明哥：旧改不是棚改，房价繁荣时代早已成历史的尘埃

lameihua

　　01　棚改未退，旧改已来

　　从2014年开启的“棚改贷款刺激计划”，虽然逐步退出历史舞台，但是余威尚存。

　　因为主导中国1997-2017年房价上涨周期的主要推动力有2个。

　　一是：2008年为了拯救金融危机而推出的“四万亿经济刺激计划”；

　　二是：2014年开启的“棚户区改造贷款计划”，实现涨价去库存的战略目标，帮助地方政府和开发商，将地产库存和负债，转移到居民手上。

　　每一个计划，都对时代进程产生了深远影响。

　　从2018年6月份开始，国家开发银行，就收紧棚改计划的规模了，慢慢将水龙头关上。2018年，实际完成了626万套房产的改造。2019年计划支持285万套，相比去年的规模，已经腰斩了有余。

　　所以，当旧改声音刚出现时，一些人惊呼，旧改将接过棚改的“枪”，开始新一轮刺激计划了。

　　然而，事情的真相，却天差地别。

　　2019年6月19日，国务院召开常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。会议通稿说：全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

　　国务院参事仇保兴估算：我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

　　按照官方说法，旧改的目标是：

　　重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。

　　在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。

　　改造的对象很明确，是已经存在多年的老旧小区；

　　改造的方法很明确，是水、电、气、光纤、电梯、停车位等基础设施。

　　原来，这是城市中存量居住资源的局部更新计划，仅此而已。

　　棚户区改造是引导居民去购买新房，老旧小区改造也是提升小区和住房品质。

　　前者是新增优质商品，后者是提升原有商品品质，都是在提供更好的住房服务，房子价格会上涨，那有人就好奇，为何棚改能掀起全国范围的房价上涨，而旧改则掀不起任何浪花呢？

　　这里的秘密，在于资金的信贷效应。

　　02　外部信贷资金，如同洪水猛兽

　　先来看，棚改计划是如何掀起惊涛骇浪的。

　　央行提供PSL资金（抵押补充贷款），由国家开发银行主导，面向地方政府发行贷款。

　　1、央行通过低利率的PSL（抵押补充贷款），向国家开发银行提供资金来源。

　　2、国开行等政策性银行，以发放棚改专项贷款的名义，注入地方政府。

　　3、地方政府获得贷款资金之后，开启大规模的棚户区改造，先用真金白银，对被改造的居民家庭，进行货币化补贴。

　　4、居民家庭用货币去购置新房，地方政府依靠开发商贡献的卖地收入，来偿还国家开发银行的贷款。

　　棚户区改造威力的源头，在于“贷款”二字。只要有人提供资金，地方政府就有无穷的动力，用真金白银，把棚户区的居民们，吸引到购房市场去。

　　毕竟，地方政府早已经债台高筑了，而棚改计划，不用从自己的财政账户掏钱，还能将土地卖给开发商，收取土地出让金，这是天大的杠杆呀！

　　所以，地方政府们纷纷行动起来，抓住了这次空手套白狼的杠杆机会，轰轰烈烈地推行棚改运动了。

　　2014年棚改，货币化安置比例是9%，2015年来到了30%，2016年来到了50%，2017年达到了最高峰，是60%左右。

　　截止2018年5月，国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。足足4万亿，和2008年我国拯救金融危机时的刺激计划规模，是等量齐观的。

　　对地方政府而言，只要房价上涨预期保持不变，这种空手套白狼的杠杆机会，多少贷款资金都能申请来，国家开发银行能给多少，他们就能吃多少。

　　房价现象，说白了就是一种货币现象，金融的杠杆效应在其中起着翻手为云、覆手为雨的作用。

　　旧改呢？背后逻辑却截然不同。

　　棚改，背后是政策逻辑和金融逻辑，央行、国开行、地方政府在财政和信贷两方面，强力背书和站台，目的就是涨价去库存。

　　旧改，要服从于市场化的商业逻辑，财政补贴可有可无，金融信贷也不提供支持，无源之水不可能掀起任何浪花。

　　根据官方文件的通告，部分省市的老旧小区改造资金来源，市政府补贴部分，区政府承担部分，有条件的小区居民负担一部分。

　　例如，对于一些老旧失修的高层住房小区，一类重大改造就是新增电梯，除了一少部分资金可以向市、区政府申请以外，居民们自己要承担大部分安装费用。

　　如果要对老旧小区整体拆除和原地整治，将由开发商来负责，政府除了少量的政策补贴外，不会过度参与。而开发商主导改造和整治的唯一目的，是为了商业化利益。当缺乏明显的商业利益前景，或者因为居民利益非常复杂时，改造的难度会非常之大。

　　所以，旧改的模式，和棚户区改造，天差地别。

　　无论是局部改造还是整体整治，旧改从来没有凭空产生高品质居住资源，更加没有任何一方，拿着天量的信贷资金，进入市场进行扫货搅局。

　　高高的庙堂，之所以要推行旧改，无非是想在不影响经济和房价大势的前提下，局部调动地方政府的财政（市级、区级）、社会资本（开发商）、民间资本（居民自掏腰包），改善居民们的生活环境。

　　真正具有信贷能力和杠杠效应的金融巨鳄，比如央行、国家开发银行，统统缺位。

　　所谓的金融放水，只是部分既得利益者对政策的误读，自我意淫出来的一个白日梦。

　　03　房价繁荣时代，历史的尘埃

　　明哥为什么认为房价繁荣时代，已经成为了历史的尘埃呢？

　　因为房价曲线在下落的过程中，每次反弹的时间越来越短，高度越来越低了。

　　前几天国家统计局公布了2019年5月份的数据。

　　2019年1—5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

　　2018年底2019年初，国家为了应对和世界最大经济体之间的 Trade 摩擦，应对宏观经济下行，提振股市，放松了货币流动性。

　　这被很多购房者、开发商误以为国家在货币、购房政策上即将转向，回到原来的熟悉的节奏，于是大干猛上。很容易看出来，全国房地产开发投资增速，经历了2018年全年的下跌之后，2019年一季度迎来了反弹。

　　但是很快，他们也明白过来了，这不是过昙花一现。于是房地产开发投资增速又掉头往下了。

　　不出意外地，全国商品房销售面积和销售额的增速，又虚晃了一枪，转而掉头往下了。

　　而这次，旧改的文件出来后，连一丁点水花都没有激起，除了一小撮不明真相的炒房者在欢呼之外，更多的市场主体们，陷入了死一般的沉静。

　　再过几年，大家就会意识到，这将成为历史的常态。房价繁荣的时代，已经被扫进了历史的垃圾堆。