史迪萌：在二线和省会炒房的朋友们 要小心了！

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　　娱乐圈流行着一句话：出名要趁早。

　　地产圈也有一句至理名言：买房要趁早。

　　今年上半年，南京45%的二手房被95后买走。

　　当然，大部分的95后，都是用自己攒的那两万，加上老爷子给的398万，顺利拿下房产证的。

　　但现在地产圈流传着一个95后中介邢同学的传说，上周南京江宁区的五矿澜悦栖原开盘，他成功抢到一套90多㎡的小户型。这已经是他的第三套房了！

　　邢同学高中毕业后就做房产中介，业务做得不错，在2015年就以49万的总价，在老家高淳区（南京的郊区），买下了人生中的第一套房。

　　到2016年，邢同学再买下江宁区的银城蓝溪郡，当时均价是1.4万/㎡，现在同小区同户型的二手房，价格已经涨到2.2万/㎡，3年翻了近40%。

　　最近，他把高淳的房子卖掉，用女朋友的购房资格，买下了第三套房，总价277万，均价大概是3万/平米，等着以后能卖到4万/㎡，也就是再涨25%。

　　邢同学的下一个目标，就是“杀进主城”，言下之意，继续加杠杆买房。

　　在南京买第一套房，就选择了高淳区，目前高淳区房价还不到8000元/㎡，而南京市区均价已经在4万元/平米左右。想从郊区转市区，只能像虫子一样慢慢往里挪，先挪到江宁区，等江宁区的2套房子涨上去了，再挪到市中心。

　　但现在，不要再指望江宁区房子每年能涨个20%、30%，地产的黄金时代已经过去了。

　　用他自己话说就是，现在月供2万多，虽然上半年收入30多万，但销售毕竟收入不稳定，压力也挺大的。

　　哪天资金链断了，还不起月供，要么打折出售，要么断供，等银行收房。

　　早几年，一大批炒房客涌进楼市，自住买房、投资炒房，疯狂加杠杆，月供远超月收入，只要房价涨不动，或者没人进来接盘，手里的十几套房子，不是保值的工具，反而是亏钱的主。

　　一线城市的炒房客，艰难的日子已经来了，更别提未来二线城市的炒房客。

　　深圳的部分炒房客，已经在自食其果。

　　2015年前后，加入深圳炒房队伍的投资客，首付、月供不够，就利用银行消费贷、信用卡套现来补充现金；或者把第一套房拿去抵押，拿到第二套、第三套房的首付款。尤其是在2016年上半年才进场的人，在深圳出台限购政策后，被套牢在房价高位。

　　李先生2014年从上海辞职，回深圳专职炒房。起初拿100多万做首付，在福田买了第一套房投资。没多久，这套房就从400多万，涨到了800万。

　　尝到了甜头，他把爸妈、亲戚名下的房子，拿去做抵押贷款，凑首付，不断买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，不断地加按揭贷款滚动操作，手上房产的市值，接近5000万。

　　坐拥千万房产，他却再也笑不出来。

　　2016年10月，深圳出台史上最严限购政策，非深圳户籍购房社保要求，从三年变成五年，二套房首付提到七成。

　　炒房客最怕的事情来了，买房门槛提高，接盘侠少了！

　　5000万市值的房子，他月供就要20万。每个月没有20万进账，有房子可能会断供。

　　现金流紧张，不想资金链断裂，他只能把其中的3套房子降价10%挂牌出售，甚至还愿意替买方承担一部分税费。

　　不止李先生，这几年深圳房价比较稳定，8成以上的投资客都是亏损的。

　　持有房子要亏钱，扛不动月供，只能卖房。贝壳研究研究院长肖小平说，深圳今年卖盘增加了很多，去年3月只有3万套，今年3月就达到6.3万套，直接翻了一倍。

　　政策方面，也是只紧不松。

　　8月18日，根据国务院指示，深圳化身特色社会主义先行示范区，希望深圳成为“全球标杆城市”。

　　这并没有让深圳炒房客松口气，指导意见里专门提到房地产，要求深圳“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度”，其实就是为了避免深圳房价继续走高，挤出效应太强，导致深圳竞争力下降。

　　政策不放松，前期高杠杆进场的炒房客，月供压力大，资金链紧张，继续持有成本太高，只能在满2年后，赶紧抛售。

　　不光是深圳，其他一二线城市房子也卖不动了。

　　今年上半年，广州二手房成交53372宗，环比降了7.9%，同比大幅下滑22.3%。很多业主主动降价，想要卖掉房子，也很难。

　　郑州北区的某楼盘，冒着被狂揍的风险，从平销期的13400元/㎡，降到10000元/平米-11000元/㎡，大降3000元/㎡；济南的某公馆，房价一年每平米降了三四千元。

　　总之一句话，接盘侠不够用了。

　　现在这个时间点，房地产大环境已经有了很大的变化。还要炒二线城市，就和深圳炒房客三年前炒深圳房子是一样的操作。

　　一方面是监管环境收紧，房地产企业融不到钱了。

　　今年5月17日的23号文，对房地产信托严加监管，核心要义就一个，房住不炒之下，绝对不许违规给房企融资，拿地、开发、项目并购都不行。

　　7月监管层又口头警告，大面积暂缓、暂停地产信托融资。

　　管完信托管银行。

　　一位招行负责开发贷业务的人士说，在招行深圳分行已经很少做开发贷业务了，房地产行业都是收紧的，需要看企业资质，除了万科、中海这样级别的可以，其他的房企总行都不批。

　　另一方面是继续提高房贷利率。

　　对居民借款，利率调控是最管用的。如果提高10%的首付，很多人也可以接受，因为只是提前交了钱，成本没变。但上调房贷利率，可就完完全全是多给银行交钱，算下来交的利息，都赶上一套房了，很多人自然不乐意了。

　　根据融360数据，2019年7月全国首套房贷款平均利率是5.44%，相当于基准利率1.110倍，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率是5.76%，环比涨1BP。全国房贷利率水平在下半年，会进入到反弹阶段。

　　房住不炒，和两三年前相比，现在很多城市都限制了房价上涨，限制了新房备案，未来每年房价涨幅预期，可能只有5%-10%了。

　　南京那位95后的邢同学，不要再过度折腾房子了，找个好的地段，买一套自住房，降低杠杆。

　　至于手中还有十几二十几套房，被月供压得喘不过气的炒房客，也别再幻想再过几个月，房价会暴涨起来，等到高价的时候再卖掉手里的房子。一拖再拖，等到资金链断裂，还不起房贷，还不是得大降价出售。

　　二三四线的房子能卖掉就卖掉，保留核心地段的房子，保住现金流，长线持有房子保值增值吧，从房地产市场获得高额回报的时机，已经过去了。