凌落辰：复盘香港地产迷局

lameihua

　　谈论起大陆房地产，不得不说的就是香港土地制度。随着改革开放的发展，其实我们的土地政策大量抄袭香港制度，而香港楼市所经历过的暴涨与暴跌更是我们大陆目前房地产泡沫化最值得警醒和汲取经验教训的。

　　所以说只有弄懂了香港当时到底是一种什么样的状态，又是什么触发了房价的疯涨与暴跌，复盘之后我们应如何避免，这才是本篇的主题。

　　此为一篇旧文，正值刚写完香港事件整理之后重发，希望能够使大家有所思考。

—上—

　　1）壹

　　香港的土地制度实施的其实是政府管制权与使用权的分离。

　　土地权从1841至1997年归英国王室，香港回归后又归为香港政府。政府负责管理、使用、开发和将土地使用权批租给个人、法人团体开发利用。

　　香港政府通过公开拍卖、书面招标和协议批租等方式，并且通过控制批租期限（70年/99年）来调节房价，补充财政收入，用于基础设施建设。依据《中英联合声明》规定，香港回归后仍维持土地批租制度，1997年到期土地可延长至 2047年，但每年要按不动产价值的 3%支付税款（房产税）。

　　房地产业对香港财政收入的贡献表现在卖地收入上。据统计，从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间，香港政府的卖地收入累计2554.23亿元，在同期财政总收入中所占比重达13.5%。

　　除卖地收入外，香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项，包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷（土地税），以及地产发展商的溢利税、利息率等。

　　讲到这里有没有发现其实和大陆现行的各种制度真的很相似呢？

　　其实，大陆的各项土地政策就是直接抄袭香港的。

　　2）贰

　　公共土地批租制度的许多特征源于英国入岛时确定的制度。最初，英国政府想保留的土地权以显示英国对香港的统治权力。只有得到英女王签署的“权利证书”，香港总督才能向私人分配土地。

　　1997年香港回归之前，香港的房价几乎一直都是稳步上涨的，94年6月出现了唯一一次向下拐点，但又在95年10月爆发了最后的疯狂。

　　香港楼市之所以能保持一个稳步上涨的状态其实主要得益于1984年签署的《中英联合声明》。为抑制土地投机，维护地产市场的稳定，其规定政府每年批租的土地不能超过 50公顷（50万平方米），政府提供的公屋用地不在此限定之内。

　　每年最多供应的土地额度限制了地产的扩张，于是我们发现在香港有一个特殊的状况，一边是高楼大厦，鳞次栉比的密集人流区；一边是野草丛生，荒无人际的大量空闲土地。

　　正因为“量”被限制住了，所以我们它的单位售“价”必然就会被拉升的。这也是政府通过行政手段强行收缩供给端的输出量必然会产生的恶果。

　　不过这种政策对政府是非常有利的，房价的上升必然导致政府卖地收入和税收的增加，完美地补充了大量国库

　　表面上看似一片美好，实际上正为以后埋下了祸根。

　　3）叁

　　讲完制度规则后，我们系统地梳理一遍香港的楼市走向。

　　在我们从小的记忆力，香港的楼市应该就是和“泡沫”画上了等号，因为有着那么多那么多的教材书籍都在告诉你人家的“泡沫”是多么多么大，是多么多么可怕。

　　这次我们就一起来研究一下所谓恐怖的“泡沫”。

　　香港的房地产大致在1960年就开始一点点起飞，随着1984年《中英联合声明》发布，楼市步入升值快车道，从上面的“香港楼市周期”图中我们可以清晰地看到91年~94年，95年~97年是香港房价涨幅最大的几年，大约升值了4倍。

　　94年6月到95年10月的下降尽管有政府调控的因素，但更主要是由于英国人大肆抛售其固定资产而产生的缺口，而给英国人接盘的，几乎都是华人在接盘，由此也给香港人留下了一种大陆兜底的印象。

　　95年10月份之后，随着回归的日子越来越近，香港房地产进入了全民的高潮，当时几乎所有的港民都觉得大陆会为其接盘，所以疯狂地推高地价和房价。

　　不到两年的时间里房价上涨60%，一套地段布局都比较好的别墅售价一千多万，而时间才刚刚1997年。

　　其实当时的香港人是不太看得起大陆人的，因为他们自己的经济远比大陆要发达，觉得是大陆拖了后腿。举个例子就像是刘姥姥进了大观园，大观园主人的那种心态或者说一线城市土著看待外来户的心态，有着我说话你就必须要听的天生自豪感。

