海马上跟涨，短时间内小三房普遍上涨50-100万，六万多的碧海已是过去时，均价很快破七望八。

　　西部板块轮动之际，龙华片区也悄悄开始启动了。

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　　第六阶段：11月11日，豪宅税大幅调整。

　　如果说前面的三个月还是属于西部的狂欢，热度有可能止于中部，豪宅税则彻底打开了全线启动的魔盒，属于全深圳的板块轮动开始了。

　　西部继续涨涨涨，涨幅过高的西部，把红山上塘衬托的低洼了，加上金茂府买了不少通稿，龙华有了关注度，一批品质较高的次新步入上涨通道。

　　红山上塘的不少楼盘都调高了报价，但表现最亮眼的反而是龙中的壹城中心，仗着高赠、次新和旧改，单价普涨一万。

　　未来几个月会发生什么事情?

　　首先，西部的狂欢已接近尾声。

　　其次，目前接力补涨的是一个大家都意想不到的区域，不是福田，不是光明，不是罗湖，而是龙岗。

　　近期，我接到众多一线信息，龙岗开始上涨了。

　　龙岗按揭跟单群

　　西部和龙华之后，下一个轮动的板块为什么不是福田?

　　西部已普涨到8-12万，福田还有大量6-10万的房源，听起来似乎低洼。

　　但福田6-7万大多是塔楼或楼梯房，楼龄老，户型差，没有小区环境，品相略好的都在8万以上，带学区的价格普遍超10万。

　　这个价格，对比西部确实不高，但缺少了预期，总感觉味同鸡肋，食之无味，弃之可惜。

　　对比之下，龙岗则性价比凸显，单价四万多，四百万总价还可以买到三房+地铁+次新。

　　这三项指标在深圳，都是涨幅的保证，目前同等价位能买到的区域只有盐田和坪山，对比之下，龙岗区位更优，界面更好，14和16号线通车在即，还有世茂和大运的预期。

　　水满则溢，西部涨到一定程度，自然会倾斜溢出，性价比最优的龙岗顺势承接。

　　不出意外，龙岗这一波涨幅刚刚开始，会一直持续到明年四五月份，龙岗的优质楼盘会全部站上五万，单价四万以下的基本绝迹，学区房表现会更抢眼。

　　谁说龙岗万年不涨?投资投到最后，追求的还是性价比。

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　　龙岗之后，谁会接棒?

　　福田、坂田、布吉、西丽都会补涨，罗湖也会微涨。

　　本轮上涨会从今年8月一直延续到明年5月份左右，新的价格梯队会是：

　　南山﹥福田=前海=宝中﹥龙华﹥罗湖﹥龙岗﹥坪山=盐田。

　　深圳重新洗牌，前海和宝中是本轮轮动的最大受益者，龙华龙岗其次。

　　受益的还有一批开发商，他们借着下半年的东风果断开盘，深业中城、云玺、招商领玺、颐湾府、金茂府，都是千多两千万的起步价，不是日光都是快速去化，消耗了大量的主力资金。

　　大资金被消耗的差不多了，剩下的中小资金，会去扫中部和东部的低总价楼盘，包括沙井和光明，深圳4万多单价的房源，会越来越少。

　　属于普通人的机会，也会越来越少。

　　而下一次风起，很可能又要等待两到三年。