明哥：房价彻底没戏了

lameihua

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　　由于我在之前2年时间里，写过几篇关于房价走势的文章，引起了业界的震动，所以，经常有地产高层、中介小哥们，邀请我去深圳的各大楼盘“视察”。前几年，房子不愁卖时，他们的口中都是“售罄”、“暴涨在即”、“买到就是赚到”的话术。

　　如今时过境迁，房子早就卖不动了，然而还有很多不识时务的开发商、中介人员，死抱着牛市的思维，在那里可劲地表演。

　　上周末，几个中介小哥非常兴奋地打电话给我，说深圳市南山区一个比较豪华的楼盘，叫博林天瑞，再次开盘，会盛况空前，邀请我去踩盘。

　　通常情况下，这是开发商召集了全区有业务联系的地产中介，开出了比较高的佣金比例，在一个很短的时间点，把所有潜在的买家都请过来，制造一种人声鼎沸的销售盛况。

　　但是对于有经验的买家来讲，识破这种套路，是很简单的事情。但是为了给这几个中介小哥一点面子，我还是决定当一下他们的“托”，去实地查看下楼盘的情况。

　　报价8万的楼盘，原本心中想的是学位一流、地铁步行可达、商业配套成熟，小区环境优雅。到了现场一看，大失所望。毛坯房、无学位、商业配套低端、小区门口就是加油站、高速公路噪音很大，优点几乎没有，硬伤却是一个接一个。

　　所以，4年时间了，开了若干次盘，空置率依然很高。这种硬件，4万元的单价能卖出去，就算找到了接盘侠了。

　　这就反映出来一个很严重的问题，那就是一些不入流的开发商、地产中介，对经济大势、房产政策和资产的牛熊变换，是完全没有感知的。

　　距离2015年都过去了4年时间，货币政策是如何紧缩至正常范围的、限购限贷政策是如何层层加码的、实体经济是如何开始衰退的、地产商的融资渠道是如何一个个被限制的、居民杠杆已经超过了100%水平，仿佛是在另外一个平行宇宙发生的，跟他们的销售策略没有任何关系。

　　但是，再过半年，他们就绝对熬不住了，就必须低下头来承认，中国史上波澜壮阔的房价大牛市，早就在2016年就宣告结束了，后面有的只是下跌的历史进程。

　　原因很简单，不管是开发商，还是投资性住房的投资客，手上是可以备足最多3年的现金流的。

　　如果房价有上涨的预期，那么他们还可以从各种融资渠道借来年化5%以上的资金，或者选择卖掉保证不亏本；但是不需要房价下跌，只要横盘不涨，光是偿还银行的年化5.5-6%贷款利息，和首付款现金放在银行可以享受的4-5%理财收益率，一年的损失就超过10个点。

　　对开发商而言，资金成本更贵。泰禾集团是2015年的“地王收割机”，在国内银行贷款、地产信托、国内发债 这3种渠道被掐断之后，被迫去海外发行美元债券，利率高达15%。3年下来，光是资金成本，就容易飙升到资金的一半。

　　所以，一线城市房价，不涨的时间已经有2年半了，明哥预计再过半年，市面上的抛盘，会汹涌而出。对于刚需人群而言，到时候会是个精挑细选好房子的时机。

　　02

　　上周末，比较知名的白马股“涪陵榨菜”，半年报公布之后，股价连续3天，走势分别为-10%、-6.35%、-2.12%，总换手率达到了11.43%，在一部分资金恐慌出逃的情况下，抄底资金也达到了22亿元之多，显示买卖双方的分歧巨大。

　　明哥在周五收盘后，参加了这公司举办的电话会议。

　　公司非常透明和坦诚，不仅解释了营业收入增长放缓的原因，和媒体报道的屡次提价毫无关系，还说清楚了增加的2000多万销售费用，用在哪里。

　　公司会坚持销售网络裂变、渠道下沉的战略，在今年把销售人员从400人增加至600人左右，增长50%；销售办事处由37个增加到67个；全国大约有1800个县级市，公司的长远开发目标是1500个，目前已经完成了1100个。其中500个是存量市场，600个是今年的增量市场。

　　所以，在明哥看来，半年报中的利润，虽然略微不及预期，但是站在公司的角度，虽然短期的费用会增加，但是从长期来看，战略是非常对头的，在未来1-3年，会充分享受到渠道下沉、新品上市的丰硕成果的。

　　眼看着股价下跌，引起了一定程度上的恐慌踩踏行情，明哥在不声不息中，把“涪陵榨菜”买成了第一重仓的品种。

　　真正成熟的投资者，不就是敢在大机会来临时，做一个逆行人吗？

　　03

　　最后再梳理一下最近的热点。

　　1、“大族激光”董事长在接受央视记者的电话采访时，发出了灵魂三问：“你是什么角色？你有什么资格来质问我？自己的资金怎么用你管的着吗？”这事件持续发酵，大家突然发现，一个个光鲜亮丽的企业家，对《证券法》居然如此无知，盯着“高端制造”光环的明星企业，高管的素质居然让人担心。

　　根据中金公司在研究报告中的预测结果，“大族激光”在2019年的净利润大约在8.5亿元，不及2018年一半，下跌严重，但是当前市值对应的市盈率依然有33倍。如果行情景气度再不回升，公司形象得不到挽回，股价还有的是下跌空间。

　　2、“格力电器”董事长董明珠，在接受采访时时，公司半年报业绩绝对不会“暴雷”：“业绩暴雷的都是假白马，真白马不会暴雷”。

　　现在的媒体记者真是不专业，用这种指代不明的术语去问公司董事长。要知道的是，提问者和回答者对于业绩“暴雷”的理解会是完全不一样的。也许提问者的意思是业绩低于市场普遍预期，董明珠心里想的是跌幅达到三成以上，所以她回答业绩不会暴雷，并不代表格力电器的业绩不会低于市场预期。

　　明哥投资过这么多公司，吃过很多亏，董事长的发言，都觉得只有一半真、一半假。具体业绩如何，只有受到法律监管的财务报告，才可能说部分真话。

　　下周的行情很关键！