明哥：房贷史诗性变革！央行重磅措施，让投资客崩溃！

lameihua

　　央行最喜欢在市场平静的时候突发大招，让市场参与者感觉到措手不及。

　　8月25日下午5点13分，中国人民银行发布了〔2019〕第16号公告，新的房贷利率政策，从10月8日开始执行。

　　公告出来后，在银行业、地产业和炒房群体中引发了轩然大波。

　　央行对持续了数十年的房贷利率政策，进行了一次根本性的变革。

　　我们剥离公告中那些晦涩、专业的词汇，深入理解了公告的精神后才发现，这次变革，将会长期、深刻地影响中国的房价走势，对二套房以上的投资性需求，如同打蛇打七寸，精准有力地打压和抑制。

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　　我们先来看，变革前后，房贷利率的计算方式有何不同。

　　变革前，房贷利率=央行基准利率+浮动比例。

　　基准利率由央行统一公布，商业银行无权控制，只能被动跟随。如果央行加息了，或者降息了，那么在来年的固定日期1月1日，购房者的基准利率就统一改变。当前的基准利率是4.9%。

　　商业银行能够改变的就是“浮动比例”。有些城市的银行货币宽松，鼓励首套房置业，地方政府财源依赖于土地出让金，那么可能在基准利率的基础上打折扣，但是大多数城市，是没有浮动比例，或者上浮的。

　　例如， 上海的某些银行对房贷政策较为友好，目前有9折的优惠；厦门严格地执行基准利率，但是没有上浮；而大多数城市执行的是“首套房上浮10%，二套房上浮20%比例”的政策。

　　对购房者而言，和银行签订的“浮动比例”一旦确认，是无法变更的。

　　变革后，房贷利率=贷款市场报价（LPR）利率+基点加成。

　　LPR利率，专业说法是“全国银行间同业拆借中心”，统计18家银行报出的各自的1年期和5年以上期贷款利率，剔除最低价、最高价后，计算加权平均价。我们把央行公告内容，摘录部分出来如下所示。

　　新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；

　　加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

　　首套商业性个人住房贷款利率，不得低于相应期限贷款市场报价利率；

　　二套商业性个人住房贷款利率，不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　8月20日，银行间同业拆借中心公布的最新的5年期LPR利率为4.85%，和央行公布的基准利率4.9%，只低了5个基点，差之毫厘，非常接近。

　　这里有意思的是：固定数值的基点加成制度。第2套住房的最低贷款利率，是LPR利率基础上，加60个基点，那么房贷利率就将变成5.45%。

　　乍一看，变革前后，虽然换了不同的术语和上浮方式，但好像换汤不换药。官方确定前半部分，放贷银行确定后半部分。

　　是的，对大多数购买首套住房家庭来说，受到的影响非常小。

　　但是，这就是高高的庙堂所制定的政策的深奥之处，在不影响存量的、大多数的家庭的前提下，长效地抑制了地产行业的虚假繁荣，精准地打击投资性需求。

　　我们逐一来剖析。

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　　刚才已经说了，目前还在执行首套房贷款利率折扣政策的，比如上海，上浮比例为-10%，也就是执行基准利率的9折，4.41%；这是全国最低的首套房利率了。二套房贷利率，各个城市上浮比例在10-20%范围，最低利率到了基准利率的1.1倍，即5.39%。

　　根据这个变革规则，以8月20日发布的首期新LPR利率，很容易推导出来，10月8日后新发放的住房贷款，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

　　简单对比变革前后的两组利率数值，可以发现，首套房贷最低利率将由4.41%提高到4.85%，二套房贷最低利率将由5.39%提高到5.45%。

　　要注意的是，明哥在这里谈到的“最低房贷利率”，并不一定是购房者和商业银行之间签订的最终利率，而是在购房者信用良好、银行货币宽松等各种有利环境下，所能争取到的最低利率。

　　也就是说，这次变革后，少部分城市的优质购房者，以往能够享受到的首套、二套的最低利率，被迫往上抬升了。

　　变革措施，封杀了各地、各银行，面向优质购房者的优惠空间，把房贷的下限，统一往上抬升了。

　　当然，在变革之前，能够享受到这部分优惠的首套购房者，人群占比，在整体购房者中，并不大，所以对大部分首套购房者而言，这个政策的象征性意义，大于实质性意义。

　　然而，二套房的利率必须是LPR利率的基础上，增加60个基点。针对第二套房子，以往放贷银行能够操作的弹性空间，就被政策给封杀了，这条下限变得不可逾越。

　　这无疑是变相的加息，让购买第二套住房的人，承担更多的利息支出，打退任何有投资性想法的购房者。

　　但是，真正的杀招，在后面。

　　03

　　变革前，当年的房贷利率，可以根据央行上年对基准利率进行的调整，在当年1月1日被动调整1次，“重定价周期”默认为1年。

　　借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。

　　利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

　　利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

　　变革后，重定价周期可以由贷款人和银行商议，需要明确写到合同中，重定价周期最短1年，最长周期可以是整个合同期，合同期内一直保持不变。假如到了新的定价周期起始日，那么LPR利率为最近一个月的LPR利率。

