明哥：新一轮房市降价潮来袭！广州2天降了6000元/平米

lameihua

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　　2018国庆期间的房市降价、业主维权的一波闹剧，还近在眼前，让炒房客、既得利益群体所期待的房价反弹、新周期，并没有来到。

　　很快，由“准一线城市”广州开启的新一轮房市降价潮，又扑面而来了。

　　这是位于广州市番禺区的新楼盘“祈福缤纷汇”最新的降价宣传单，每平米的最高单价也才3.94万元，最低单价下跌到了3.75万元。

　　要知道的是，在第一轮全国性的降价潮开启前的几个月，也就是2018年6月，该楼盘的二期房源推向了市场，包括16、17栋的28-168平单间到四房的户型，最低单价是每平米4.8万元，部分刚需人群青睐的户型，单价上冲到了5.2万元。

　　当时能卖到那么高价的原因，除了楼盘本身靠近地铁22号线，学位中等偏上的因素外，全国性房价退潮还不明显，不管是开发商还是潜在购房人群，思维依然停留在房价繁荣时代，才是最大的原因。

　　当初，买房要靠抢，买到就是赚到。

　　现在，最大下跌幅度达到了-28%。

　　广州郊区，除了番禺的这个楼盘，位于增城、黄埔、南沙的多个新开楼盘，都不再遮遮掩掩，直接降价促销，优惠来得实实在在。

　　但是，这一次，不管是开发商、购房业主，还是社会舆论，突然安静了很多，好像大家有了足够的心理准备，慢慢开始接受买房也会亏本的观念了。

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　　开发商们为什么坚持不住了？

　　因为所有的融资渠道，都被掐断了。

　　开发商都是高负债经营，全靠外部资金来支持周转，融资渠道只有3条：银行贷款、企业发债、房地产信托，部分小开发商还会民间借贷。

　　2018年10月31日，“中国恒大”的全资附属公司景程有限公司，发行总额18亿美元的优先票据，向市场借钱，最高年利率13.75%。这么高的利息，居然没有吸引到外部资金。最终，还是由老板许家印本人，认购了10亿美元，注入这家附属公司。

　　今年以来，银保监会的主席郭树清，在各个场合不断提醒金融机构，坚决贯彻降低开发商杠杆、防范金融风险的调控措施：

　　一、对通过理财、信托渠道为房地产输血的机构，重磅罚单警示。从4月到5月下旬，不到50天时间，各地银保监局开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单。

　　二、严格收紧房企的融资渠道和规模。刚刚过去的5月，40家典型上市房企完成融资总额环比大降超5成，创两年来月度新低。

　　没办法，各家开发商将融资的眼光转向海外。仅仅在6月，海外融资规模就达到了397.5亿元，环比上涨436%；上半年，在境内外发债融资就高达4286亿元，来自于海外发债的规模占到了67%。

　　泰禾集团是2015年的“地王收割机”，在国内银行贷款、地产信托、国内发债 这3种渠道被掐断之后，被迫去海外发行美元债券，利率高达15%。如果持续3年，光是资金成本，就容易飙升到融资额的一半。

　　但是，对开发商们而言，当前最重要的问题不是融资成本的高低，而是谁能融到资，谁就能活下去！

　　有渠道、有能力的开发商，还是奋不顾身，能借多少就借多少。

　　（图源：青驿网@0o烟雨倾城o0，版权所有）

　　海外融资市场的火热也引起了监管部门的注意，“紧箍咒”也如期而至。7月12日，发改委下发通知：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。言下之意，开发商只能偿还旧债务，不能新增债务了。

