刘晓博：黄奇帆的楼市预测，靠谱吗？

lameihua

　　曾担任过重庆市长，现任中国国际经济交流中心副理事长的黄奇帆，7月13日对未来楼市做了一个展望。今天本号头条全文刊发了这个演讲，现在给出我自己的看法。

　　我基本同意黄奇帆对中国楼市未来“基本趋势”的判断，包括未来年度销售面积不可能无限地增长，会在某个时间点见顶。也包括未来三大热点地区——中心城市，以及其都市圈，和经济活跃有人口增量的城市群，事实上，在我几年前的文章里，都开始持这种观点。

　　未来多数年份里，房价不太可能大涨，涨幅可能保持在GDP增幅上下水平，也是我的一个基本判断，跟黄的判断大体一样。

　　至于未来城镇化率还有10个百分点的空间，也基本上是业界共识。

　　根据国家统计局的数据，2018年末中国常住人口城镇化率为59.58%，年增长了1.06个百分点；户籍人口城镇化率为43.37%，增长了1.02个百分点。一般认为，按照中国经济发展水平，未来常住人口城镇化率可能会在70%到75%左右见顶，按照每年1个百分点的速度，城镇化率还有10到15个百分点提升空间，需要10到15年。所谓中国房地产还有“白银时代”10到15年，就是从这里来的，这基本上没有多少分歧。

　　通过上述分析可以看出，黄的演讲没有多少“出人意料”的地方，讲的基本上是业界共识。但事实上，经济和社会发展不是按照共识演进的，往往会出意外。

　　如果未来10到15年楼市“出现意外”，会是什么样的意外？

　　第一，目前8%到8.5%的货币供应速度，能不能延续？换句话说，2013年前后，中国投资增速在20%以上，后来逐步下降到10%的水平，现在已经跌到了5%到6%。这能不能维持住就业率？

　　上图，第一张是2013年全国固定资产投资走势，第二张是2018年下半年到2019年上半年的走势，可以看出几年间发生了巨大变化。

　　我的看法是，如果改革开放深化，5%到6%的投资、GDP增速主要是民企创造的，是有效益的5%到6%，那么就没有问题。货币发行可以减慢，资产价格也可以控制住。但如果仍然靠“地方政府+国企”来支撑，是低效的增长，那么货币供应量必须还要提速。最后，杠杆率会反弹，让去杠杆（压缩分子）的努力受挫，最终被迫“做大分母”（货币超发）来解决问题，房价还是要涨。

　　第二，未来一二线城市和三四线城市，面临不同的房价上涨压力，如何均衡处理，考验智慧。

　　一二线城市的上涨压力，是人口和经济增长带来的，是真实的市场压力。而三四线城市的房价上涨压力，是财政压力，是地方政府“活下去”的压力。

　　第一种压力，多建房子、多卖地，问题不大。第二种压力，就很难办，会率先在人口增长乏力（甚至流失）、经济结构单一的三四线城市率先出现，事实上已经开始出现了。比如最近河南多个地市出现“地王”，地价越来越高，对郑州房价形成了倒逼之势，就是这个原因。不刺激楼市，三四线城市财政能力将大幅下降，但刺激多了其实也没有用，因为没有多少“新韭菜”了。将来三四线城市公共配套资源会越来越差，人口会用脚投票，加速流向中心城市。这是非常麻烦的一个问题。

　　房价涨幅和货币增长速度，的确存在正向关联关系。如果货币增速降下来，房价就会上涨得慢一些。但未来的慢一些，和之前的快一些，其实质没有变化，就是“位置好的不动产，有保值、升值功能”。所以长线投资大城市优质不动产的逻辑不会变化，只是短炒型的、激进型的方式需要改变。

　　让房价涨幅慢下来，接近GDP的涨幅，最好慢于居民收入增幅，这是大家的一直愿望。但事实上往往很难达到，尤其是在有人口持续流入的地区。中国房价高度不透明，老百姓往往不知道真实的房价上涨情况。

　　我查了国家统计局公布的2017年数据，全年新房（包括住宅、公寓、办公楼、商铺）成交均价为7893元；而2018年的全年平均价格为8739元。这样我们可以算出2018年全年涨幅为10.7%，这显然远远超过了GDP增长，而且2018年是调控比较严厉的一年。

　　从2018年到现在，半年过去了，根据国家统计局截至6月的数据，2019年上半年全国新房成交均价是9329元，半年又上涨了6.75%，这显然也快于经济增长（全年才6.2%左右）。而2019年的楼市调控，你总不能说不严厉吧。

　　总之，楼市的预测和现实，往往差距比较大。预测的时候，我们更容易理性一些，理想化一些。

　　结论：不但未来10到15年，即便是未来50年，有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈的优质不动产，都将长期具有投资价值。你什么时候买，从长期看都是对，因为通胀永远存在，而城市不可能无限制扩张。当然，你能准确踩准周期，买在相对低点，是最理想的。

　　不过还是那句话：回首10多年前，你在乎自己是在什么价格买了北上深的房子吗？你邻居是4500元每平米买的，你买贵了10%，是4950元买的，这有意义吗？差异主要不在价格，而在于你买了没有，有没有买对位置！