凯风君：釜底抽薪 楼市下半场悬了！

lameihua

　　谁说楼市调控只是说说而已？

　　近日，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。

　　要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

　　这里出现几个重要的关键词：一是“大局意识”，二是“房住不炒”，三是“严格调控”。所有关键词都有一个明确指向：

　　抑制资金过度流入房地产。

　　01

　　这一政策的出台，丝毫不令人意外。

　　往前看，今年5月，银保监会发布“23号文”，剑指资金违规变相用于拿地和购房。

　　而从4月到5月下旬，不到50天时间，各地银保监局开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单。

　　不仅如此，在信托政策出台之前，房地产信托就已应声而落。数据显示，今年6月，房地产信托成立规模465.83亿元，环比5月缩水227.61亿元，降幅达32.82%。

　　再往前追溯，4月17日，银保监会发文强调，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

　　最具信号意义的是，在6月份的陆家嘴论坛上，银保监会主席直言：

　　必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

　　可以看到，不仅有表态，更有雷厉风行的大动作。监管部门对于房地产市场风险的关注，从来都未有丝毫放松。（参阅《楼市警告！这次真的不一样》）

　　熟悉政策逻辑的人都知道，当有关人士以如此直言不讳的语调强调一件事情，且相关政策一而再再而三被重申时，那就意味着这些政策的重要性超出想象，所带来的影响同样超乎想象。

　　02

　　众所周知，房地产是典型的资金密集型产业，高周转、高负债、高杠杆是其本色。

　　没有货币之水的支持，再大的房地产企业都激不起一点风浪。相反，一旦资金收紧，中小企业大概率会遭遇生存困境。

　　所以，这一次房企融资收紧，更可谓釜底抽薪之策。

　　这一政策，不仅有力扭转了大宽松的行业预期，强化了“房住不炒”的政策刚性，更为规范市场发展、稳定社会预期，提供强力支撑。

　　可以预料， “地王”现象将大幅降温。

　　每一次楼市调控，都离不开“地王”们对市场情绪的鼓动。此前相关部门就已规定，银行间直接融资要求不能拿“地王”；这次房地产信托收紧，对于土地市场的影响可想而知。

　　同时，部分房企将会面临资金回笼压力，降价促销或会重出江湖。

　　要知道，即便有宽松政策的背书，今年上半年，过半房企都未完成年度目标的一半任务。部分房企，销售额非但没能迎来高增长，反而出现下滑。

　　如果政策持续收紧，房企面临的压力可想而知。

　　03

　　现在的楼市，让很多人感到困惑。

　　一边是许多人预料大宽松时代到来，上到开发商下到购房者，莫不如此，这正是今年上半年房地产企业大幅拿地的逻辑所在。

　　另一边却是政策的背道而驰，宽松有之，但比宽松更加声势浩大的，则是收紧。不说银保监会连番多次的预警，就是地方政府，也都不约而同加码了楼市调控。

　　先是苏州，在被住建部公开点名之后，随即加码了楼市调控，并且约谈开发商，直言若房价控制不力，不排除继续加码调控。（参阅《这一次，楼市调控真的卷土重来了》）

　　比苏州更狠的是西安。上个月，西安房价同比涨幅全国第一，监管部门尚未出手，西安就主动将楼市调控与一线城市看齐，五年限购和新落户一年社保限制，将楼市调控推往新高度。（参阅《刚刚，楼市调控再发大招，下一个是谁？》）

　　为什么会出现这种局面？

　　04

　　说到底，稳楼市与防风险，可谓一体两面。

　　凯风君已经多次讲过，稳楼市具有两面性，既要防范房价大涨，又要防范房价大跌。

　　与前几年的普涨行情不同，如今市场进入大分化时代。

　　有的城市蠢蠢欲动，有的城市持续低迷。对这两类城市，稳楼市显然不会一刀切，有的城市需要进一步宽松，有的城市则需要进一步收紧。

　　还是那句话：大热必有调控，遇冷则有松绑。不到关键时刻，不会大规模刺激房地产。

　　显然，关键时刻，并没有到来。