刘晓博：寡头时代，来了！

lameihua

　　今天专栏文章想谈的话题，是地产的寡头时代。

　　据华创证券的报告，中国房地产行业的“集中度”在2019年再上新台阶。数据显示，今年前10个月50强房企销售额达到7.5万亿元，占全国商品房销售额的比重超过60%，而在2011年这一比例还不到20%。

　　此外，30强房企销售额占比从15%上升到50%；10强房企销售额占比从10%上升到30%。

　　为了验证这个说法，我找到了下面这份销售榜单。

　　如果我们把左侧10强的“全口径金额”相加，大概是4.14万亿。

　　下面的截屏，是统计局公布的1到10月销售数据：商品房销售额124417亿元，增长7.3%。统计局尚未公布今年前11个月的数据，但我们可以推算一下，用前10个月销售额除以10，然后乘以11，大概是13.69万亿元。

　　4.14万亿，也就是10强的“操盘金额”达到了13.69万亿的30.24%。所以，华创证券的说法是可靠的。

　　开发商自报的数据并不完全可靠，存在吹牛现象。跟酒桌上的酒鬼类似：酒鬼吹牛说自己喝得多，是为了面子；开发商吹牛打榜，是为了市值维护和融资更容易。但即便上述数据打个85折，市场集中度上升得也足够快。

　　总之，中国房地产正在迈向寡头时代。

　　开发商集中度提高是趋势，我在四五年前就多次把它列为年度大趋势。至于绝大多数地产商的死亡、退出或者被并购，也多次提及。

　　想想看，中国大大小小的房企有数万家，其实最后剩下500家就够了，如果有1000家就算产能过剩了。所以，95%的房企逐步消失，是可以预见的趋势。

　　那么问题来了：是什么原因导致了中国房地产走向寡头化？

　　第一，这是因为楼市调控政策越来越“刚性”，风向难以预期，企业不做大很难活下来。

　　比如一家房企在某地拿了一个地王，结果这个城市突然限价，新房备案不得超过每平米N元。而这个房企拿到地王后，为了保证盈利开发成高档带精装修的楼盘，成本远超每平米N元。但最终，只能服从政策按照N元价格销售，结果出现巨大亏损。

　　这其实很常见。问题是，如果房企实力弱，一个两个这种项目就足以破产。只有规模大的房企，才能东边不亮西边亮，抵御住难以预知的政策风险。

　　第二，融资渠道更喜欢大企业，因为风险低，这种偏好实际上就是在淘汰小企业。

　　据“21世纪经济报道”称，随着融资政策的收紧，今年以来多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”缩减至“30强房企”。

　　这很容易理解，银行要被迫压缩开发贷，有限的额度给谁？当然给大房企，它们风险更低。为什么房企会这么在意排名，因为排名关系到“活下去”。排在100名外的房企，融资成本会上升很多，无论银行、信托和债券市场，都很难给它机会。

　　第三，大城市地价越来越贵，三四五线城市风险加大。开发商资金不雄厚，就难以在大城市拿到项目，没有项目就无法存在下去。

　　将来房地产的主要机会，在中心城市及其都市圈。基本上就是一线城市、二线城市加上周边。地价越来越贵，一块地动辄数十亿。至于城市旧改，因为周期太长，也不是中小房企可以玩下去的。

　　所以孙宏斌说，房企不能“小而美”，那样只会“小而没”。融创中国一路激进大收购，就是为了做大。

　　地产的寡头时代，将如何影响楼市？

　　对于政府来说，房地产集中度提高有利于管理，有利于卖地、有利于建设新城，也有利于出台强势调控政策。

　　原因很简单，大房企规模大、资金雄厚，他们经得起折腾，也能吃下去哑巴亏。在地价越来越贵的时代，大房企多一些政府卖地更容易。甚至可以把造城的任务交给他们，或者是把“都市圈运营商”的角色交给他们。

　　大房企多了，还有一个好处，就是楼盘交付后如果出现问题，追溯起来更容易，业主维权也更容易一些，地方政府直接面临的压力小很多。毕竟大开发商实力雄厚，在乎声誉、企业形象，不容易“跑路”。

　　但“寡头时代”也带来新的问题。比如房企在购房者面前变得更强势，容易出现价格联盟。如果没有政府的强干预，在上涨期会“助涨”房价。

　　目前，中国房地产行业距离“超级寡头时代”还有相当的距离，香港那种“四大家族”控制地产的局面暂时还不会出现。

　　展望未来，房地产行业的竞争会更加激烈。

　　2018年中国新房年销售额在15万亿左右，今年如果增加8%将达到16.2万亿。如果未来5年保持7%的增速，则5年后年销售额为22.7万亿。

　　22到23万亿，很有可能就是中国房地产行业的顶部，条件是不出现严重通胀，广义货币M2继续维持≤8%的较低增速。

　　再往后，销售额会回落。如果国家能接受楼市5年后逐步萎缩，则说明我们的经济开始摆脱楼市的绑架。如果到时候做不到，则会出台刺激楼市消费的政策，鼓励家庭拥有多套房，则楼市还会有一段销售额的上涨期，但其实空间也不太大了。

　　总之，5年之后房地产行业将全面进入“存量残杀”的时代。到那时，大房企之间的兼并收购会发生。比如TOP10以内的房企，会突然崩盘或者被人收购，这都可能发生。

　　至于大房企，很多会投靠大保险公司，找到一个“金主爸爸”以便获得资金支持，活的更久、更好。

　　顺便说一句。如果5到10年之后，中国仍然不能接受房地产销售额萎缩的现实，则房地产税恐怕很难出来了。或者只能对部分大城市、土地年限到期的房屋征收。