易宪容：豪宅税松绑可救深圳楼市吗？

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　　中国的房地产市场政策调控，多以是行政性手段，甚至于到了无所不用其极的地步。政府之所以有意愿这样做，就在于这样的行政性调控政策完全可揑拿在政策手上，政府想让房地产调控政策为圆就圆，政府想让房地产调控政策为方就方。这不，一些地方政府看到本地的经济或房地产市场有什么下行的迹象，马上就让楼市的调控政策松绑。即使是没有迹象出现楼市下行，地方政府有此感觉也马上开始让房地产调控政策松绑。最近的情况就是这样，无论是市场舆论，还是深圳市，整个楼市及经济并没有多少不好，要求楼市调控政策松绑早就呼声四起。

　　在深圳，由于经济增长下行的迹象明显，实施了4年的普通住房价格认定标准11月11日起宣布调整，对于普通住宅的标准不再设价格线，只需满足两个条件，即小区容积率（地积比率）高于1.0、单套住房建筑面积在144平方米以下就算普通住宅，而不需要征收住宅豪宅税。

　　深圳自2015年起实施住宅豪宅税，按价格一刀切界定豪宅，相关标准至今没有进行调整，这样的规定不合理的地方很多。这套豪宅标准按深圳不同地区划分，例如市中心的罗湖、福田、南山，楼价分別高于390万、470万、490万元便算是豪宅，按楼价和门槛之间差额征收5.6税稅款。至于龙岗、光明新区、坪山新区，豪宅门槛更低到280万、250万、200万元。而且这项住宅豪宅税出台并没有遏制深圳的房价上涨，反之在这几年的时间里，深圳的房价上涨了一倍以上。而深圳的房价快速上涨，使得深圳遍地是豪宅，豪宅税的意义更是不大。

　　许多分析认为，这次深圳调整住房豪宅税，尽管这种税收是有些问题，增加住房流转过程的交易成本，但恐怕问题的关键还不在这里，估计是也深圳的经济增长下行有关。最近第三季度，深圳的GDP由上半年的7.4%，急剧放缓到首三季的6.6%，而且深圳政府罕见地没有单独公布第三季经济数据。有分析初步计算，得出深圳第三季GDP仅增长0.5%。以此为背景，深圳政府松绑豪宅税的目的会相当明显。

　　深圳豪宅税的调整，原来的豪宅成为普遍住房，深圳有部分区域开始上调住房挂出价。但二手房成交量也在11月11日至12日快速上涨。比上一个周末增加57%，刺激二手市场的住房交易。

　　可以说，深圳的豪宅税，就如其出台之后所起到作用十分有限一样，深圳的豪宅税没有让近4年深圳快速上涨的房价得到遏制，同样尽管这种豪宅税是有许多不合理的地方，但对这种豪宅税松绑对市场刺激作用同样会是十分有限的。

　　因为，在房价上涨时期，深圳政府出台住房豪宅税对遏制房价上涨所起到作用是很小的，豪宅税征收5.6%，如果房价上涨的幅度超过在这个税收之上，那么住房业主一定会把住宅的豪宅税转移到住房购买者身上，让购买者来承担。而开征住房豪宅税4年多来，深圳的房价上涨一倍以上，对购买住房者来说更是微不足道。

　　现在对住房豪宅税松绑，如果深圳的房价还在上涨或没有下跌，市场房价上涨预期没有逆转，那么深圳政府豪宅税松绑的收益并不会落到购买住房者手上，业主仍然会通过房价上涨的方式把这些收益归自己所有。豪宅税刺激深圳的房价再上涨，根本无法达到政府所在达到目的。如果深圳房价开始下跌（但目前没有看到这种迹象），而且下跌的幅度远超过由于豪宅税松绑的收益，那么豪宅税的松绑可能引导深圳的房价更是下跌，想以此来刺激住房交易量的增加只能是极短期现象。

　　目前深圳的豪宅税松绑是希望刺激楼市交易活跃，减少深圳经济增长的压力，但要达其目的可能性会不大。深圳的天价住房，只有回归理性才能是正道。