刘晓博：16万小区不再“推倒重建”！郊区的房子危险了吗……

lameihua

　　6月19日，国务院常务会议做出了一个对楼市“可能影响深远”的决定：加快推进城镇老旧小区的改造。

　　我们先看一下会议通稿是怎样说的：

　　据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。
　　会议确定：
　　一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
　　二是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
　　三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。
　　四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

　　可以看出，这里说的“旧改”，跟此前的“旧改”、“棚改”有着本质区别。最大的特征是：不推倒重来，而是“保守疗法”，在配套设施、外立面和公共空间翻新上下功夫。所以，可以称之为“新旧改”。

　　根据住建部、发改委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，这类老旧小区一般建成于2000年以前、公共设施落后。

　　那么，全国到底有多少个这类小区？涉及多少户、多少人？

　　国务院会议通稿说“目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人”，这是最权威的说法。

　　此外，住建部有关人士此前透露：全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。这个数据，跟国务院常务会议新闻通稿的数据是吻合的。

　　这是一个非常惊人的数字。

　　这同时也告诉我们：如果全面贯彻“新旧改”方案，这16万个小区、4200万套房子将在未来几年里陆续改造，而不太可能拆除重建。假如每套房子里住3个人，则有1.2亿人换房子的紧迫性大幅降低了！

　　这绝对是房地产行业的“超级事件”，如果真的得到执行，将在很大程度上改变楼市的生态。

　　上述消息披露后，已经有媒体做了分析，有人拿“新旧改”和“棚改”类比，认为这又是一轮楼市刺激。

　　其实不然，这对于楼市来说是一剂“温和、保守的中药”，它有“性温”的一面，也有“性寒”的一面。

　　下面是我的分析：

　　第一，中央推出这个举措，不是为了刺激房价，而是为了拉动有效投资。

　　这一轮“稳投资”的最大特点，是追求“投资的有效性”，尽量避免重复建设。所以不鼓励“棚改式”的拆除重建，而是改善、提高，目的是：一方面让老旧小区的宜居性得到提高；另一方面创造更多的就业机会。

　　我查阅了部分省市的老旧小区改造方案，资金来源大多为政府提供，比如市政府补贴一部分，区政府出一部分，有条件小区居民负担一部分（装电梯就需要居民负担一部分）。

　　此次国务院常务会议提出，中央政府会有补助资金，同时鼓励金融机构和地方积极探索，加大金融对老旧小区改造的支持。此外，还鼓励用市场化方式吸引社会力量参与（比如养老、托幼设施）。

　　仅河北保定市，就提出2019年改造290个老旧小区，2020年改造174个。而整个河北省，2019年要启动改造的小区就达2779个。

　　国务院参事仇保兴曾透露，我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

　　第二，对于争抢“旧改项目”的开发商来说，这是一个利空消息。

　　在一二线城市，都有开发商投入大量资金，长期运作旧改项目。此次中央定调，16万老旧小区不会拆除重建，这对于争抢“旧改蛋糕”的开发商是利空，前期投入的资金、做出的努力能否收回成本，都值得怀疑。

　　第三，这对于郊区、新区楼盘来说，可能偏空。

　　最近20年，中国各城市的建成区面积都急剧膨胀，老旧小区多在市中心。而现在大城市建设重点多在郊区、新区。老旧小区的改造、提升，会让很多人失去换房子的动力，毕竟中心城区配套更完善，而且都是老邻居。

　　如果一个城市人口增长迅猛，每年涌入几十万人，老旧小区的改造，不会对新区、郊区楼市产生很大影响。人口增长缓慢的城市，情况就完全不同了——旧的不拆，新的难卖。

　　正因为如此，地方政府愿不愿深入地做这件事，仍有待观察。因为地方政府在新区、郊区利益更大，那里有更多土地需要拍卖，地方政府也需要真金白银来发工资、稳增长。在老旧小区上只掏钱、不直接产生效益，而且耽误了新区卖地，他们会怎样想？

　　所以，“新旧改”的广度、深度如何，还有待观察。

　　但有一点是肯定的：短期内，是不鼓励大规模拆除重建了。能得到改造提升的、位置好配套好的“老破小”，会有一轮“价格发现”。

　　一定有读者会问：这是不是意味着楼市要下跌了。其实还是那句话——稳地价、稳房价、稳预期才是中央的底牌，“新旧改”如果改得“需求消失了”，那就是不成功的。地方政府会拿捏好分寸的。所以，有人口增量的城市是不怕的。至于人口流失的城市，早就不适合投资了。