明哥：上万租客，4亿资金被坑！长租公寓爆仓，何时方休？

lameihua

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　　这个周末，8个城市的上万租客，彻底无眠了。

　　本来是毫不相识的他们，通过微信群聚集在一起，相约前往南京一家长租公寓的总部，讨要说法，索要租金。

　　等到他们的代表赶到南京市建邺区艺树家工场19楼的总部办公室了，才发现这家公司的前台、休息室、走廊、会议室等公共区域已经聚集了来自南京、苏州、西安、合肥、杭州等8个城市的租客们。

　　最早的租客早在7月份，就已经被房东们赶出来了，居无定所，在这里讨要说法。但是更多的租客和房东们，一而再、再而三地被“乐伽公寓”的工作人员安抚住了，他们以为只是个别城市个别房源发生了纠纷，没想到的是，这家长租公寓已经全面“爆仓”，总部人去楼空。

　　8个城市的上万租客们，提前缴纳的上亿元房租，被席卷一空；他们被迫陷入了和房东之间无休止的法律纠纷之中。

　　房东们将房源，一站式托管给了公寓运营方，收不到租金，却难以直接将租客们驱赶出去。

　　租客、房东们，双方陷入了“受害者互相伤害”的困境之中去了。

　　那我们不禁想问，这家长租公寓公司，是如何将8个城市上万租客、几千家房东，卷入他们提前设计好的“黑洞”式商业模式中的呢？

　　02

　　按照常识来说，公寓运营方，本质上就是房产中介，一边收集房东的房源信息，一边收集租客信息，做个居间的信息中介，收取佣金即可。

　　在轻资产、低成本的传统中介模式下，即使做不到赚大钱，赚点小钱是完全没问题的，怎么可能会“爆仓”呢？

　　但是，一旦朴实无华的商业模式，遇到了资本运作的金融手段，对于利益的巨大欲望，就能在传统的商业模式上，开出妖艳却有毒的罂粟之花。

　　从表面上看来，长租公寓能够迅速发展，无非就是因为在房东和租客之间创造了“高收低租”的利益空间。

　　面对房东，他们以高于市场价的承揽价格，诱惑房东将房源以排他性的协议，托管给他们，制造片区垄断。比如说，某个房源，市场出租价为每月4500元，他们报出每月5千元的诱人价格。面对这种好事，房东们可以省去收租的麻烦、空置的时间成本、房源的维护成本，当然就乐见其成。

　　面对租客，他们以低于市场价的出租价格，甚至比市场行情下更少的押金模式，来吸引租客入住。比如说，每个月只需要4000元租金，并且只需支付给房东1个月的押金即可。

　　问题就在于，房东得到了高出市场平均水平的利益，租客也得到了更加便宜的入住体验，那公寓运营方，甘心做赔本的买卖吗？

　　如果我们这样想，就太低估了公寓运营方的智商了。

　　他们会诱导租客，一次性缴纳1年的租金，比如说，上面列举的那套房源，每月租金4千元，1年就4.8万元。虽然对租客来说，一次性拿出4.8万元不容易，但是一想到1年可以省下6千元，租客们挤挤钱包，还是能拿出来的。

　　如果碰到刚毕业的应届生，初次参加工作，实在没有1年的租金，怎么办呢？他们会诱导租客签下一份合同，如果不仔细看的话，无非是每个月向某个机构偿还比4千多出几百的金额，只要比市场价便宜就行。租客们想不到的是，他们签下的可能是和一家金融理财机构的借贷协议。

　　于是，公寓的运营方，想尽了一切办法，一次性从租客手中，或者金融机构，拿到了1年长租的所有金额。而面对房东，他们只需要按月支付托管房租即可。

　　这样，在他们的手中，就沉淀下来了11个月的租金额。

　　设想一下，8个城市的上万租客，每个租客贡献11个月的租金额度，这是一个涉及到3-4亿元的巨大的资金池！

　　03

　　手中掌握着这么大的资金池，他们会怎么处理这笔资金呢？

　　如果碰到稳健、保守的运营方，他们会购买无风险的银行理财产品、货币基金，赚取点微薄的投资收益即可，等到需要支出的时候，随时支付给房东。整个长租公寓项目的成败，就看他们这种“短债长投”的模式，产生出来的收益，能否覆盖运营成本。这依然是个商业模式能否走通的正常话题。

　　但是，事实上，他们能够想到创造出这么一个资金池，就注定了他们要干一番大事件！这里面充斥着欲望和阴谋。

　　首先，他们利用资金池里的闲置资金，再度吸引新的房东入场，大肆收储房源，造成某个区域事实上的垄断。11个月租金的空闲资金，哪怕出于风险控制的考量，只拿出一半来，也能再度发展5个以上的新房东入场。你看这像不像传统的“传销”模式？“上线”贡献的资金，再度发展“下线”，雪球越滚越大。如果一切顺利，他们能达到什么目标呢？