　　政策层层加码的结果就是，今年上半年，超过265家中小型开发商企业宣布破产、清算。

　　那知名品牌的大开发商，就能置身事外吗？

　　距离2018年万科率先喊出的“活下去”口号没多久，碧桂园全体动员，将楼盘的“高周转率”放到了全集团第一位的考核指标，富力地产也在内部下发文件，禁止拿地了。

　　一头没有资金输血，另一头，房子却卖不动了。

　　2019年8月9日，中国恒大（HK:03333）发布了一则盈利预警，公告称“去年上半年净利润530亿元，今年只有270亿元。”业绩腰斩，自然收不回来预期中的钱。

　　所以，2019年房市的降价潮，绝对不仅限于广州，很快将蔓延至全国，从京沪深等一线城市，发展到杭州、苏州、成都、郑州等二线及以下城市。

　　只有降价换量，让那些认为将来还会涨的残余“韭菜”人群上车，才能让开发商们喘一口气。否则，降价成为人人皆知的常识之后，中国就再也不存在所谓的“刚需”人群了。

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　　那问题来了，为什么高高的庙堂，如此不遗余力地打击房地产泡沫呢？

　　自从2014年开始的“涨价去库存”运动，成功地将负债，从地方政府和开发商的手上，转移到居民手上以后，从1997-2017年持续了20年的房地产繁荣，就完成了她在中国历史上的最后一个使命。

　　这从客观上，为我国社会带来了什么样的结果呢？

　　我国居民每年新增的房贷，从2013-2014年的3万亿这个数量级， 2017攀升至7万亿元的平台。从历史累计的未偿还的个人住房贷款余额来考察，2008—2018的11年间，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至25.75万亿元。

　　可怕的是，截止到2019年一季度期间，个人住房贷款新增了1.07万亿，相比2018年上涨了7%，使得个人住房贷款余额达到了26.87万亿元。

　　如果考虑一线城市（北京、上海、深圳、广州）的话，家庭负债率普遍位于100-120%水平。也就是说，只要未来房价不再上涨（事实上已经下跌2年了），一线城市的很多居民家庭实际上处于破产状态，资不抵债。

　　高高的庙堂，态度非常明确，绝不再拿房地产作为经济刺激手段，这背后的原因也是很实在：居民再榨也榨不出二两油了，而消费（手机、汽车、食品饮料、服装、教育）却在不断地萎缩，实体经济不振。

　　大家可以扪心自问，你们所在的行业，这2年时间，多少企业倒闭，多少员工被裁？

　　房地产的虚假繁荣，已经成为全社会实体经济的毒瘤，挤占走了本应该属于消费、教育、医疗、科技研发投入的社会资源，已经到了不得不“挥泪斩马谡”的程度了。

　　所以，不仅是开发商融资和拿地的冲动被管住了，地方政府依赖于“土地财政”意欲放松调控被压制住了，居民这一侧，也被限贷、限购、限卖，连贷款利率也再度加码。

　　房价下跌已经势不可挡。

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　　如何观察中国房价的未来走势？

　　短期看：从2014年开启的棚改贷款的水龙头，何时彻底关上；

　　中期看：经济发展前景，已购房居民的贷款余额，适龄青年的购房能力；

　　长期看，货币政策是松还是紧，即，印钞速度和GDP实际增速的对比。

　　更具体地说，驱赶房价下跌的因素，仍然有效，并且在加强：

　　1、引起2015年房价最后一波繁荣的棚改贷款政策，国家开发银行已经取消，并且在逐步收回资金。毕竟，涨价去库存的历史任务，已经完美地将库存和负债，从开发商、地方政府的手里，转移到了居民的手里。

　　2、中国居民的平均负债杠杆水平，一线城市超过了100%，二三线城市也在70-100%区间，已经加无可加了。居民的储蓄和消费能力，被严重挤压，伤及到了实体经济的正常发展。

　　3、央行发行基础货币的年化增速，下调至8%以下，我国社会告别过去习以为常的货币高增长状态，经济发展不能再依赖于货币滥发的刺激手段，而转为科技驱动、人才驱动的高质量模式。

　　4、房地产税在未来3-5年将落地，帮助地方政府，将税源从依赖土地财政的交易环节征收，转为在房产的持有环节征收。

　　这一套思维框架，在未来5-10年之内，都不用做修改，会一直发挥作用。

　　只有站在政治、经济的宏大视角，以穿越历史迷雾的格局，来理解我们面对的所有经济数据、调控政策、时代变量，我们才能看清楚，未来的路，将向何处去。

　　历史在这里转了个小弯，如果你看不通透，错过的可能是一辈子。