（1997年的上海）

（1997年的香港）

　　香港人带着对大陆的鄙视，带着他们天生的优越自豪，带着一种狂妄相信大陆会护盘的信念开启了最后的疯狂。

　　4）肆

　　1997年注定是一个不寻常的年份。

　　1997年7月1日香港回归，香港的房价也上升到了一个史无前例的高峰，董建华成为了香港回归之后的第一任特首。

　　1997年7月2日泰国宣布放弃国定汇率制，当天，泰铢兑换美元的汇率下降了17%，外汇及其他金融市场一片混乱。

　　其标志着以索罗斯为首的国际金融炒家的全面胜利，并以此引发了亚洲金融危机。

　　1997年10月，香港当局并没有意识到马上就会席卷全亚洲的经济危机就在眼前，面对不断的楼市泡沫质疑声，董建华毅然推出了酝酿已久的八万五计划。

　　当中“安居”一项中，董建华订了三大目标：

　　1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个。

　　2、十年内全港七成的家庭可以自置居所。

　　3、轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。

　　给当局政府如此自信的是当时的香港可以说是被英国打造成为了亚洲最成功的金融中心。超级完善的制度和金融体系，人均GDP超25000美元，在亚洲名列第2，外汇储备928亿美元，位居全球第3，它能够给予流通货币的支持，不仅是1倍或2倍，而是8倍之多。

　　1997年10月下旬，收获满满，贪婪无度的国际金融炒家开始将目光放在了当时的亚洲金融中心香港身上，矛头直指香港联系汇率。

　　1997年10月23日，香港恒生指数大跌1211.47点；28日，下跌1621.80点，跌破9000点大关。

　　同样截至这一天，银行利息上升了300%，楼价开始快速下跌，跌幅之大超乎所有人的想象。由于超出了“房价永远涨”的预期，导致后来加入房地产市场的所有人财富大幅度缩水，真的有人从变成了负资产的按揭楼上跳了下去。

　　最糟糕的是，这一关键的时间点仅仅出现在特首宣布“八万五”建屋计划的两周后。

　　天时地利人和几乎都不在当时的香港政府手中，于是已经走牛十多年的香港楼市就像是推倒了第一块儿多米诺骨牌一样产生了连锁反应，迅速引爆了人们的恐惧心理。

　　至此，

　　房价暴跌！

—中—

　　1）壹

　　复盘香港楼市，1995年到1997年是一个暴涨的过程，而1997年到1999年又是一个暴跌的过程，急速的拉升之下的涨幅几乎都被1999年这段的暴跌给抹平了，两边的图形几乎对称。

　　其实从94年6月各种政策出台之后，房价已经进入了一个逐步成熟的区域，经过了缓慢的下跌和充分的换手之后于1995年10月达到了一个差不多让当时所有人可以接受的一个估值水平，这也是由市场经济决定的价值，我们不妨将其称为“可接受值”。

　　在图形上也可以看到，当房价下跌到95年的“可接受值”之后实际上是有一个企稳反弹的过程，这个阶段也进去了不少企图抄底的投机分子。奈何时间到了2000年左右，董建华宣布的“八万五计划”的房屋陆续建成，大量新房的冲击在加上金融危机刚刚过去又激起了市场的敏感神经，于是又迎来了第二轮暴跌。

　　虽然第二轮的下跌不像第一轮那么急速，但是这轮的跌幅才是真正的刀刀见肉，不知道有多少人因为扛不住房价下跌的打击选择了割肉变现，又有多少人的因为杠杆买房引爆债务危机被人追讨而生不如死……

　　期间政府出台了各种各样的手段，但都被市场的恐慌的情绪所打败，房价依然毫无企稳的迹象。

　　这种情况一直持续到了2003年的八月。

　　六年之间，房价暴跌七成！

　　2）贰

　　讲完房价的周期之后，我们启动上帝视角将整个香港楼市复盘。

　　随着95年10月“可接受值”的确立，其实这部分的价值才是真实的价值，因为这是市场经济下，是长期反复交易下产生的被认可结果。

　　可以说这是一个比较合理的高点。

　　但是从10月之后市场完全处于疯狂状态，牛市中的牛市，永涨不跌的神话又一次占据了百姓的心头。

　　95年至97年暴涨80%的意思并不是所有的房子不管在哪里，不管基本面是什么情况，不管合不合理都涨了80%。而是一部分在最优地段、最好配套、超豪华装修的“阔太太楼”和传说中超好学校的“学区房”带领下出现了暴击。

