明哥：房价从2017年高点下来，持有者每年亏损多少？

lameihua

　　中国人是勤奋的，也是焦虑的，但是能够看清楚时代大势的，却寥若晨星。

　　每个人都是被时代的潮水，裹挟着往前赶，生怕掉队，却不关心，这股潮水会把人带往何处。

　　01

　　“想到已经亏损的200万元，十一假期没心情旅游，上班后更没心情工作，家里氛围很压抑。”

　　这是一位前同事，邀请明哥见面后，开口就吐出来的话。

　　他来深圳有10年之久了，2016年底的时候，房价上涨的焦虑感，席卷了这个城市的每一个角落，于是以近800万元的总价，在南山脚下某小区，购置了一套大户型的房产。

　　当时我曾经建议他要谨慎，理由非常之简单。

　　从2014年开始的房价上涨热潮，根本动力在于降息之后的货币宽松环境，以及央行口头支持、国家开发银行推动的棚改贷款政策。

　　只要相关部门“去库存”、“城镇化”目的达成了，货币宽松环境和棚改贷款的水龙头，很快会在几年之内就关上。但是购房者的房贷，却要偿还20-50年。

　　能够支撑购房者持续还贷的勇气，无非是两点。

　　一、房价继续上涨。

　　二、收入持续攀升。

　　但是，在2016-2017年的2年间，自媒体的鼓噪、房产中介的激情喊话，以及对于“再不上车，就永远上不了车”的焦虑感，驱使着每个人的大脑快速决策，来不及考虑房价横盘或下跌的可能性，也顾及不了收入水平能否维持或者攀升。

　　房价将永远上涨的信仰，彻底击垮了每一个理性者的思维防线。

　　于是，2016年底的时候，他顾不上思考，火速出手了。

　　他来深圳的前6年，在最知名的一家互联网公司担任工程师，收入一年一个台阶，到了2016年底时，税后年收入已经达到了45万元，加上老婆的收入，家庭收入达到了60万元。

　　客观地说，这份收入水平，对于工薪阶层家庭来说，无论是在深圳，还是在全国任何其他地方，都是优秀的水平，每月承担接近3万元，1年接近36万元的房贷，压力不大。

　　02

　　让他没想到的是，人算不如天算。

　　自从买完之后，这个小区的房价就再也没有上涨过，当时一天之内中介带几波人看房的盛况，也从此消失了。温度突然转凉。

　　更不巧的是，2016年“大众创业、万众创新”的互联网热潮，在炙烤着这片热土。他也毫不例外，加入了一家拿到了千万元融资的手机游戏公司。由于作为核心成员加入，虽然得到了一些原始股权，但是薪资收入，和在互联网大厂时一样，依然是45万元，并没有上涨。

　　那时候，创业的人心中都有一个念头，公司的市值随着一轮轮融资的到位，而翻倍式成长，最终被大公司并购，或者独立上市，从而实现财务自由。

　　游戏行业的热潮却在渠道成本上升、用户审美疲劳和监管层层层加码的政策下，迅速冷却。

　　这家创业公司，很快迎来了生存危机。

　　而他这才意识到，小区的房价，不仅没有继续上涨，反而一步步阴跌，成交量稀稀拉拉。登录绿色品牌中介“链家网”上观察了下，同一小区，相同户型和面积的卖家，报价只有650万元了。

　　按照房地产行业的潜规则，实际成交价，只会比“链家网”上的首次报价更低，而不会更高。他猜测，要达成成交的话，实际价格只有630万元左右。

　　这样的话，不到3年时间，房价的浮亏就达到了170万元，加上交易环节的税费、简单翻新装修的费用，实际亏损已经达到了200万元。

　　即使按照之前的职业发展路径，家庭年收入60万元，除去生活开支能结余40万元，这2年多的亏损，就够两夫妻奋斗5年多，才能弥补。

　　更何况，现在面临的窘境是，收入不仅没上升，反而面临了薪水下降，甚至要再就业的风险。

　　03

　　对房子的估值，古往今来，就有两种估值模式。

　　第一，基于房价上涨预期的估值方式。估值基准包括：看齐发达国家明星城市的房价，居民收入5-10年后的上涨幅度，外来人口大幅流入带来的购房需求，以此得出合理的目标价。

　　第二，基于房子租赁带来的现金流入收入（扣除维护和折旧成本之后），计算租售比后，得出市盈率，多少年可以回收投资额度。

　　只要房价上涨预期仍在，没有人关注租金收入。

　　这就好像在股市牛市时，没有人关注股票背后的上市公司，真实的经营情况，所有人都只关注，有没有更多的接盘侠，买入股票推升股价，让先买者赚取差价。

　　在经济过热，房价上涨的历史阶段，不管是美国、日本、香港，还是中国大陆，第一种方式都曾经大行其道。

　　只是，历史的车轮总是无情的，当过热阶段一结束，第二种估值方式，就展示出了它作为客观规律的无穷力量，能够毁灭所有在高点时，以第一种估值方式去接盘的人。

　　所以，只要房价失去了上涨的动能，购房者损失的，不仅是房价下跌带来的差价损失。

　　假设如果不买房，而选择租房的方式，一线城市的租售比，大约在1%-1.5%范围。我们乐观点，以1.5%来计算，并且不考虑空置期和中介费用。800万总价的房子，年租金收入在12万元。

　　而一线城市的首套房贷利率，大约是年化4.9%，如果首付三成，贷款了560万元，选择等额本息法还30年，月均还贷额是3万元，还贷总额超过了1000万元。

　　也就是说，这种典型情况下，只要将房子持有在手里，每年的现金流，尽流出24万元。

　　这是可以用来改善家庭生活品质的宝贵现金，现在却被房子吞噬了。

　　04

　　实际上，除了深圳，在北京、上海，类似的剧本，在无数家庭中上演了。

　　不过，一线城市的年轻人，还算是幸运的。因为他们面对的只是价格的下跌，房子的流动性，问题却不大，只要想卖，接盘的人，总还是有的。

　　最值得担心的是，广大的三线以下城市和县乡，遍地开花的房子，留给进城的接盘侠们，不仅是几十年的房价下跌进程，更严重的是，流动性的枯竭。

　　因为，房子比人多了。

　　别以为历史的浪潮，只是在这里打了个小浪花。这是彻底的转向。

　　如果你不信，请回看一下，日本在1991年后的房价进程，是如何让日本国全体国民进入低欲望社会的，“消失的20年”，不是口头上说说，而是会让一代人来承担历史的代价。