易宪容：房地产商的经营模式到美国碰得灰头土脸

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　　在过去十几年的时间里，中国绝大多数房地产开发商都是由一无所有的普通民众，在短短的时间里都成了腰缠万贯的亿万富翁，每年的胡润财富排名榜房地产开发商所占的比重越来越高，其财富持有量也增长越来越快。国内房地产开发商之所以能够轻易地在短期时间内把整个社会的财富席卷到自己的手中，恐怕最大的密诀就是与权力相结合。用权力换钱，用钱换权力。在这点上，中国房地产开发商肯定是比任何一个国家的商人都用得得心应手。这是中国房地产开发商独到的经营模式。在中国的这些年来，中国房地产开发商的经营模式也是无往而不胜。

　　就如中国的购买住房投资者在国内投机炒作住房无往而不胜，没有哪一个炒作住房者不赚得盆满盘满，所以中国的炒作住房者也把这种国内炒作住房的思路与经验传遍全世界，并把世界许多的国家房地产市场（如美国、加拿大、澳大利亚、英国等）炒翻天一样，中国的房地产开发商也把其经营模式带到了海外市场，带到了美国。但是，中国房地产开发商在海外开发房地产并没有如中国炒作住房者在海外炒房顺风顺水、同样大获其利一样，最近在美国投资开发的中国房地产开发商则碰得灰头土脸，要想全身而退恐怕不是一件易事。

　　据报道，7月21日，美国联邦调查局（FBI）突袭洛杉矶水电局，带走大批资料。本次突袭为FBI正在调查的洛杉矶政府以及市议会腐败案的一环。搜查的后一天，水电局主管大卫·赖特紧急辞职。此前，FBI突袭了洛杉矶市议员何塞·惠泽尔的家，查出了洛杉矶地产开发、市政建设从立项审查至税收优惠多个环节的腐败。

　　根据目前披露的消息，包括新世界集团（Shenzhen New World Groupon）， 绿地集团（Greenland USA）、泛海集团（Oceanwide）和深圳合正集团（Shenzhen Hazens）等企业。这4家中国房地产开发商可能涉及的罪名包括贿赂、回扣、敲诈勒索、邮件欺诈和洗钱。根据美《反海外腐败法》，一旦罪名成立，捐款有关的涉案人员将很有可能面临跨国审判。FBI称，这四家房地产开发商在洛杉矶的“房屋旧改”过程中，通过行贿来跳过竞标直接获得合同、违规获取政府财政补贴。这些行为，被FBI以“中国房地产开发商与洛杉矶政府勾结（ collusion between Chinese developers and public officials）”做出定性。

　　国内的这些房地产开发商为了进入美国房地产市场，先是寻找相关的房地产开发项目，然后通过贿赂的方式收买有权力者，不仅让这些有权力者以非市场化的方式获得所物色到的开发项目，获取政府的财政补贴，也在获得开发项目合同之后又通过有权力者修改开发项目规划，以争取房地产开发项目的最大利润。这种房地产开发的经营模式在中国可能百战百胜，畅通无阻，但是美国则行不通，不仅这些在美国经营的中国房地产开发商碰得灰头土脸，而且他们还可能面临着牢狱之灾。

　　从这个案例可以看到，其实隐含两个十分重要的问题。一个是国内的企业、国内房地产开发商要到海外发展，特别是到市场经济成熟的国家发展，不仅要关注其企业的实质性竞争力（如技术能力、管理能力等），更要关注其企业文化及经营模式适应不适应海外的条件与环境。如果国内的房地产开发商到海外发展，只是把国内经营模式及方式带到海外，那么这类的房地产开发商将面临着巨大的风险。因为，海外市场的条件、制度与法律环境与中国完全不一样。

　　二是尽管十几年来中国的房地产市场得到快速爆发式的增长，其规模与体量在全世界是绝无仅有，但是这只是一个数量上的问题。就质量上来说，中国的房地产市场仍然是一个市场化程度非常低不成熟的市场。无论法律制度安排、地方政府的行政性调控政策，还是房地产开发商的经营模式，及地方政府对房地产市场的过度操纵与干预等，中国房地产市场仍然是一个非常不成熟的市场。而中国房地产市场不成熟不仅表现为政府对市场参与和干预过多，更表现为中国房地产市场更容易让绝大多数人的利益受到伤害与掠夺，表现为中国房地产市场利益只是向极少数人倾斜，让市场成了少数人掠夺绝大多数人财富的工具。