凯风君：房价跌回十年前！这类城市要当心

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　　正如明哥所料，房价跌回十年前，看似不可思议的场景正在多地上演。

　　据《每日经济新闻》报道，山东威海乳山的海景房，二手房价格只有新房价格的一半，楼层高一些的房子，价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼的交易单价，低至1800元/平方米。

　　这让人想起房价跌回“白菜价”的黑龙江鹤岗。此前媒体报道，黑龙江鹤岗一套46平米的房子总价仅为16000元，折合一平方米348元，而某小区一套320平的复式高层，总价只要15万。

　　前有黑龙江鹤岗，后有山东乳山，这些小城市的房价为何难以维持？

　　01

　　谁说海景房都是稀缺资源？

　　山东乳山，十多年前就以海景房闻名。这里的海景房一度卖上1万多的均价，引来无数投资者关注。即便到了今天，一些新的海景房楼盘均价也到了8000元左右。

　　然而，一边是新房价格的居高不下，另一边却是二手房的无人问津。

　　据报道，有人两年前以7000元均价买下的海景房，如今二手房仅仅只能卖到4000元，几乎与十年前的新房价格持平，个别顶层均价不到2000元。

　　海景房价格为何跌回了十年前？

　　答案很简单。用当地人的话来说：卖房子的比卖菜的都多。

　　在山东乳山，20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。2014年时，由于市场不景气，部分海景房项目烂尾，随后在整合运作、新房审批暂停后减少供给、大环境回暖之下，这里的海景房，方才重新恢复一点生机。

　　本地人买不起，外地人买了又不住，造成海景房陷入投机过剩的局面。基础配套不完善，海景资源不够稀缺精致，又导致后来接盘者寥寥无几。

　　唯一的结局就是，二手房无人问津，价格回到十年前。

　　02

　　许多人对海景房可谓情有独钟，面朝大海、春暖花开的想象何其美好。然而，这从头到尾都只是想象。

　　海景虽然属于不可再生的稀缺资源，但中国海岸线长达1.8万公里，天南地北景色迥异，真正有价值的稀缺海景资源并不多。

　　不是每个滨海城市都有吸引游客的能力，更不是每个滨海楼盘都有留住旅居购房者的潜力。

　　然而，几乎所有沿海城市都打起海景房的概念，试图以此招揽各地的投资者。

　　在楼市上升期，海景房的市场号召力独一无二，即便一年到头不住一次，许多人也会被美好的未来所蛊惑，不由自主加入了海景房炒作大军。

　　在最狂热的那几年，开发商在旅游景区，专门面向外地游客，铺天盖地做广告，各种团购大军、购房团，被拉上了免费乘坐的大巴车，一批批地鱼贯而入到了海景房的销售大厅。在美丽的导购小姐的话术下，在摩肩擦踵的狂热氛围中，在对海景房的美妙憧憬欲望下，很快就交出了首付款。

　　投资者蜂拥而至，真正居住者却寥寥无几。既然没有几个人真正入住，那么无论是基础设施还是商业配套，都难以跟上。没有人口规模作为支撑，学校开不起来，医院会赔本，商场更不会轻易入驻。

　　那买好了海景房，只计划一年住2个月，其余时间想出租都找不到租客？

　　这是一个恶性循环。

　　强大如三亚，全国最顶尖的海景资源，都难以避免楼市周期的波动。遑论，无论是自然环境还是海景资源都远远落后的北方沿海小城市？

　　乳山海景房的困局，与威海市区房价的居高不下，相映成趣。

　　在100公里之外的威海市区，二手房均价突破1万元。

　　威海房价之所以相对坚挺，根本原因在于有本地刚需群体作为支撑，只要经济基本面不出现问题，楼市一般都不会出现大问题。

　　相反，乳山海景房的困境，充分说明，越是过度依靠外来投资者，楼市就越容易随着市场波动而上下震荡。供应过剩，一旦无人接盘，等待当地的就是一地鸡毛的局面。

　　（图源：青驿网@雪梨_596151，版权所有）

　　不容忽视的一点是，海景房寿命天然低于正常住房。海边潮湿，水气富含盐分，对于建筑和家具的腐蚀很高，而且海边经常面临台风和暴雨的侵扰，居住价值未必有想象的那么高。

　　换言之，大部分城市的海景房，玩的都是击鼓传花的游戏。

　　但，鼓声总有停的一刻。

　　03

　　黑龙江鹤岗与山东乳山，能给楼市提供多少教训？

　　黑龙江鹤岗是收缩型城市的代表。这里的楼市萎缩，更多是经济人口收缩所致。经济发展失去内生动力，人口外迁叠加生育率下滑，楼市失去基本面支撑。

　　山东乳山则是供应过剩与投机过度的结果。市场行情好时，头脑发热，一哄而上，市场行情差时，投资退潮，一哄而散。没有本地支撑，外来投资客纷纷被套，楼市库存居高不下，二手房价格随之下滑，新房价格维持得再漂亮，恐怕也无济于事。

　　这两地的案例说明，一旦市场无人接盘，所有价格都难以维持。

　　无人接盘，意味着市场失去流动性。失去流动性，未必意味着房价一定会跌，但这样的市场肯定难以长久。

　　04

　　所以，请记住以下几点：

　　其一，海景房的坑，多得超乎想象。并非所有海景资源都有价值，绝大多数海景房都面临投机过度的困境。海景房一般都是投资投机为主，没有本地刚需支撑，也没有真实的居住作为支撑，空置率居高不下是常态，加上教育医疗商业配套缺失，海景房投资往往陷入恶性循环。

　　其二，没有刚需支撑的区域，风险比想象中更大。刚需是楼市最坚实的支撑，投资投机则是房价热炒的因子。换言之，有刚需接盘的城市，即便楼市遇到下行期，下行空间也会极其有限。而没有刚需支撑的地区，房价容易大涨大跌，剧烈波动，市场下行的能量要远远超过一般城市。

　　其三，没有流动性的房子千万要谨慎。在《未来十年，没有流动性的房子千万不要碰》一文中，明哥已做了具体论述，收缩型城市、绝大多数的县城、二三线城市的远郊区、小产权房以及商住公寓，房子都在慢慢失去流动性。

　　现在这个榜单上，我们要加上一类新的房子：绝大多数城市的海景房。