　　上述房子两年间价格几乎翻倍，而实际上整个房地产市场在这两年也就跟风上涨了不到30%。

　　炒股的朋友应该都知道，龙头非理性的暴涨往往可以带领出一批小弟跟涨，于是引起了市场的热情和资金的关注，随着涨幅越来越高，龙头品种已经完全脱离了实际价值，成为了一个博傻的游戏。

　　一群傻缺疯狂地入市接盘，就像是杀红眼的赌徒，完全不顾自己手中已经热得发烫的超高成本，将其推上了“宇宙总中心”的宝座。

　　房价越暴涨，贪欲越强烈。

　　房价越暴涨，贪欲越强烈。

　　房价越暴涨，贪欲越强烈。

　　但是最后迎接的它的一般都是高位换手到再也没人敢于接盘，没有了买盘的支撑，卖盘也就汹涌而来。

　　从哪里来，就回哪里去……

　　3）叁

　　我们看一下导致97年至99年这个过程暴跌的原因。

　　从政策上来讲暴跌始于董建华好心好意推出的“八万五计划”；从消息上来讲是原先港民所期待“香港回归大陆必然接盘”预期的落空；从宏观上来讲就是正巧赶上了“亚洲金融危机”，1998年8月正是所向披靡的“资本大鳄们”将矛头直指香港最为猖獗之时，一天之内出现了无数人资产腰斩的情况，当时市场情绪之紧张，居民与富豪神经之敏感，如果政府稍有对策不慎几乎随时都有发生金融挤兑与踩踏的可能……

　　可见当时情况之紧急，天时地利人和几乎都不在香港政府的手中。

　　香港楼市的暴跌可以简化为四步。

　　楼市暴跌的开始，始于原先已经远远高于合理估值的“阔太太楼”和“学区房”。

　　暴跌的第一年敏感的高杠杆开发商已经嗅到了不同寻常的迹象，于是他们纷纷选择了疯狂打折甩卖抢现金跑路，其实他们对于自己修的房子到底是什么样的一个品质，应该差不多在什么样的价格一清二楚。当开发商撑着没有托盘而选择“跳楼价”甩卖房产的时候其实就为香港的楼市造成了一万点暴击。

　　之后跌的最惨的就是之前一路疯狂领涨的，只有钱多了没地方用目光短浅的阔太太才会买的“伪豪宅”和一群吃饱了没事干总以为孩子上学是刚需就觉得一个早该淘汰的小破屋就能卖出“城堡价”的学区房。

　　就像是歌星王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑豪宅，每月供款额达29万港元，两年后只能半价腰斩出售。

　　第三步的暴跌其实是对之前95~97年“溢出值”的修复，你本不该值这么多钱，能涨上去完全是由于市场的疯狂而引起的，就像是当一个对股票毛也不懂的菜市场大妈也在推攘着疯狂入市的时候，那么你的下跌也在合理范围之内。

　　你自己毛也不懂，全凭别人一张嘴说XX怎么怎么好就盲目杀入，高位接盘被套了也是活该。

　　第四步的跌幅是1999年至2003的缓跌。

　　这是对已经维持了近两年“可接受值”的打破，也是香港房地产真正的跌幅，可以说是刀刀见血。

　　这一次的跌幅跌出去的都是人们对于香港房地产的预期，原先的投资几乎都化为泡影，十年上涨十倍的神话再也不见，无数的人因为房价跌出了其贷款买房的价值而成为“负资产”。

　　楼价的惨跌制造的负资产户数以十万计，2001年，据中原地产数据，香港60万个负资产账面损失达6000亿港元。

　　97年~01年，整个楼市已经阴跌了四年，人气之低迷可以说跌到谷底，面对“跌跌不休”的局面和自己资产大幅缩水甚至成为“负资产”的困境，终究会有人撑不住，熬不住的。

　　从2001年开始，资金链断裂的现象愈演愈烈，前途极度悲观，慢慢有人撑不住月供与心理压力开始“打折，跳楼”甩卖自己的房产，割肉卖房的人排起了长队，大部分人割出来的都是自己一辈子半辈子的辛苦钱，越来越多的人为之前的冲动买单。

