刘晓博：每平米30万元！“天价学区房”重出江湖

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　　据“华夏时报”报道，近日在北京西城区“六铺炕二区”，一套面积仅12.2平方米的“老破小”学区房，竟然以360万元的价格成交。

　　如果计算上税费，这套“学区房”的成交单价突破了每平米30万元！

　　这可能是近期全国“学区房”成交的最高单价。

　　更神奇的是，天价成交的这套“学区房”原本只是一个储物间，没有上下水，没有厨房和卫生间，基本上不具备居住功能。但有独立的房产证，可以申请附近的优质学位。在学区上，它隶属于鼎鼎大名的“德胜学区”。

　　这套房子的“老”，也出乎很多人的意料，它建于1958年，楼龄已经高达61岁！

　　上图就是这套房子的大致位置。

　　上图是百度全景地图上显示的房屋的外观。

　　还需要给大家交代的背景是：由于房子太老，银行已经不给贷款，所以购买者需要付全款。

　　“华夏时报”的报道还告诉我们，德胜学区目前普通房屋的单价在16万元左右，这里就是以老破小为主，最新的房子也是2003年左右建成的了。在这个片区，还有一种“半地下”的老破小在出售，40平米左右叫价500万元。

　　此外，德胜学区每套房子的学位也是锁定的，也就是每6年才有一个小学学位（同一家庭多个孩子，可以突破）。

　　那么问题来了，我们到底应该怎样看待这个案例，它意味着什么？

　　首先要说明的一点，这并不是北京历史上单价最贵的学区房，也不是“最神奇的学位房”。

　　比如在2014年，有媒体就报道说在北京西单附近的文昌胡同，一间面积仅有10平方米的小户型住宅售价高达340万元，因为可以上“实验二小”。

　　2014年的时候，北京就出现过单价34万元的学区房，那么5年之后的30万元单价，只能说小巫见大巫了。

　　在户型上看，一间方方正正的“储户间”有房产证和学位，这没有什么奇怪的。因为北京历史上还出现过“过道房”，也就是平房小区住户都要经过的一个“过道”，却拥有独立的房产证，也能申请学位，当然也就可以卖出天价。

　　对于北京“挑战极限”的学区房，官方在最近几年给予了大力整顿，比如“过道房”、“车位房”就被取消了申请学位的资格，北京还基本实现了“多校划片”的大学区制，还锁定了学位（比如每套房子6年一个小学学位）等。

　　所以，“华夏时报”最新的报道的案例，是在大力整顿之后出现的。它至少告诉我们以下事情：

　　1、“房子是用来住的”，这是国家倡导的理念。事实上，市民需要通过房子才能享受到公共服务资源，所以房子配套非常重要。

　　“地段、地段，还是地段”，据说这是李嘉诚概括的买房最高秘籍。其实“地段”的本质，是周边的配套、人气、财气。

　　在所有附加在房子上的配套里，学位是最重要的，因为中国人太重视教育了，太重视下一代了。其次是地铁，中国城市密度超大，国家还刺激汽车消费，最终会让地面交通完全不靠谱，所以地铁会越来越重要。其次是商业，尤其是业态丰富的综合体，对于喜欢方便、热闹的中国人来说极其重要。

　　2、大学区制，无法摧毁教育带给房子的溢价。

　　当房子和优质学位不再“一对一”的时候，家长们还会为“教育溢价”买单吗？这要看具体情况了，如果学区内的好学校比例非常高，家长们还是会买单的。北京大学区制之后，天价学区房重出江湖，就是一个例证。

　　3、学区房、学位房，小面积的最有价值。

　　单价超高的学位房、学区房，都是小户型。原因很简单，小户型的即便单价高，总价也是低的。总价低，就容易脱手。总价低，还意味着风险低，获得名校学位的代价低。所以，买学位房没有必要追求大户型，大户型很难脱手，风险会加大。

　　曾经有城市试图限制小户型住房获得学位，这是政治不正确的：租房子的都可以有学位，凭什么限制小户型业主的权利？

　　4、优质学位，可以一俊遮百丑。

　　61年楼龄的“老破小”，完全没有居住价值的“老破小”，不能贷款的“老破小”，这些都阻挡不了天价的诞生。原因很简单，就是优质学位。所以你能看出，附加在房子上的“优质教育资源”，其价值甚至超过了房子本身。

　　5、为了一个学位付出360万元，值吗？

　　一定有人会问这个问题，认为买房子的人疯了、傻了。其实，人家精明的很。他是付出了360万元，但他的收获不仅仅是一个优质学位，可能还有数百万元的回报呢。

　　这种总价低的学区房很容易出手，亏钱是很难的。除非，几年之后这里的好学校都变差了，他才可能出现亏损。这种可能性恐怕不大，因为西城区是“中央政务区”。

　　6、老旧城区的“天价学位房”要区别对待。

　　同样是“老旧城区”，其实价值完全不同。北京和上海，老城基本上没有出现“价值显著下跌”，虽然人口有流失，但“权力”、“功能”没有流失。比如北京的东西城，定位越来越接近“中央政务区”。上海的浦西，金融中心功能也没有减弱。

　　但在其他城市，情况就可能不一样。当省委省政府、市委市政府陆续迁走，一些省会城市的老区可能真的“空心化”。这时候，即便有名校，其未来也是看淡的，因为最有活力的人群不在这里居住了，这时候名校就可能退化。而在全力发展的新区，学校具有进化能力，名校会越来越多。这时候，老城要扳回一局，就显得很难。