花猫哥哥：红灯闪烁：房市两个不容忽视的信号

lameihua

　　前几天我写了一篇文章，大致讲了讲未来低利率时代的投资机遇与陷阱，结果一大批人留言来杠——他们坚定的认识投资房子才是最安全的投资。

　　为啥大多数人一辈子都只能是普通人？

　　因为大多数人都不懂趋势，不懂财富切换的趋势。他们总是按照惯性思维来投资，最后自然是一无所得甚至亏损累累。

　　我能理解房地产产业链涉及太多人的饭碗，但是，为了生计也绝不是可以去忽悠人来填坑的理由。今天我就再谈谈房地产。

　　房地产是一个涉及国计民生的重要领域，同样，北京在中国有无可替代的特殊的政治意义。那么，最近北京的几则关于楼市的重要政策信号其实就是中国房地产未来的风向标。

　　我们一个一个来说。

　　1  房贷利率上涨

　　第一则新闻。

　　这个新闻其实就是一个意思——房贷利率上涨了，未来不论首套还是二套房，房贷利率都将高于实体经济的贷款利率（LPR）！

　　过去20年，房贷利率涨涨跌跌很正常，但是，明确房贷利率高于实体经济的贷款利率这是首次！

　　啥是不容忽视的政策信号？

　　这就是！

　　知道是啥意思吗？

　　有句话是怎么说的？嘴上喊不要不要，身体却很诚实。银行贷款利率的变化就是国家政策最“诚实”的表现。

　　过去我们房贷利率一般是这样的政策：首套房基准利率打折（7折到9折不等，根据不同的经济周期有差别），二套房是基准利率上浮若干基点。三套房就不给贷款了。

　　过去这些房贷政策代表什么含义？

　　首套房含义：国家鼓励你购买，首套房基准利率打折银行基本就是亏本生意，所以，能拿到这个贷款其实就是一种变相的福利！

　　为什么国家要给这个福利？

　　开个脑洞想象一个场景——当你签订首套房合同之后，一双温热的大手握住你的手：小同志啊，很抱歉，我们对老百姓的基础民生工作还不到位，公租房、廉租房建设还没跟上，让你们只能通过商品房市场来解决安居问题。

　　所以，贷款利率给你打个折，多少弥补一下吧……

　　明白了吗？

　　二套房利率上浮的含义。

　　同样是你签订二套房合同之后，一双温热的大手握住你的手：我们支持老百姓改善型住房要求，社会主义就是要让老百姓不断提高自己生活水平嘛。

　　但是，你得理解金融系统也要赚钱，金融系统老是做亏本生意就会有系统性的金融风险，你们与首套房老百姓不同，既然都是改善型居住了，你们应该有一定的承受能力，我们得按市场经济原则办事，所以，利率得适当上浮一截。

　　三套房不给贷款的含义。

　　那双温热的大手摆摆手：你已经有两套房子里，你还想买第三套房子不是不可以，只是我们国家资源还有限，我们首先得满足首套与第二套的购房需要，所以抱歉不能你提供贷款。

　　因为你相对首套与二套购房者肯定更有钱，我们不能看着你利用资金优势去挤占刚需客户的房源，所以我们只能采用金融手段来干预这种情况。

　　以上就是过去不同购房群体面临的贷款政策含义。

　　啥叫“身体很诚实”？

　　让购房客户享受比实体经济更低的贷款利率就是最大的“身体诚实”！

　　所以，过去喊房地产调控我是不相信房价会跌的，因为银行利率已经真实的表达了“身体的诚实”。

　　所以，当下这个信贷信号才有非同寻常的含义——在房地产飞速发展了这么多年，现在是在首都这个有特殊意义的城市，个人房贷利率第一次明确规定超过实体经济的利率！

　　不开玩笑，这回是动真格的了。

　　2  集体建设用地入市

　　再看看第二则新闻。

　　农村集体建设用地直接入市去年就有这个风声，然后陆续在一些城市试点，现在基本确定下来，预计明年就会修改土地法——以法律的名义确定下来。

　　大家知道这意味着什么吗？这是房市最大的利空！

　　我们一线与中心城市房价为什么贵？不就是土地拍卖价格节节攀升吗？

　　现在廉价的农村集体建设用地要来了！

　　我们农村集体建设用地有3000万亩，假如全部进入房地产市场，平均容积率按照2.5计算，可以盖500亿平米房子，我们按照100平米1套计算，就是5亿套房子，理论上可以居住15亿人。

　　手持多套房子的炒房客是不是看着这组数据心惊肉跳？

　　呃，管理层是不会一下子大规模让农村建设用地入市的，因为这将导致房价断崖式下跌，从而导致整个金融系统产生系统性的风险。

　　所以，这个农村建设用地入市的政策也是一点点释放的。

　　目的就是让房地产这个庞然大物实现软着陆。

　　首先是指只允许搞经营性房产——商铺、写字楼、酒店等等经营性房产瑟瑟发抖有木有？

　　然后才是在房价上涨压力太大，地方搞共有产权住宅的尝试——对一线住宅也算是间接的利空啊。

　　3  房地产市场调控的完整拼图

　　现在我们把这两个信号联系起来就是一副完整的拼图——一副管理层对房地产市场调控的完整拼图：

　　首先是把房贷利率提高，从而提高房子的持有成本；然后在人口净流入房价上涨压力大的地区增加廉价土地投放；再加上各种行政管制与干预，加上未来的房产税等等手段。

　　最终形成一整套对房价的长效调控机制，这套机制就是一个终极目标：房住不炒！

　　过去我一直反复说，在管理层三番五次强调“房住不炒”的大环境下，一定要去投资买房就是把管理层当对手盘，一定会撞得头破血流，很多人还不信，还来各种杠。

　　现在你感觉到寒意了吗？在中国这片土地上，把管理层当作对手盘是最愚蠢的行为！没有之一！

　　只有跟着管理层的指挥棒走，才有糖果吃啊。

　　我是这样做的，我希望你们也这样做。