　　由于房产的挤兑式抛售，其下跌之势毫无尽头。

　　整个香港，哀鸿遍野。

—下—

　　舆论的引导和人民的力量，才是这个世界上最可怕的武器。

　　1）壹

　　上文说过，楼市的下跌可以分成四个阶段，只有在第四个阶段才是真正要要命的，是最为凛冬的时期。

　　其实想要在连年上涨的楼市大环境下成为“负资产”一族，殊为不易。

　　首先你要足够的贪婪，抱着房价永远涨的信念，然后借了一笔自己现在根本就还不起的钱玩命投入；然后用最少的首付，最高的评价和最多的银行贷款来完成这笔“超杠杆”买卖（香港允许“二按”，首付 5%，贷款可贷 95%）；接着你要足够的狂热，用了所有能够筹集的款买到了传说中的专门为了改善生活所用的“阔太太楼”，“学区房”；最后你还要足够的“菜”，早看不到这轮机会，晚了又忍不住连续暴涨的诱惑，偏偏选择了在已经高度危险期的时候选择接盘，就像是你在菜市场大妈都在谈论股市如何如何牛的5000点选择了接盘。

　　作为一个“重度投机者”和一个“超级菜鸟”，出了问题你不先死还让谁死，你不跳楼还让谁跳楼。

　　愿赌服输，世界规则自古以来就是如此。

　　在1997~2003年间，香港楼市最低潮时，大概产生了 106000 名“负资产”人群。

　　如此基数下总有那些“特别脆弱”的人。

　　慢慢地发生了第一起“跳楼”事件，紧接着在就是第二起，第三起，第四起……

　　2）贰

　　上文已经说了2001年是炒楼者最难熬的一年，连续四年的超低就业率和楼市的下跌几乎让人喘不过气，大量的人流离失所成为了“负资产”一族，觉得自己手中房子已经成为了一个烫手的山芋，也是在那一年香港的自杀人数也达到了一个峰值，全香港人对于政府的不满日益壮大。

　　以苹果日报为主“言论自由”的媒体们迅速抢占了道德的制高点，大肆描述不断跳楼，烧炭自杀的恐怖残烈景象。

　　媒体给市民的感觉自己好像身处地狱……

　　于是博取了一大批白左圣母的同情，一大批老头老太太的潸然泪下，以及一大批“知识青年（学生）”的不满。

　　在邪恶的媒体舆论引导下，十几起的死亡案件竟让政府无所适从。

　　“太可怕了，为什么原先美好如画的香港会发生这样的事儿。”

　　“你看那个刚刚失去了孩子的老太太是多么地无助，白发人要给黑发人送终。”

　　“无能的政府，废物的政府，为什么让房价下跌的这么快，我们手中的房子竟毫无价值。”

　　“真是太可怜了，这样的悲剧绝对不能再次发生。”

　　当时的整个社会充斥着这样的声音。

　　当利用媒体这样的恐怖利器使舆论占据了道德的高点；

　　当大批的人流离失所，看着手中的财富迅速贬值；

　　“负资产”一族，迅速取得了“政治正确性”。

　　你弱你有理，你穷怪政府。

　　即使到目前为止，很多人仍然将香港楼市的暴跌引咎于董建华的“八万五计划”。

　　自从1997年香港回归之后，董建华推出的“八万五计划”初衷原本是好的，远远偏离其实际的价值，只要是不是傻缺一般都能看得出来，人们之所以还在玩，赌的不过是热情和预期。

　　他推出这个政策的本意不过是想要惠及几百万买不起房的底层群众，尽量不让房价继续上涨，但是他万万没有想到，自己碰上了一场亚洲金融危机。

　　最好的初衷，赶在了最坏的时机。

　　在舆论的引导下，所有的好意全都变了。

　　3）叁

　　2003年7月1日，香港爆发了50万人的大游行，这个数字超过了历史上任何的一次人数，表面上看是为了抗议基本法23条立法和刚刚过去的SARS病毒事件，但实际上还是为了已经六年连续跌跌不休，完全看不到希望的房价。

　　但我们细细思考一下，房价的暴跌到底谁才是受害最严重的群体。

　　是穷人吗？不是的。他们根本买不起多余的房子，对他们来说房子基本上就是刚需的一套，既然是刚需那么是涨是跌其实也就不那么在意了，而且人家一直都是在苦日子中过来的，稍微再苦一点也不会怎么样。

　　是富豪吗？基本不是。不得不承认，富豪确实会有很多的豪宅进行投资或者是自己享受，但是他们一般不会把房地产作为自己的支柱，他们在其他领域上已经有了稳定的收入，即使房价跌的再狠虽然谁让他们的财富缩水不少但是不至于到吃不上饭的地步，最多稍微影响了一点生活的品质。