　　1、资金池的规模越来越大，5亿刚起步，10亿才是个“小目标”；

　　2、垄断区域内的房源，和房东签订了排他协议后，后面几年开始压价，同时对租客提高价格，随意操纵市场，谋取巨额利益；

　　3、去资本市场，以市场占有率为锚，获取巨额融资。

　　其次，轻而易举地进行内部利益输送。只要租客的资金，提前进入了资金池里，他们是不会把资金看作是“负债”的，而会理解成自有的“资产”。

　　他们眼里的“资产”意味着什么？不受任何监管的资金，可以随意动用。

　　比如说，既然这种模式可以为房东们带来如此明显的收益，那么内部人员，和外部房东互相勾结，故意调高房源价格，将公司资金输送到房东手里，不就合理合法吗？更有甚者，构建虚假的“房源”和房东身份，标出了子虚乌有的房租，将资金池里的钱，源源不断地往外输送，岂不是天衣无缝？

　　客观地说，我国在对所谓“金融创新”的监管方面，法律是跟不上现实的。

　　在经济活跃、租房人群规模扩大、房租处于上升周期的时候，敢于如此“创新”，敢于吸收社会资金将“负债”作为资产来处理的模式，并不会马上爆发危机，相反，会给人创造一种“杠杆有多高，收益就有多高”的财富幻象。

　　明哥反复地提及，在资产上升周期中，谁敢于上杠杆，谁就能暴富。

　　在2017年之前，这一“暴富”的案例，反复出现在P2P互联网贷款、股市中资本运作、买房炒房、健身房预付卡等生意模式上。

　　长租公寓的商业模式，不过就是一种翻版而已。

　　04

　　当浪潮退却以后，我们才能看清楚谁在裸泳。

　　一旦经济下行，大学生不来一二线城市，租房人群消退，房租不再上涨，那么当初高价收储而来的房源，一旦处于空置状态，就会开始不断吞噬资金池里的现金。

　　资金不断处于流出状态，而另一头却找不到新的租客来产生新的现金流，整个商业模式就开始进入快速下坠的阶段。

　　当初在上升周期，看到雪球以“传销”模式在不断地滚大，如今在下行周期，也会再次看到雪球以惊人的速度，融化成水，直到资金链完全断裂、爆仓。

　　所以，我们能看到：

　　2018年9月，杭州鼎家长租公寓就应声跑路，人去楼空，4000余租户的租金被卷走。

　　2018年10月，上海寓见公寓爆仓，涉及房东及房客近1000人，每位房客至少“被贷款”1万元人民币，不少被贷款5-10万元，涉及的总资金超1亿元。

　　2018年11月，北京昊园恒业公寓爆仓，上万“北漂”的租金被席卷而走，签订了“租金贷”的租客，已经被房东们赶出了房子，还要继续按月偿还租金贷款。

　　消费者、用户提前支付的“预付款”、“押金”等资金，流入到企业账户后，从法律意义上，依然是他们的“资产”，是企业的“负债”，理应受到政府的监管，专款专用。但是从现实意义上说，监管的操作难度很大，利益熏心的企业，总是有办法，穿透监管，挪用资金，盲目上杠杆。

　　这世界上的决策行为，都遵循着机会和风险成正比的真理。

　　作为房东，我们就要问自己，当长租公寓的人找上我们，不但确保房东每个月都能收到租金，省去了空置期的成本，价格还比行情价高出15-30%，其合理性在哪里？

　　短期来看，房东受益的几乎都是好处，没有风险；但是，运营方在短期承担了这么大的风险，背后一定隐含着巨大的利益。他们只是按月支付房租，却将租赁权按年让渡给了租客，这里的时间差，就可以帮助他们，在风险来临时，第一时间跑路，到时候，房东无法找他们维权，却承担着他们和租客“死掐”的风险。

　　作为租客，也要思考一下，任何资金都是有时间成本的，当你一次性支付给了对方长期资金以后，主动权便不在自己手上。运营方以低于市场价的价格，让渡了利益给租客，必然让租客承担了比市场更高的风险。那就是，运营方并不拥有房产的“产权”，而只是房东让渡的租赁权，一旦租赁权失效，那么租客就完全处于被动地位了，很可能被另一头的受害者“房东”，扫地出门。

　　在这片神奇的土地上，我们只有成为每个行业的专家了，才敢放心地去消费。

　　当有好处送到自己手里的时候，多问下自己为什么。

　　因为，你贪图的是微不足道的好处，人家却盯着你的本金。