刘晓博：刚刚，央行对“存量房贷”表态！涉及28万亿资金……

lameihua

　　今天（2019年11月16日）上午9点，央行通过官网发布了“2019年第三季度中国货币政策执行报告”。

　　在报告的“专栏3”里，央行对10月8日以前形成的“存量房贷”做了最新表态：

　　下一步，中国人民银行将继续做好 LPR 报价和运用工作，引导和督促金融机构合理定价，进一步打破贷款利率隐性下限，疏通市场利率向贷款利率的传导渠道，并抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案。同时，维护好存款市场竞争秩序，保持银行负债端成本基本稳定。

　　在这段话里，央行透露3个信息：

　　1、“进一步打破贷款利率隐性下限”，意味着在贷款端，央行将瓦解商业银行的价格联盟，让利率进一步下降。

　　2、最后一句话，“维护好存款市场竞争秩序，保持银行负债端成本基本稳定”，是说在存款端，也就是商业银行资金成本上，央行不允许乱来（也就是高息揽存），以维护银行业的高利润和金融稳定，并维护银行股市值的稳定（这是A股政策底的基石）。

　　3、本文重点分析的是中间一句话，“并抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”。

　　这里说的“存量贷款”，是在贷款利率改革之前形成的贷款余额。

　　今年8月17日，央行发布了15号公告，宣布“改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制”。这意味着，老百姓适应、熟悉了数十年的“由央行公布的，银行存贷款基准利率”被冻结，将逐步退出历史舞台。

　　从8月20日开始，企业贷款已经按照新的LPR利率发放；从10月8日开始，房贷利率也参照LPR利率发放了。

　　而在LPR利率实施之前签订合同发放的贷款，就是所谓的“存量贷款”。对于这类贷款，央行一直没有给出解决方案。其中最惹人关注的，就是28.4万亿左右的个人存量房贷。

　　8月25日，央行在2019年16号公告里说：2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

　　这句话看起来信息很完备，但却遗漏了一个重要内容：个人房贷合同一般期限非常长，动辄20年到30年。一般来说，这类合同会约定：如果央行降息或者加息，则会从下一年度的1月1日开始执行最新利率。

　　假设你买房子的时候，房贷利率是4.9%。结果过去一年里，央行三次降息，降低了0.75个百分点。那么从新的一年的1月1日开始，你的房贷利率应该执行4.15%。反之，如果加息，也要按照最新利率执行。

　　至于上浮的幅度，一般是不变的。比如签署贷款合同时，约定是利率上浮10%，加息和降息之后，仍然是按照最新基准利率上浮10%。只有在特殊年份里，在央行默许下，商业银行才给存量房贷特殊优惠，个人申请后银行可以降低上浮幅度。比如在2009年“四万亿”大刺激年份里，才可能有这样的“额外红利”。

　　但是，10月8日之后，央行不公布基准利率了，LPR利率理论上不是央行公布的，而是18家银行报价利率的平均值，是“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布”的。

　　所以，超过28万亿的存量房贷未来如何调整利率，必须等待央行公布新的方案。

　　今天最新的进展是：央行承诺会尽快公布方案。也就是说，存量房贷也可以享受到未来的降息。当然，如果是加息，你也要承受。

　　我的估计是：央行会在未来20天里公布方案，因为1月1日快到了，商业银行还需要做准备。

　　未来的做法，大概率是：每年1月1日，根据上一年12月20日最新一次LPR报价利率（5年以上期限）加点，确定新一年的利率。

　　也就是说：基本跟以前的做法一样，只是参考的基准变成了LPR最新利率。但请注意，每个城市的加点会不一样，这就会带来一些差异。

　　另外想说的一个问题是：新版贷款合同，提供了固定不变的利率选项，要不要选？

　　根据央行8月25日的“答记者问”，新版贷款合同里的“利率重定价”是这样规定的：

　　利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　也就是说：新版合同有了更多可能。比如你贷款20年，可以选择1年核定一次利率，也可以2年、3年或者5年核定一次，甚至20年利率都不变化。当然前提是，银行业接受这种方式。这就是所谓的“个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定”。

　　此前我在专栏里讲过，中国长期利率是走低的，所以选择固定利率一定不划算。1年核定一次，应该是合理的。当然，也要看你买房时处于什么周期。如果在利率的低位，是政府特别希望你买房子的时候，可以选择3年（或者4年）一核定。但估计这个时候，银行不会答应，他们也不傻。

　　总之，超过28万亿的存量房贷的“利率解决方案”很快就会出台，对楼市的影响大概率是中性的。

　　另外，央行在这次“三季报”里也透露了一些重要信息，比如：

　　第一，居民加杠杆，仍然是2019年稳增长最重要的手段。

　　上图是今年前三季度，各类贷款的结构。住户贷款增速仍然是第一，超过了实体经济4.9个百分点。住户贷款主要用来买房子。

　　上图是更精准的统计，可以看出房地产贷款增速是15.6%，住房开发贷增速是17.3%，都超过了企业贷款增速。而且很微妙的是，保障房信贷增速放缓了。

　　第二，未来一段时间，央行还是希望降息。

　　上图就是央行的心声，以及下一阶段的工作要点。“建设现代中央银行制度”的提法，赫然在目。这是什么意思？反正央行的权力在扩大，到了数字货币时代会如日中天。

　　上图则告诉我们，今年第三季度利率反而走高了。所谓降息效应，仍然停留在货币市场，或者停留在“玩钱人”这个层面，真正的“用钱人”没有享受到降息。在这种情况下，经济下行压力增加就可以理解了。

　　另外，上面截屏还告诉我们，即便在楼市调控空前严厉的2019年，贷款期更长的房贷利率，仍然低于给实体经济发放的期限更短的贷款利率。

　　第三，个人的钱没有地方去，乖乖去了银行。

　　上图告诉我们，今年银行存款增长最猛的，是住户存款（增速远超M2）。楼市不让涨，股市涨不动，P2P完蛋了，信托债券不敢买，老百姓的钱相当一部存入了银行。财政在突出花钱，所以存款下降了。

　　个人存款的高速增长，暗示着未来间接融资仍然是融资主渠道。另外，雄厚的个人存款，在为下一波房价上涨做准备。