　　那么结论就出来了，其实房价的暴跌影响最大的是中产阶级。

　　他们不像富豪那么富有可以无视掉财富的快速缩水，也不像穷人那么穷把房子就当成了唯一的刚需，只有他们会完全地将房地产作为投资，正所谓隔行如隔山，你进的时间不对，地点不对自然会被完全套牢，从而再无翻身之日。

　　这样的人就是一群“既想跟富人讲平等，又想跟穷人讲阶级”的存在。只有这样的人才有动力去拼一把，看看如日中天的房地产能不能给他的财富带来质的飞跃从而挤入上流社会。

　　50万人大游行的主体就是这帮“中产阶级”，当然还少不了自诩读了很多书要主持公道的“正义学生”。

　　7月1日这一天，铺天盖地的人群占领了中环广场，一个个带着口罩一言不发，他们就像丧尸般慢慢地晃动，然后举着巨大的牌子。

　　乌云压城，恐怖而肃杀。

　　这些人还不是底层贫民，外来人口，偷渡客之类社会底层……

　　这五十万人，基本上全部都是香港的中坚力量，是整个社会的核心，更是执政的基础。

　　中产阶级的目的只有一个，他们想要房价涨上去。

　　越高越好，越高越好……

　　在舆论的引导下，他们已经取得了“政治正确性”。

　　那一天，董建华站在高楼上，面色如土，而影帝正巧访问香港就在他身边。

　　也是在那之后的不久，香港房价迎来了长期下跌的拐点；

　　也是在那之后的不久，香港特首董建华黯然下台；

　　也是在那之后的不久，长期的地产风向标正式确立。

　　绝对不能下跌，绝对不能下跌，绝对不能下跌……

　　咬咬牙，吃吃苦，人民群众还是可以承受房价上涨的痛苦，

　　但是由房价下跌而引起的房东阶级财富缩水可以要了任何一个政治家的政治生命。

　　风向标确立之后，当时的“房屋及规划地政局”局长孙明扬出台了大量的房地产调控政策。

　　由最开始的全面收紧土地供应，到最后的土地房屋地铁基建的全面收紧。

　　和我们大陆之前的各种调控政策多么相似。

　　调控只是做给人民看的，真正的房东阶级和各路首富“笑而不语”。

　　可以说整个2003年~2005年就没有土地供应这个东西，土地供应是啥，没听说过。

　　人为地制造土地的供给不足，长期的冰河时期由此形成。

　　因为“紧缺”，

　　所以“涨价”。

　　4）肆

　　很多人问，如果房价下跌到第四阶段最艰难的时期应该怎么办？

　　答案是，没有办法。

　　在这里大家互相比拼的就是成本，成本，成本，资金，资金，资金。

　　在这个阶段才是真正的“现金为王”。

　　原本一无是处的现金在这里重新焕发了生机，谁手里握的现金多，谁就是王。

　　谁的成本低谁就有可能熬到最后的阶段；

　　谁的杠杆低谁就能有可能控制住自己的爆仓风险；

　　谁的流动资金足谁就可以比其他人多坚持一段时间，这段时间不用太多，只要到绝大多数人都受不了的阈值就可以了。

　　但是房地产本来就是一场高杠杆的赌博，谁会留大量的每年都在随着疯狂通胀贬值的现金放在手里，而且暴跌之后才问该怎么办，这东西明明是你在买之前就要想清楚需要承担最大后果和代价的。

　　没有办法，愿赌服输，

　　你爆仓了只能怪你自己，仅此而已。

　　如果你觉得我写的挺对，挺有道理的说明你只是看了，并没有用脑子思索。

　　谁说没有最优解的，谁说第四阶段就过不去的，给你们一个锦囊妙计，只有一个字——

　　等。

　　哪怕你是“负资产”，房子依旧还是属于你的。

　　它不会突然间消失，也不会折损。

　　熬下去，默默地等待奇迹的发生。

　　在上文的结尾，描绘了房价下跌的惨烈和悲哀，并且给大家留下了一个张满是血泪的图。

　　大致是这样的——

　　你以为香港就这样了，要完蛋了，

　　房东阶级完全破灭没有希望了。

　　但，香港房地产的实际走势是这样的——

　　房价不仅回到了97年的高点，而且比峰值高了一倍不止。

　　也正是这一轮的洗牌，让李嘉诚等人在低价抄底脱颖而出成为了目前叱咤香港的巨头存在。

　　而如今，香港的房价依旧是全球最高。

　　复盘至此，值得深思。