宋富贵：人才的风，能把房价再次吹上天吗？

lameihua

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　　2019年，风向变得太快，刮得让人晕头转向。

　　就在国庆节，各地的开发商和地方政府还在为凄凄惨惨的国庆市场而忧心忡忡之时。

　　而就在一周之前，似乎所有的地方政府都找了楼市“复兴之路”：

　　南京，六合区公布人才引入计划。

　　天津，公布人才入引入计划，紧接着将天津市户口迁入门槛，从原来积分140分落到了110分，大规模降低。

　　三亚，公布了新的人才引入计划。

　　… …

　　以上只是几个典型的二线城市的典型操作。

　　那些更多地方政府的微调骚操作，就不再一一列举了。

　　以上这些，严格意义上来说都不算房地产政策调整，应该属于人才引进的落户、工作政策调整，然而所有人都明白，促进一亿人进城的大口号之下的那八个字：

　　项庄舞剑，意在沛公。

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　　三亚的新政，从某种意义上来说比“宁、津”更有象征性。

　　在上一轮房地产调控期间，三亚是最后一批放松限购的城市。

　　2014-2015，当国家为房地产去库存而努力，全国除了京沪所有城市都开放限购之时，三亚还是未被松绑。

　　因为，谁都知道，有了90年代的前科，这个国家唯一的热带城市（我就知道你们会说三沙市），极容易被炒作起来。

　　果然，从2016年末开始的北风，只花了一年时间，就将整个三亚的房价从不到18000，吹到了35000。

　　直到去年3月，全岛最严限购，才将这轮涨幅彻底压住，并且有所下调。

　　实际上，从一线数据来看，三亚二手房价格并未断崖式下跌。

　　跌幅1500元，相对于35000-40000，大约5%。相对于一年涨了100%的2017年，去年的降幅真是不值得一提。

　　然而，最要命的却是成交量。

　　你没有看错，上图就是三亚市政府所在区——吉阳区，链家二手房的成交量。

　　1月，一套

　　4月，一套

　　7月，一套

　　8月，二套

　　10月，一套

　　已经不能用惨淡来形容三亚的二手房市场了，这个国家最热的城市，已经用自己市场成交量，实践了什么才是真正的“房住不炒”（二手房成交都是个位数了，还炒个P）。

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　　在这样一个阶段，最令人担心的是什么？

　　屁股决定脑袋，每个角色有每个角色的答案。

　　炒房客害怕房价下跌甚至横盘，因为这将意味着更多的房子比自己的存货有竞争力。

　　开发商不害怕房价下跌。最怕的是资金链的断裂，借不出钱和收不回钱，两方面都是威胁。

　　地方政府，第二是怕房价下跌，第一是怕土拍出现问题。

　　流拍比土拍价格下跌更加令人不能接受。因为这意味着财政现金流的萎缩。

　　国家害怕什么呢？国家最怕的是成交量的不足。

　　稳地价，稳房价，稳预期，所有的背后都是在稳定成交量。这其中既包括房子的成交量，也包括土地的成交量。

　　如果这两个成交量能够稳住，房价下跌只要不超20%，基本上都不是事。（下跌超过20%将会诱发系统性金融风向）。

　　土地的数据我还没有拿到，先看商品房销售数据。

　　2019年，1—9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。

　　商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

　　无论从销售额还是销售面积，7月到9月，房子尤其是商品住宅销售的还是不错的，相当的平稳，并未出现显著的异常。

　　相反，办公楼和商业经营用房，估计需要拯救一下。

　　如果，分区域统计。

　　东北商品房估计需要拯救一下，其他东部，中部、西部还好。尤其是西部，销售额居然同比增长10.6%。

　　所以，从整个国家层面，下半年是不会出台大规模的放松调控的措施，至少是在今年。

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　　那么如何理解，这么多的地方政府出台“项庄舞剑”的人才新政呢？

　　首先，这很可能是一个“群体无意识的行动”。

　　在2019年上半年，小阳春过后，在中央“再提房住不炒”和“不把房地产作为经济短期刺激”的明确要求下。各地虽然人才引进不断，但是房地产市场尚属稳定，尤其是纯粹的房地产放松政策很容易夭折，比如开封限售取消的政策。

　　然而，转折点就是上海临港人才新政，当上海市趁着自贸区新片区的东风，将人才社保年份从五年调到了二年，并将新政范围仅仅局限于临港区。

　　精明的地方政府马上看出了门道。如果想“放松”成功，至少要满足三个条件。

　　1、必须政治正确。

　　不能用房地产市场政策旗号，而是要包装成人才新政的旗号，满足一亿人进城，是谁也不能说二话的事情。至于你要是能扯上像天津一样，“承接北京非首都功能”的大旗，那样更加保险。

　　2、必须划定安全区。

　　将新政的范围局限于一定区域，而不能全市范围。从南京的六合，到天津的两个科技园区。

　　3、逐步试探。

　　不要出台什么大的政策，要一点点“拱”的精神，日拱一卒，逐步放开。毕竟心急吃不了热豆腐。

　　可以看出，从9月20日到10月20日，所有的城市都沿着这个路径开始放松，甚至包括，三亚、燕郊、南京，几个具有象征意义的房住不炒的区域。

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　　这场人才引进之风，结果会是怎样的呢？

　　这分两种情况。

　　第一、如果某一个城市因为人才放松，而导致房价没稳住，变成了下一个“苏州”（比如三亚），很可能风向再次转变，比我们预想更快一些。

　　第二、如果仅仅是房地产的去库存，国家的容忍度可能会比较大。因为本身稳地价、稳房价、稳预期的目标也是正常去库存。

　　从现在到年底，国家马上就要开始两次重要的会议。

　　政治局三季度工作总结会议和党的十九大四中全会，如果就像上周一样，一周五新政，七天八放松，多米诺骨牌效果产生，把一城一策彻底的变成全国一阵风放松的现象级问题，势必引起中央注意。

　　在会上，轻者重提“房住不炒”，重则会不会提出“绝不放松房地产调控或变相放松房地产调控”的新说法。

　　毕竟，上半年跨太平洋的那个大事情，似乎有了很快解决的希望，国家应该是有精力和有底气保住6%的目标。

　　即使是保6艰难，也不能为了解决今年6%，而让明年无法开场。