刘晓博：房价大涨的城市，到底发生了什么？

lameihua

　　今天（8月15日），国家统计局公布了“2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。

　　根据这个数据，截至7月，过去一年“新建商品住宅”同比上涨超过GDP增速（6.3%）的城市达到了53个，占全部监测城市的75.7%。而同比涨幅超过10%的城市，则有34个，占全部监测城市的48.6%。

　　由此可见，想让中国房价“跑输GDP”，仍然是一项艰巨的任务。昨天我在专栏里也公布了“根据国家统计局公布的数据”推算出的全国过去一年的新房成交均价，涨幅是8.5%。

　　而今年7月末，中国广义货币M2的同比增速（可以理解为“印钞速度”）为8.1%。这说明，全国平均房价（涨幅8.5%）跑赢了M2，显著高于GDP增速。

　　在70个纳入监控的城市里，过去一年“新建商品房”价格涨幅最大的8个城市是：

　　西安25.3%
　　大理22.7%
　　呼和浩特20.3%
　　秦皇岛20.0%
　　贵阳19.4%
　　徐州16.9%
　　洛阳16.1%
　　石家庄16.0%

　　此外，根据民间数据我们还知道，今年苏州房价涨幅非常大，丝毫不逊色于西安。但苏州没有纳入上述70个城市，所以暂时缺乏官方数据。

　　今天的文章，是想分析上述房价涨幅最大的城市，到底发生了什么？

　　根据我的研究，大概分为三类：

　　第一类，经济增长不算差，但希望继续名列前茅的。比如贵阳。

　　贵阳是近年来中国城市GDP增长的“翘楚”，2018年的增速在主要城市里位居第一，今年上半年仍然维持了第一。

　　根据官方数据，2019年上半年贵阳市GDP为1785.67亿元，同比增长9.1%。其中规模以上工业增加值增速达到了9.0%，固定资产投资增长了12.3%，看起来非常靓丽。

　　但贵阳也有两个数据令人吃惊：

　　1、上半年，贵阳市社会消费品零售总额同比增长4.4%；

　　2、贵阳市金融机构人民币存款余额同比增长3.8%。

　　啥意思？贵阳虽然GDP和投资增长不错，但消费却突然失速度，只增长了4.4%，如果考虑通胀因素，增长非常有限。而贵阳汇聚资金的能力在下降，上半年发钞速度（M2增速）超过8%，但贵阳资金增长只有3.8%，大幅跑输了资金增长。

　　此外，贵阳的三次产业结构比为3.8%:38.6%:57.6%。这意味着，贵阳第二产业占比甚至低于深圳这样的一线城市，制造业“疑似空心化”，产业有点“未富先老”。

　　贵阳不限购，所以外地投资客可以轻易进入，房价一年涨19.4%，这个速度显然偏快了。如果控制不住，贵阳低成本的优势将很快失去。而上半年居民消费的失速，也跟房价上涨太快可能有关系。

　　第二类，渴望迅速做大的城市，比如西安。

　　西安上半年GDP增长是7.0%，比较中规中矩。但细看其具体数据，经济下行压力也非常明显。

　　比如：上半年固定资产投资增速只有2.2%，比一季度大幅回落了9.7个百分点；

　　全市社会消费品零售总额只增长了5.9%，低于GDP增速；

　　全市金融机构人民币存款余额只增长了6.3%，也显著跑输了M2同期增速。

　　西安已经获得了“国家中心城市”的头衔，目前一方面跟郑州暗暗较劲，同时还在奋力追赶成都、重庆。但西安依托的陕西省毕竟资源有限，人口总量也不算多，所以西安只能另辟蹊径，面向全国抢人口。

　　户籍人口大幅上升，当然会增加“房票”供应量，导致购房需求上升，带来房价上涨的压力。这种压力如果转换为开发商拿地的动力，则可以增加地方政府的财力，进一步改善公共配套资源，进一步增强“抢人口”的能力。

　　而这，其实就是当前二线城市“做大做强”的基本路径。杭州、武汉、郑州等城市，无不如此。

　　第三类，急需要“稳增长”的城市，比如大理、苏州、呼和浩特等。

　　先看一下大理，70城房价上涨的第二名，过去一年新房同比上涨了22.7%。

　　其实有两个大理，一个是州名，一个是市名。大理州是地区级的，大理市是县级的，大理州管辖大理市，大理市是大理州的中心区。

　　查不到大理州、大理市的最新、详细的经济数据，但“大理日报”在7月25日有一篇报道，值得细细品读。

　　这篇刊登在“大理日报”头版头条的报道说，当地党委政府召开了上半年经济分析会。里面有这样的话值得关注：

　　“今年以来，面对宏观经济下行与洱海流域转型发展阵痛叠加的严峻形势……主要经济指标远远低于预期，难以匹配大理高质量可持续发展的需要。”

　　集中一切力量，采取一切措施，抓GDP促发展、抓项目增投资、抓工业稳增长、抓消费激活力、抓财税保增收、抓招商优服务，强抓硬干，奋起直追，全面形成“大抓发展、大抓项目、大抓投资”的经济工作大比拼局面。

　　这篇通稿没有公布任何具体数据，但我们可以得知，大理州上半年经济增长非常不理想，“主要经济指标远远低于预期”，下半年要“集中一切力量，采取一切措施，抓GDP促发展”。

　　大理房价一年大涨22.7%，就是在这样背景下发生的。

　　再看呼和浩特。论地位，呼和浩特不算低，是内蒙古的“首府”，属于高级别的城市。

　　但呼和浩特的问题是，它依托的内蒙古人口不算多、经济总量不算大，但全区土地面积巨大，而且分了三个中心（另外是鄂尔多斯、包头），所以力量分散了。

　　上半年，呼和浩特的GDP只增长了4.7%（见上图），规模以上工业增加值只增长了0.2%，固定资产投资是下滑的，居民消费也只增长了2.5%。

　　不要以为呼和浩特是今年才增长乏力的，下面两张图是2017年到2018年的GDP和投资增长走势。

　　可以看出，这个城市的经济调整已经持续了一段时间了。即便经济不景气，但房价却上涨不误，过去一年新房涨幅超过20%。

　　至于今年上半年涨幅同样非常惊人的苏州，其实也面临着经济下行的较大压力。

　　上半年苏州GDP增速为6.0%，名义增速只有4.8%，都低于全国平均水平。

　　其中上半年苏州的工业总产值只增长了1%，出口下降了3.9%，工业用电下降了4.1%，房地产开发投资只增长了4.8%（不到全国一半），专利申请量只增长了1.6%。

　　结论：

　　通过上述分析我们可以发现，房地产在地方经济增长中，仍然发挥极为重要的作用。经济下行压力大城市，需要通过激活楼市来“稳增长”；经济增长快的“头部城市”则需要通过楼市“加油”，来保住“经济领涨”的地位。至于成长中的区域中心城市，则普遍有意通过活跃楼市来做大做强。