宋富贵：这张图，告诉你2019年调控的最大秘密

lameihua

　　这篇文章，早就该写出来了，无奈上一周在长三角市调，早上9点出门，晚上9点吃饭，实在是抽不出时间写。

　　所以，一回到郑州，立刻快马加鞭，把这篇稿子赶了出来。

　　好在这篇文章不是热点分析，而是通过我们相当熟悉的国家70城房价指数的城市排名，来总结全国的房产来总结市场和调控的规律。

　　对于2019年八月数据，尤其可以显示。

　　1

　　我多次表明过观点。

　　不管你们信不信，对于国家统计局70城房价指数，我是不相信的。

　　至于理由，不嫌麻烦的朋友可以去翻翻宋富贵在前几个月的文章。

　　但是，70城房价指数我还很关注，因为数字虽然我是不信的，但我是相信排名的。研究其排名的先后，尤其是新房环比、同比涨幅全国前几名的城市，对于解释以往的调控和预判未来的调控，是非常有帮助的。

　　八月数据，如果把里面的环比排名拿出来，涨幅达到1%的城市有13个。

　　为什么以1%为临界点呢？

　　因为在国家眼中，1%应该是房价懂政治的标准。

　　2016年10月之后，北京从未环比涨幅达到1%。（2016年九月北京环比涨幅4.9%）

　　2016年10月之后，上海从未环比涨幅达到1%（2016年九月北京环比涨幅3.2%）

　　所以，1%以内，应该是上面认为新房房价不过热的最好标尺。

　　2019年8月，新房房价超过1%涨幅的城市一共13个，分别是：

　　南宁    2.3%
　　呼和浩特    2.2%
　　唐山    1.9%
　　银川    1.8%
　　扬州    1.7%
　　石家庄    1.4%
　　襄阳    1.3%
　　昆明    1.2%
　　济宁    1.2%
　　宁波    1.1%
　　武汉    1.1%
　　包头    1.1%
　　吉林    1.1%
　　北海    1.0%

　　一眼望过去，以城市的等级分，似乎规律性不强。

　　1、没有一线城市。

　　2、有二线城市，包括强二线一个——武汉、弱二线三个——石家庄、昆明、宁波。

　　3、剩下的都是三线城市。

　　2

　　然而，当你以地域来划分城市时候，就会发现有了点意思。

　　东北、华北城市：呼市、包头、吉林、唐山、石家庄
　　西南城市：南宁、昆明、北海
　　西北城市：银川、
　　华中城市：武汉、襄阳
　　长三角城市：宁波、扬州
　　华东城市：济宁
　　长三角城市：宁波，扬州这样的城市，新房房价上涨较快我不奇怪，因为毕竟长三角经济要领先全国很多。

　　2019年，苏州涨完，无锡涨，无锡涨完，常州涨，宁波和扬州涨的快点不奇怪。

　　关于长三角这一轮的行情，是一个大题目，不再展开，过两天准备写专题。

　　武汉和襄阳也相对正常。武汉是中国除北上广深最重要的城市，房价涨快点也正常。武汉涨快点，带动襄阳也正常。

　　至于银川，这个全国房价最低的省会城市，涨的快点，更多的属于补涨。起点低呀，稍微涨个百十块钱就很明显。

　　济宁，闹不好是因为旁边的临沂传染的。

　　然而，不能理解的是，在2019年三季度这样一个时点，为什么主要涨幅的城市集中在东北和华北城市，以及西南地区。

　　然而，是个中国人都应该知道，东北、华北经济不振已经多年，西南增长率虽高，但毕竟经济的底子太薄。

　　但为什么房价却在这个国家经济不景气地区领先抬头呢？

　　在2017-18年，这些区域实际上已经有了较大的涨幅，特别是西南，华北。

　　3

　　回答这个问题，还得从上一轮调控的“初心”说起。

　　相信绝大多数的人，不会忘记，上一轮调控最原始的目标是什么？

　　很简单，三个字——去库存。

　　把地方政府积压的土地去库存。

　　把开发商土地上的商品房去库存。

　　截止到现在库存去的怎样呢？

　　这是某权威机构，根据各地房管局和土地局大致算出来的中国主要区域商品房（含公寓和商业）库存周期图。

　　注意两点：

　　1、统计标准不是以某城市为范围，而是该区域所有城市库存，比如京津冀，不单单是北京和天津，而是整个北京、天津和河北下辖的一线、二线、三线、四线城市。所以，很可能区域中心城市库存不高，但是周边低等级城市库存较高。

　　2、上面标注的时间单位是年，不是月。

　　全国库存最大的是区域就是东北华北区域，其中内蒙古库存量已经达到了令人发指的7.4年，京津冀也达到了5年。

　　全国情况比较好的是长江中游区域，成渝区域和广东区域、中原区域，基本库存在1年-1.5年上下。

　　其他区域在两年左右。

　　对于东北、华北、西北，去库存研究是个长期的工作，城市等级越是向下，这越艰难。

　　4

　　怎么才能去库存？

　　经过上一轮的教育，无论中央和地方都认识到，降价去不了库存，涨价才能去库存。

　　买涨不买跌，是人性的使然，同样也是去库存的法门。

　　但是，涨价也是有学问的。

　　不能不涨（月度环比小于1%），对于买房投资，不涨就是亏。

　　跑不赢通胀的房产投资，何必要投？

　　不能大涨（月度环比大于2.5%），大涨必然引发调控。

　　对于大涨的城市，房价变成了政治问题，稳定问题，政治稳定问题优先级高于经济去库存问题。

　　当区域中心城市房价被控，周边城市群就更难去库存了。

　　所以，只能选择小涨。

　　对于东北、华北、西北、西南都是如此。

　　只有一个例外，就是环京。

　　那里太特殊，虽然是河北地界，但是他是属于北京市场，北京必须讲政治。

　　对于这些“三北”+“西南”，这些城市的房价，国家也会更加容忍一些。

　　只要别出像苏州那样的妖，只要别出西安那样的怪，就行。

　　对于区域中心城市是这样。

　　对于中心城市周边的城市群，更是如此。

　　毕竟，海淀区三里河路9号，住建部的领导也知道，地方债从今年四季度已经要开始花明年的钱了。