　　这个调整定价的周期计算方式，和原来的按揭定价方式差别极大。原来，购房者完全不需要担心利率的大幅波动，大家都是被动地、以不操心的方式，1年1次，跟着央行的基准利率在走。

　　而如今，购房者需要操心2个事情。第一是，购房的月份在几月，确保是当年多个月份中相对较低利率的月份；第二是，和银行确定，几年调整1次自己的LPR利率。

　　这里难度最大的是，和银行确定调整利率的年数。调整周期一旦确定，是不可变更的。

　　更赤裸裸地说，购房者需要和银行的专业放贷人员，对未来若干年的利率，进行博弈和对赌。

　　银行放贷，首要目的是为了利润。因此，他们一定会倾向于在LPR利率较高时，也就是屡次加息过后，引导购房者签订很多年才调整1次的房贷合同。

　　而对购房者而言，购房成本才是最关心的，因此，一定会选择在LPR利率较低时，也就是降息周期的尾端，签订1年1次调整的房贷合同。

　　这对购房者的要求大大提高了，尤其是改善型需求、投资性需求的二套房买家。因为他们除了面对和银行对赌LPR利率的变化趋势，还要承担这个利率之上的60个基点加成。

　　明哥相信，任何一个个体购房者，在大型银行的货币专家、政策专家智囊团面前，是没有任何胜算的。因为这关系到赤裸裸的利益分配，谁都不愿意吃亏。

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　　傻子都能看明白，这次变革，是对前几年，所有不相信“房子是用来住的，不是用来炒的”政策的人，是一次严厉的惩罚。

　　之前的购房者，他们的房贷利率基于央行公布的房贷基准利率，而随着LPR利率的出炉，房贷基准利率告别历史舞台，也开始了倒计时。一旦告别了历史舞台，那么存量的已购房者，他们承担的利率，就锁定在最后一年的基准利率之上，成为了固定利率。

　　只要度过了未来2-4年，我国的利率，一定是下行趋势的，原因我们放在下一节来具体讲述。未来我国利率再次下行，只有新增购房者能够享受到基于LPR利率下行的房贷利率，而存量购房者就享受不到了。

　　短期效应：

　　10月8日之前，商业银行按揭放款额度会大幅度下降，因为只有傻子购房者，才会现在去签贷款合同。

　　炒房客预计二套房买家将锐减，已经坚持了2年半的他们，现金流可能再支撑半年就要枯竭，会选择快速抛售。

　　开发商的融资渠道，早就被完全掐断，如今调控层层加码，国庆前推售将乏人问津，会引发新一波的降价潮。小地产商破产潮将加剧。

　　长期效应：

　　在能够预见的未来数年来，由于政策加码的因素，以及购房者需要和银行进行博弈重定价周期的困难所在，投资性需求将渐渐退出市场，从此再也没有人幻想，买房就可以保值、增值了。

　　从2016年开始的买房者，将付出他们一辈子的教训，来认识到，中国的房价上行周期，早就结束了。时代的浪潮，在2016-2017年转了个小弯，却是他们的一辈子。

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　　最后，明哥给大家赠送一个福利，我以长周期的视角，来判断下我大中国的房贷利率会怎么走。

　　首先，未来2-4年，房贷利率一定是往上走的。这种上行的驱动力，不在于LPR利率，而在于首套房、二套房的“基点加成”。它的上行，不是因为经济因素，而是政策因素。

　　其次，从20年以上的时间维度来判断，银行间同业拆借利率LPR利率，一定是趋势性往下的。这是由2个关键因素来决定。

　　第一，全社会无风险的利率，在不断下行。随着国家宏观去杠杆政策的落地，货币增速告别20年增长而回归正常，各种刚性兑付的理财产品不再刚兑，民间借款、互联网P2P贷款、上市公司股权质押等商业模式纷纷爆雷，都在刺破无风险高利率的虚幻假象。

　　第二，从西方发达国家的经济发展历史来观察，当经济从高速增长阶段，回归高质量的、低增速阶段以后，利率都是下行趋势的，甚至在欧洲不少国家，负利率大行其道。中国也不会例外。

　　那么，你在购房时，应该和商业银行签订几年调整1次的重定价周期呢？